현재 상황에서.. 묵시적 계약연장 주장할수있나요?
보증금 4000 월세 65 계약입니다
계약기간은 2023년 10월 26일부터 25년 10월 25일까지
체결일은 23년 9월 14일입니다
오늘(9/7) 전화가 와서 월세5만원 올리거나안그러면 다른 세입자구하겠다하는데.. 시세평균가이긴합니다만 초년생이라 다소 부담인상황입니다
여기서 질문드립니다
1) 계약기간 봤을때 2개월전에 말하지않은게되나요?묵시적계약연장을 근거로 들어서 방어할수 있을까요?
(저는 이대로 2년 더 살고싶습니다 기존 2년계약이엇어요)
2) 그동안 자동이체로 해둬서 월세지급일이 휴일이면 그다음영업일에 지급됐었습니다 2년간 총 15일정도인데 연체로 분류되어 묵시적연장계약 주장에 해가될까요?
3) 월세증액은 제 동의없이 불가하더라도 관리비를 올리는식으로 꼼수를 부릴수있나요?
4) 그리고 만약 집주인이 받아들이지않을수도있나요? 그럼 이후는 어떻게되는건지 궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
주택임대차보호법상 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인 역시 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우에는 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다.
따라서 현상황은 이미 묵시적갱신이 이루어진 상태이므로 월세 인상을 거절하고 계속거주하실 수 있습니다. 임대인이 월세 미납으로 인한 계약해지를 주장하려면 2개월 이상의 월세가 연체된 이력이 있어야 하므로 1개월치가 며칠간 연체된 것을 문제삼을 수는 없을 것입니다. 월세 증액대신 관리비를 올릴 수는 있을 것인데, 이때도 임차인의 동의가 필요하므로 일방적인 주장에 대해서는 구체적인 산정 내역 및 증빙 자료를 요구하여 타당하지 않다면 거부 할 수 있습니다. 만일 집주인이 받아들이지 않아서 분쟁이 지속된다면 임대차분쟁위원회에 조정을 신청하실 수 있을 것입니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
1) 묵시적 계약 연장 여부
임대차 계약은 법적으로 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인이나 임차인이 갱신 거절 의사를 통보하지 않으면, 동일한 조건으로 계약이 묵시적으로 연장됩니다. 질문자님의 계약은 2025년 10월 25까지 유효하므로, 이미 8월 25일이 지난 시점에서 묵시적 계약 연장이 된 것입니다.2) 자동이체일과 연체 문제
자동이체가 휴일로 인해 다음 영업일에 빠져나간 것은 통상 ‘연체’로 보지 않습니다. 실제 판례나 실무에서도 이러한 사유는 임차인의 귀책으로 보지 않고, 묵시적 갱신이나 계약갱신청구권 행사에 불리하지 않습니다. 총 15일 정도 지연된 기록은 문제가 되지 않습니다.3) 관리비 인상 가능성
월세는 임차인 동의 없이는 임대인이 일방적으로 올릴 수 없지만, 관리비는 건물 관리에 실제로 필요한 비용이 증가했을 경우 합리적으로 조정될 수 있습니다. 다만 관리비 명목으로 사실상 월세 인상을 하는 것은 불법입니다. 이러한 꼼수를 증거로 증명할 수 있다면, 법적 다툼의 여지가 있습니다.4) 집주인이 받아들이지 않는 경우
집주인이 지금 월세 인상을 요구해도, 법적으로는 임차인이 거절할 수 있고 계약기간 동안은 기존 조건을 유지할 권리가 있습니다. 만약 집주인이 끝까지 받아들이지 않고 강제로 내보내려 한다면, 임차인은 계약서와 주택임대차보호법을 근거로 버틸 수 있습니다. 단, 계약 만료 시점이 오면 집주인이 갱신 거절을 할 수 있으므로, 그때는 계약갱신청구권(최초 1회, 2년 연장 가능)을 행사해서 최대 ’27년 10월 25일까지 거주할 수 있습니다. 하지만, 계약갱신 청구권을 사용해도 최대 5% 월세인상은 가능한 점 참조를 바랍니다.감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1) 계약기간 봤을때 2개월전에 말하지않은게되나요?묵시적계약연장을 근거로 들어서 방어할수 있을까요?
(저는 이대로 2년 더 살고싶습니다 기존 2년계약이엇어요)
-> 임대차 보호법에 따라 만기 6~2개월전에 통보를 하여야 하고 해당기간은 4월부터 8월25일전까지로 볼수 있습니다.
그에 따라 9/2 최초통보가 왔다면 이미 묵시적갱신이 성립되어 계약은 연장되었기 때문에 해당 인상을 거부하셔도 임대인이 퇴거를 요구할수 없습니다. 이러한 부분으로 주장을 하시면 될듯 보입니다.
2) 그동안 자동이체로 해둬서 월세지급일이 휴일이면 그다음영업일에 지급됐었습니다 2년간 총 15일정도인데 연체로 분류되어 묵시적연장계약 주장에 해가될까요?
-> 안됩니다. 주택임대차에서 월차임 연체에 따라 계약을 해지 또는 갱신청구권을 거절할수 있는 것은 연체가 2기에 해당될때 이고, 2기는 연속된 두달을 의미하기 때문에 질문의 경우는 해당되지 않고 설령 연체에 따라 위 기준에 해당이 된다고 묵시적갱신은 법적 강행규정으로 임대인이 거절하거나 거부할수있는게 아닙니다. 말그대로 법에 따라 성립된 것입니다.
3) 월세증액은 제 동의없이 불가하더라도 관리비를 올리는식으로 꼼수를 부릴수있나요?
-> 안된다고 답변을 드리고 싶지만 현실적으로는 가능한 부분으로 실제 이러한 방식으로 5%제한을 초과하여 월차임을 늘리는 경우가 많습니다.
4) 그리고 만약 집주인이 받아들이지않을수도있나요? 그럼 이후는 어떻게되는건지 궁금합니다
-> 임대인이 받아들이지 않을수 없습니다. 법에 따른 강제사항이고 받아들이지 않는다고해서 임대인이 법으로써 임차인을 어떻게 할 방법은 없습니다.
1) 계약기간 봤을때 2개월전에 말하지않은게되나요?묵시적계약연장을 근거로 들어서 방어할수 있을까요?
(저는 이대로 2년 더 살고싶습니다 기존 2년계약이엇어요)
==> 계약종료일자가 10. 25일이라면 최소한 8. 25일까지 재계약에 대한 의사표시를 해야 합니다. 이러한 조건에 해당되는 경우 묵시적인 계약갱신에 해당됩니다.
2) 그동안 자동이체로 해둬서 월세지급일이 휴일이면 그다음영업일에 지급됐었습니다 2년간 총 15일정도인데 연체로 분류되어 묵시적연장계약 주장에 해가될까요?
==> 법률적으로 문제가 되지 않습니다
3) 월세증액은 제 동의없이 불가하더라도 관리비를 올리는식으로 꼼수를 부릴수있나요?
==> 질문자님의 동의를 받아야 합니다.
4) 그리고 만약 집주인이 받아들이지않을수도있나요? 그럼 이후는 어떻게되는건지 궁금합니다
==> 집주인과 협의가 되지 않는다면 인상자체가 불가합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,2025년 10월 25일 만기이면 최소한 2025년 8월 25일까지 통지 해야 합니다
집주인의 연락일이 2025년 9월 7일이라면 이미 2개월 지나 묵시적 갱신 요건 충족입니다
따라서 묵시적 계약 갱신을 근거로 기존 조건(보증금 4000 / 월세 65)으로 2년 연장 주장 가능합니다
,법적으로는 지급 의무일을 현저하게 어기거나, 2회 이상 연체하면 문제가 될 수 있으나,공휴일 등으로 인한 자동이체 지연(예: 다음 영업일 송금)은 일반적으로 정상 지급으로 간주됩니다
총 15일 정도의 지연이더라도 고의적 연체, 체납이 아닌 경우 묵시적 갱신에 영향 없습니다
,경우에 따라 다름입니다
관리비는 실제 공동관리 항목에 따른 실비 정산이 원칙입니다
하지만 일부 항목(예: 청소비, 경비비 등)은 임대인과 세입자 간 별도 합의로 정해질 수 있습니다
,묵시적 계약은 법적으로 효력이 있습니다임대인이 거부해도 무효입니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
임대차계약만료일 기준 6~2개월전에 임대인과 임차인 사이 재계약에 대한 아무런 얘기가 없을 경우 묵시적갱신으로 가게 됩니다. 따라서 임대인에게 묵시적갱신으로 응대를 하시면 될 것으로 사료 되고 월세 2기 연체로 인해서 계약해지를 하게 될 경우 계약 해지 시점에 월세 2기 합계만큼 연체가 되어지지 않을 경우 큰 문제가 되지 않습니다.
또한 관리비를 증가 시킬 경우 정당한 내역서를 요구해서 분석을 할 필요가 있고 묵시적갱신이 되었으므로 법적으로 응대하시면 아무런 문제가 되지 않을 것으로 사료됩니다. 또한 묵시적갱신으로 2년 더 거주하고 2년더 거주를 하고 싶은 경우는 계약갱신청구권을 행사를 하게 되면 2년 더 거주가 가능합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
1.묵시적 갱신은 임대인이 6개월 ~ 2개월 전까지 임차인인 2개월 전까지 계약에 대한 의사표시를 해야합니다. 따라서 9월에 의사표시를 했기 때문에 묵시적 갱신을 주장하시길 바랍니다.
2. 문제 없습니다.
3. 그럴 수도 있습니다.
4. 묵시적 갱신을 받아들이지 않는다면 소송을 준비하는 것이 좋습니다.
감사합니다.