다주택자가 인구감소지역에 주택 구입시 주택 양도시 주택수 포함 여부
안녕하세요?
다주택자의 인구 감소 지역에 농가주택 구입시 기존 주택 매도시 주택수 포함 여부에 대한 질문입니다.
1. 현재 상태
수도권에 2채, 지방 1채 아파트 보유 상태
2025년 6월 강원도 횡성 인구소멸 지역에 건평 20평, 대지 면적 125평, 기준시가 1억 미만 주택 구입(등기 완료) -> 현재 미전입 상태며 주말마다 5도 2촌 생활중
2. 향후 매도 계획
수도권 아파트 1채 (현재 거주중인 집)을 제외하고 모두 매도 예정임 (26년 말까지 매도 예정)
> 1주택 요건 만들 예정
3. 문의 내용
a. 27년 이후 수도권 거주 아파트 매도시 1세대 1주택 비과세 요건이 되나요? , 농가 주택이 기존 주택 매도시 주택수에 포함 여부
b. 농가 주택이 주택수에 포함이 된다고 하면 도시 지역 1주택이후(27년) +2년 추가 거주(or 보유) 없이 바로 1세대 1주택 비과세 요건이 되나요?
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
다주택 상대에서 인구감소지역의 농가주택 취득 수, 향후 거주 주택 비과세 여부에 대해 궁금하시군요.
결론부터 말씀드리면, 아래의 요건을 충족할 경우 농가주택은 없는 것으로 간주되어 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다.
1. 주택수 제외 특례: 조세특례제한법상 농어촌주택 특례를 적용받으면, 일반주택(수도권 아파트)을 양도할 때 해당 농가주택은 주택 수 산정에서 제외됩니다.
2. 횡성군 요건: 강원도 횡성군은 정부가 지정한 인구감소지역이자 농어촌지역에 해당하여 특례 적용 대상 지역입니다.
3. 가액 요건: 취득 당시 기준시가 3억 원 이하(2025년 기준)여야 하는데, 질문자님의 경우 1억 미만이므로 이 요건을 충분히 충족합니다.
4. 보유 요건: 특례를 받으려면 농가주택을 3년 이상 보유해야 합니다. 만약 3년이 되기 전에 서울 아파트를 먼저 판다면, 일단 비과세를 해주고 나중에 농가주택을 3년 채우지 못하고 팔 경우 혜택받은 세금을 추징하는 방식입니다.
다음으로는 거주 보유기간 재기산여부 입니다. 2년추가 보유 필요는 없습니다.
2년을 채울 필요 없이 바로 매도가 가능합니다. 과거에는 다른 주택을 팔고 마지막 1주택 된 시점부터 다시 2년을 보유 혹은 거주해야 하는 조건이 있었으나 2022년도에 폐지되었습니다.
따라서 상기 조건을 확인하시어 진행하시면 도움이 될 것 입니다. 감사합니다.
1명 평가현행 세법에서는 인구감소지역·농어촌주택·기준시가 1억 이하 주택은 일정 요건을 충족하면 주택 수에서 제외되는 특례가 있습니다. 따라서 농가주택이 ‘주택 수 제외 요건’을 충족한다면, 수도권 아파트 매도 시 1세대 1주택 비과세가 가능할 수 있고,
반대로 농가주택이 주택 수에 포함된다면, 수도권 아파트 매도 시점에 다주택자로 간주되어 추가 요건(2년 거주/보유)이 필요할 수 있음을 참고하시기 바랍니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
횡성 농가주택은 주택 수에서 제외되어 수도권 아파트 매도시 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.
다만 조건이 있어요
구입당시 공시가격 4억이하, 인구감소지역, 기존 보유하던 주택을 팔때
이 조건을 충족하여 가능할걸로 보여짐니다.
27년 이후 바로 비과세가 되는지 여부를 말씀드리겠습니다.
만약 26년 말까지 나머지 지방 아파트와 수도권 1채를 모두 매도하고 마지막 거주 아파트만 남았다면, 그 아파트에서 이미 2년이상 거주하셨을 경우 27년에 바로 매도해도 비과세가 됩니다.
농가주택은 농어촌주택 특례든 세컨드홈 특례든 주택수에있어 크게 영향이 없다 보셔도 무방합니다.
다만 보유하신 수도권아파트가 조정대상지역일 때 취득하셨다면 반드시 2년이상 거주요건을 채워야 비과세가 됩니다.
답변이 너무 길어질것같아 이정도에서 마무리하겠습니다.
플렌 잘짜셔서 절세하세요~^^
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
현재 상황을 기준으로 보면, 강원도 횡성과 같은 인구감소지역에 있는 기준시가 1억 원 미만의 농가주택은 세법상 일정 요건을 충족할 경우 주택 수에서 제외되는 주택으로 취급됩니다.
이 제도는 도시 거주자가 지방의 소규모 주택을 보유했다는 이유만으로 다주택 규제를 받지 않도록 하기 위한 취지입니다. 따라서 수도권에 여러 채의 아파트를 보유한 상태에서 이런 농가주택을 추가로 취득하셨더라도, 해당 농가주택은 원칙적으로 주택 수 계산에서 빠지게 됩니다.
말씀하신 계획처럼 2026년 말까지 수도권 아파트 한 채를 제외하고 나머지 주택을 모두 매도하게 되면, 세법상으로는 농가주택을 제외한 도시 아파트 1채만 보유한 1주택자 상태가 됩니다.
이 상태에서 2027년 이후 거주 중인 수도권 아파트를 매도하게 되면, 다른 요건만 충족된다면 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다.
즉, 농가주택을 보유하고 있더라도, 해당 주택이 주택 수에서 제외되는 요건을 유지하고 있다면 비과세 판단에는 영향을 주지 않게 됩니다.
다만 이 판단은 농가주택이 계속해서 인구감소지역에 위치하고, 기준시가 1억 원 미만이며, 농가주택으로 인정되는 요건을 유지하는 경우에 한정됩니다. 만약 기준시가가 1억 원을 초과하거나, 농가주택으로 보기 어려운 형태로 바뀌거나, 지역 지정이 변경되는 등의 사정이 생기면, 그때부터는 주택 수에 포함될 수 있고 세금 결과도 달라질 수 있습니다.
정리하면, 현재 설명해 주신 조건과 계획이 유지된다면 횡성의 농가주택은 주택 수에 포함되지 않고, 향후 수도권 아파트만 남긴 상태에서 이를 매도하실 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 가능성이 높다고 볼 수 있습니다.
다만 실제 매도 시점의 법령과 주택의 개별 요건에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 최종 결정 전에는 세무사나 세무서 상담을 통해 한 번 더 확인하시는 것이 안전합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
횡성 농어촌주택 취득에 따른 1세대 1주택 비과세 요건 충족 시 비과세가 가능합니다.
1. 27년 이후 수도권 아파트 매도시 비과세 여부
조세특례제한법상 고향주택 및 농어촌주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례에 따라, 요건을 갖춘 농어촌주택은 기존 주택 양도 시 주택 수 계산에서 제외됩니다.
질문자님은 2025년 6월에 횡성(인구감소지역) 주택을 취득하셨습니다.
2026년 말까지 나머지 주택을 모두 정리하고 '수도권 거주 아파트 1채 + 횡성 농가주택 1채'만 남은 상태에서 수도권 아파트를 먼저 양도한다면, 횡성 주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.
농어촌주택을 3년 이상 보유해야 합니다. (다만, 3년 보유 전이라도 기존 주택 비과세 양도는 가능하며, 추후 3년 보유를 채우지 못하면 세액이 추징됩니다.)
취득 당시 공시가격(기준시가)이 3억 원 이하(한옥은 4억 원)여야 합니다. (질문자님은 1억 원 미만이므로 충족)
수도권 밖 읍·면 지역 또는 인구감소지역이어야 합니다. (횡성은 해당됨)
2. '최종 1주택' 규정 및 추가 보유/거주 기간
과거에 존재했던 '최종 1주택 규정(다주택자가 주택을 처분하고 1주택이 된 날부터 다시 2년을 보유해야 하는 제도)'은 2022년 5월 10일부로 폐지되었습니다.
2026년 말까지 다른 주택들을 매도하여 실질적인 1주택(농어촌주택 제외) 상태가 되었다면, 그 시점에 이미 해당 수도권 아파트를 취득일로부터 2년 이상 보유(및 조정대상지역인 경우 거주)했다면 27년에 즉시 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 27년 시점에서 다시 2년을 더 보유하거나 거주할 필요 없이, 전체 보유 기간이 2년 이상이기만 하면 됩니다.
✔️주의사항
위 답변은 현재 시행 중인 세법과 제공해주신 정보를 바탕으로 작성된 참고용 자료입니다. 실제 양도소득세 비과세 여부는 주택의 소재지, 취득 당시의 상세 조건, 세법 개정 사안 등에 따라 달라질 수 있는 매우 복잡한 사안입니다.
따라서 실제 매도를 진행하시기 전에 반드시 담당 세무사를 통해 본인의 구체적인 상황을 확인하고 정확한 세무 자문을 받으실 것을 강력히 권고드립니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
강원도 횡성과 같은 인구감소지역 내 소액 주택을 취득하더라도, 기존에 보유하신 주택 수로 인해 거주 주택 비과세 혜택을 받는 것은 현실적으로 매우 까다롭거나 불가능할 수 있습니다.
질문하신 시나리오를 바탕으로 법리적 검토 내용을 정리해 드립니다.
1. 1세대 1주택 비과세 요건 충족 여부 (문의 a)
결론부터 말씀드리면, 2027년 이후 마지막 수도권 아파트를 매도할 때 비과세를 받기 어렵습니다. 정부가 발표한 '인구감소지역 주택 특례(1주택 프로젝트)'의 핵심은 기존 1주택자가 인구감소지역 주택을 추가로 살 때만 1주택자로 간주해 주는 것입니다. 선생님처럼 이미 다주택자(3주택)인 상태에서 인구감소지역 주택을 추가하셨다면, 해당 주택은 주택 수에서 제외되지 않고 그대로 4주택자가 됩니다. 나중에 나머지 집들을 다 팔고 '수도권 1채 + 횡성 1채'가 남더라도, 소득세법 시행령 제155조의2(고향주택 특례) 요건(취득 당시 1주택자일 것 등)에 부합하지 않아 최종적으로 2주택자로 판정될 가능성이 높습니다.
2. 2년 추가 보유·거주 필요 여부 (문의 b)
만약 횡성 주택이 주택 수에 포함된다면, 당연히 비과세는 불가능하며 다주택자 양도세율이 적용됩니다. 설령 다른 주택을 모두 정리하고 횡성 주택을 멸실하거나 매도하여 '진정한 1주택'이 된다 하더라도, 과거에 존재했던 최종 1주택 규정(리셋)은 현재 폐지되었으므로 마지막 주택의 비과세 판정 시 보유 기간은 해당 주택의 최초 취득일부터 계산합니다. 하지만 횡성 주택을 보유한 상태에서는 1주택 비과세 요건 자체가 성립하지 않는다는 점이 핵심입니다.
조심스럽게 조언드리자면, 현재의 특례 제도는 '1주택자'의 지방 유입을 장려하는 데 초점이 맞춰져 있습니다. 선생님처럼 다주택 상태에서 취득하신 경우는 세제 혜택의 사각지대에 놓일 수 있습니다. 다만, 횡성 주택이 조세특례제한법 제99조의4에 따른 '농어촌주택' 요건(대지 660㎡ 이내, 취득 시 공시지가 3억 이하 등)을 완벽히 갖추고, 기존 수도권 주택 매도 시점에 다른 주택들이 모두 정리된 상태라면 예외적인 검토가 가능할 수 있으나 이 역시 취득 당시 1주택자여야 한다는 조항이 발목을 잡을 수 있습니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
횡성에 마련하신 집이 법적 요건을 갖춘 농어촌주택이라면 세금 계산 시 주택 수에서 아예 빼주기 때문에 나중에 수도권 아파트를 파실 때 1세대 1주택 비과세 혜택을 챙기시는 데는 큰 무리가 없어 보입니다. 또한 마지막 한 채가 된 시점부터 날짜를 다시 세는 보유 기간 재기산 제도가 폐지되었기 때문에 당초 취득일 기준으로 기간을 인정받아 별도의 추가 거주 없이 바로 매도하셔도 될 듯합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
수도권 아파트 매도 시 농가주택이 주택 수에 포함되지 않으려면 조세특례제한법상 농어촌주택 요건을 모두 충족해야 합니다.
2025년 6월 취득한 농가주택은 횡성군의 경우 해당 가능하나 미전입 상태가 문제될 수 있어 전입신고와 3년 보유 확인이 필요합니다. 2027년 이후 수도권 아파트 매도 시 다른 주택을 모두 매도해 1주택 상태가 되면 농가주택 제외 시 비과세 요건에 해당합니다.
농가 주택은 주택 수에 포함되지만 비과세 특례에서 제외 가능합니다.
2026년 말까지 수도권 1채 외 매도 계획대로라면 2027년 매도 시점에 1주택 상태로 농가주택을 제외 처리할 수 있어 비과세 적용 가능합니다. 단 농가주택 취득이 일반주택 이전이므로 순서상 유리하며 도시지역 1주택 +2년 추가 거주 없이도 특례 적용으로 바로 비과세 요건이 충족됩니다.
감사합니다.