임대차보호법의 적용에 대하여 질문이 있습니다

Question

안녕하세요 본인 소유의 아파트를 전세주고 있다고 본인이 들어가기로 세입자에게 이야기하고 세입자는 임대차계약이 만료가 되어 나왔습니다 그런데 본인이 그 아파트에 입주 못할 사정이 있어 6개월 후 다시 세를 주려고 하는데 임대차보호법 위반이 되는지요 지금 그 집은 비어 있고 리오델링중입니다 고견부탁드립니다

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 장주석 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

주택임대차보호법에서는 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유 중 하나로 임대인 등이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 규정하고 있습니다. 다만 위 규정의 신설취지 및 규정의 문리적 해석상 '실제 거주하려는 경우'를 의미하는 것으로 보아야하고, 반드시 실제 거주해야 하는 것으로 보기는 어렵습니다. 따라서 임차인의 계약갱신요구권을 거절하기 위해 임대인이 표면상으로만 거주하겠다고 하고 실제 거주할 의사가 없었다면 임차인에게 손해배상책임을 부담하겠지만 계약갱신거절 당시에는 실제 거주할 의사가 존재했고, 그 후에 불가피한 사정으로 인해 임대인이 거주하지 못하게 되었다면 주택임대차보호법 위반으로 보기는 어려울 것입니다.

관련법령

주택임대차보호법

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

[본조신설 2020. 7. 31.]

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성훈 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

주택임대차보호법상 임대인이 실거주 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고

갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에

정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우

임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다고 규정하고 있습니다.

통상적으로 갱신될경우 2년의 기간이 인정되므로 2년 내에 해당 주택을 임대한다면

기존에 갱신을 거절당한 임차인은 손해배상을 청구할수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 한경태변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

입주 못할 사정이 무엇인지에 따라 정당한 사유 여부가 달라질 것으로 보입니다.

질문하신 내용에 기초하여 드린 답변으로 구체적인 상황에 따라 결론은 달라질 수 있음에 유의하시기 바랍니다. 이상, 답변드립니다.

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

임대차 보호법의 계약갱신 거절에 대한 사유에서 본인의 입주를 주장하여 거절을 하였으나 사정의 변경이 있다고 하여 임대차 계약을 다시 타인과 맺는 경우에는 그 손해배상 책임을 묻게 될 가능성도 배제할 수는 없습니다. 주의를 요합니다.