9억원 초과 분양권에 대한 문의

Question

어머니 명의로 15억 분양권이 있는데요 나중에 입주 후 절세를 할 수 있는 방법에 대해 알고 싶습니다.  매매가 좋은가요? 증여가 좋은가요? 등기 후 바로 명의를 가져오는게 나은가요 몇년 있다가 가져오는게 나은가요?

문용현 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.해당 분양권 외에 주택이 없으시면, 주택으로 전입 후 2년 이상 보유 및 거주를 하고 양도한다면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 단, 양도가액이 9억을 초과하므로 일부 양도소득세를 납부하는 것은 어쩔 수 없습니다.만약 어머니->본인에게 주택 명의이전을 문의하시는 것이라면, 매매를 하시려면 질문자님께서 15억원의 현금 상당액이 있어야 가능한 것입니다. 따라서 해당 현금상당액이 없다면 증여로 명의이전을 해야 하며, 증여받을 경우 10년간 5천만원까지는 증여세가 과세되지 않습니다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 안풍원 세무사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.첫번째 - 분양권 양도소득세율을 활용하는 방법이방법은 양도차익이 크지 않을때 사용할 수 있습니다.두번째 - 부부간 증여 및 이월과세 미적용을 이용하는 방법이방법은 양도차액이 큰 경우 활용이 가능합니다.수도권이나 광주도 입지에 따라서 양도차익이 1억이 넘는 경우도 있는데요.통상 분양권을 증여할 때 적용하는 실지거래금액은 ‘계약금+불입금(중도금 등)+프리미엄’으로 결정됩니다. 부인에게 증여 후 양도한다면 설령 프리미엄이 있더라도 3개를 합친 금액이 6억원 이하이면 세금이 부과되지 않아 나중에 양도할 때 절세에 아주 유리합니다.간단히 줄이면 아래와 같습니다.1) 배우자에게 분양권을 증여한다.2) 증여받은 배우자가 증여받은 금액으로 매도한다.다만, 몇가지 주의할 점이 있습니다.첫째, 배우자와 자녀에게 이미 증여한 사실이 있는지 여부를 파악해야 합니다. 증여 공제는 10년간 증여한 재산에 대해 계산합니다. 따라서 10년 내에 증여된 내역이 있으면 증여세가 추가로 발생할 수 있어 절세 효과가 줄어듭니다.둘째, 양도소득세 절세를 극대화하려면 가급적 증여 후 3월이내 처분하는 것이 유리합니다. 증여 재산평가는 증여일 전후 3개월 이내 시가를 우선적으로 적용합니다. 따라서 분양권을 증여 받고 3개월 이내 처분할 경우 매매 금액이 증여재산 평가금액, 즉 취득금액이 되어 양도차익이 ‘0원’이 돼 양도세 부담이 없습니다.셋째, 분양권 매각시 반드시 분양권을 증여받는 ‘수증자’(아내 혹은 자녀) 통장으로 매각 대금을 받아야 불필요한 오해를 피할 수 있습니다. 예를 들어 과세 당국에선 아버지가 본인 소유의 분양권을 자식에게 증여한 이후 양도할 때 매각 대금이 남편이나 아버지 통장으로 입금되면 세금을 빼돌리기 위해 증여를 악용한 것(부당행위계산 부인)으로 보고 일반적인 과세를 하기 때문입니다.통상적으로 가족간 증여 후 양도는 절세 수단으로 유용하지만 과세 당국도 이 방식을 통한 세금 탈루가 이뤄질 가능성이 큰 것으로 보고 주의깊게 살펴보는 방식입니다. 따라서 증여 후 양도 방식을 활용할 때는 담당 세무사와 협의 후 진행하는 것이 안전합니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김동우 세무사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.첫번째 - 분양권 양도소득세율을 활용하는 방법이방법은 양도차익이 크지 않을때 사용할 수 있습니다.두번째 - 부부간 증여 및 이월과세 미적용을 이용하는 방법이방법은 양도차액이 큰 경우 활용이 가능합니다.수도권이나 광주도 입지에 따라서 양도차익이 1억이 넘는 경우도 있는데요.통상 분양권을 증여할 때 적용하는 실지거래금액은 ‘계약금+불입금(중도금 등)+프리미엄’으로 결정됩니다. 부인에게 증여 후 양도한다면 설령 프리미엄이 있더라도 3개를 합친 금액이 6억원 이하이면 세금이 부과되지 않아 나중에 양도할 때 절세에 아주 유리합니다.간단히 줄이면 아래와 같습니다.1) 배우자에게 분양권을 증여한다.2) 증여받은 배우자가 증여받은 금액으로 매도한다.다만, 몇가지 주의할 점이 있습니다.첫째, 배우자와 자녀에게 이미 증여한 사실이 있는지 여부를 파악해야 합니다. 증여 공제는 10년간 증여한 재산에 대해 계산합니다. 따라서 10년 내에 증여된 내역이 있으면 증여세가 추가로 발생할 수 있어 절세 효과가 줄어듭니다.둘째, 양도소득세 절세를 극대화하려면 가급적 증여 후 3월이내 처분하는 것이 유리합니다. 증여 재산평가는 증여일 전후 3개월 이내 시가를 우선적으로 적용합니다. 따라서 분양권을 증여 받고 3개월 이내 처분할 경우 매매 금액이 증여재산 평가금액, 즉 취득금액이 되어 양도차익이 ‘0원’이 돼 양도세 부담이 없습니다.셋째, 분양권 매각시 반드시 분양권을 증여받는 ‘수증자’(아내 혹은 자녀) 통장으로 매각 대금을 받아야 불필요한 오해를 피할 수 있습니다. 예를 들어 과세 당국에선 아버지가 본인 소유의 분양권을 자식에게 증여한 이후 양도할 때 매각 대금이 남편이나 아버지 통장으로 입금되면 세금을 빼돌리기 위해 증여를 악용한 것(부당행위계산 부인)으로 보고 일반적인 과세를 하기 때문입니다.통상적으로 가족간 증여 후 양도는 절세 수단으로 유용하지만 과세 당국도 이 방식을 통한 세금 탈루가 이뤄질 가능성이 큰 것으로 보고 주의깊게 살펴보는 방식입니다. 따라서 증여 후 양도 방식을 활용할 때는 담당 세무사와 협의 후 진행하는 것이 안전합니다.

임현상 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 임현상세무사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.가장유리한 절세방법은 분양권상태에서 증여를 받는 것입니다.등기후 증여를 받게되면 소유권 보전등기에 대한 취득세 뿐만아니라 본인명의로 등기이전에 따른 취득세를 한번더 납부하여야 합니다.따라서 굳이 증여를 받기 위해서는 분양권상태에서의 증여를 추천드립니다.감사합니다.