구두계약시 임차권등기명령 가능한가요?

Question

전세계약이 이미 만료된 상태에서 임대인이 보증금을 반환하지 못해,
별도 계약서 없이 새 세입자 구할 때까지 계속 거주하기로 구두로 합의하고 현재까지 거주 중입니다.
(연장 기간은 정해진 바 없음)

현재 보증금 반환이 계속 지연되고 있으며, 그에 따라 발생하는 전세대출 이자는 임대인이 대신 부담하고 있습니다.

이와 같은 상황에서 임차권등기명령을 신청하려고 하는데,

• 위와 같은 구두 합의가 임대차 연장으로 인정되어 임차권등기 신청이 제한되는지,

• 아니면 이미 계약은 종료된 상태로 보고 현재 시점에서도 임차권등기명령 신청이 가능한지

궁금합니다.

은행에는 보증금 미반환 사고로 연장 신청은 안하고 그냥 연장하는걸로 말했습니다.

Answer 1

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

보증금이 반환이 되지 않는 상황에서 어쩔 수 없이 당분간 거주를 할 수밖에 없으셨던 상황으로 보이며, 이 경우 계약 관계는 이미 종료되었다고 보는 것이 타당해 보입니다.

따라서 이러한 사정을 중점으로 주장하여 임차권 등기 명령을 신청하시는 것도 불가능하지 않아 보입니다.

임차권 등기가 가능할 수 있는 상황으로 판단되나 구체적인 사정을 더 따져볼 필요는 있어 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

질문자의 사안처럼 계약은 이미 만료되었고, 보증금을 못 돌려줘서 새 세입자 구할 때까지 그냥 더 산다는 구조라면, 차임·기간 등 새로운 임대차 조건을 다시 정한 것이 아니라는 점이 소명되면 임대차는 종료된 상태로 보아 임차권등기명령 신청이 가능하다고 볼 여지가 있습니다.

따라서 임차권 등기 명령 신청 시에는 기존 계약의 만료일, 보증금 미반환 사실, “보증금 반환 전까지 임시 거주만 허용한 것”이라는 문자·카톡·통화녹취(이부분이 중요), 전세대출 이자를 임대인이 대신 부담한 자료를 붙여, 새로운 임대차가 아니라는 점을 분명히 소명하는 것이 중요합니다.

또한 임차권등기명령은 현재 거주 중에도 신청은 가능하지만, 실제 전출·인도는 임차권등기가 마쳐진 뒤에 해야 기존 대항력·우선변제권 상실 위험을 피할 수 있어서 실제 전출, 인도를 등기를 하신 후에 하시는 게 안전하겠습니다.

은행에 사고 연장 신청은 안 하고 그냥 연장한다고 말한 사정은 법원의 직접 판단기준은 아니지만, 상대방이 임대차 연장 인정 자료로 제출할 수 있으므로 표현상 불리할 수 있어, 임차권등기명령과 함께 보증금반환청구 또는 내용증명에서 ‘계약은 이미 종료되었고 단지 명도만 유예 중’이라는 점을 미리 보내보시는 것도 고려해보시기 바랍니다.

임차권등기명령은 현재 거주 중에도 신청은 가능하지만, 실제 전출·인도는 임차권등기가 마쳐진 뒤에 해야 기존 대항력·우선변제권 상실 위험을 피할 수 있겠습니다.

Answer 3

안녕하세요. 유선종 변호사입니다.

법원은 통화 기록이나 메시지 등의 증거를 통해 합의 내용을 확인하나 연장 기간 미정으로 원 계약 종료를 우선 인정하는 경향이 있습니다. 다만 현재 가지고 있는 증거가 따로 있는지 등이 중요할 것 같습니다.

추가로 궁금하신 부분이 있으시다면 문의 주시길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다. 보증금 반환이 지연되어 마음고생이 많으셨을 의뢰인의 상황에 공감합니다.

1. 구두 합의로 인한 임차권등기명령 신청 제한 여부 및 현재 시점의 신청 가능성

주택임대차보호법상 임대차 계약은 서면이 아닌 구두로도 성립하며, 전세 만료 후 새 세입자가 들어올 때까지 거주하기로 한 합의는 묵시적 갱신 혹은 새로운 임대차 계약으로 해석될 소지가 있습니다. 하지만 보증금을 돌려받지 못한 상태에서의 거주는 임대차 존속으로 보아 임차권등기명령 신청이 가능할 것으로 보입니다.

2. 대응책 수립

첫째, 임차권등기명령 신청입니다. 구두 합의가 있었다 하더라도 보증금 미반환이 확인되므로, 임대차 종료를 원인으로 즉시 신청을 준비해야 합니다. 둘째, 내용증명 발송입니다. 임대인에게 보증금 반환 의무를 명확히 고지하고, 이자 부담 약정 사실을 기록으로 남겨야 합니다. 셋째, 보증보험 이행청구 확인입니다. 은행 대출 연장과 관련하여 보증보험에 가입되어 있다면, 임차권등기명령이 필수 요건이므로 지체 없이 진행해야 합니다.

구두 합의가 있더라도 보증금 반환 목적의 거주는 등기 신청을 제한하지 않는 것으로 판단되오니, 현재 점유를 유지하며 등기 절차를 밟으시길 권장합니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

말씀하신 사정들을 고려할 때 임차권 등기명령을 신청하였을 때 임대인이 다투지 않으면 결정이 가능할 것이나 다투게 되는 경우 구두 연장에 대한 부분보다도 은행에서 단순 연장 처리를 한 부분이 본인에게 불리하게 작용할 가능성이 있어 보입니다 이상입니다