안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
전세권 설정을 했다면 임대인의 동의를 구하지 않고 전대차를 할 수 있고, 전세권 설정을 하지 않았다면 임대인의 동의를 받고 전대차를 해야합니다.
전전세는 전세권설정 등기를 해놓고 다시 세를 주는 경우 임대인의 동의가 필요 없습니다.
전세권설정 등기에 의한 전세권은 임대인이 관여할 수 없는 임차인의 권리이고, 기존 전세 계약이 종료되면 전전세 계약도 함께 종료되게 됩니다. 전전세의 보증금은 기존 전세의 보증금을 넘을 수 없고, 전전세로 인해 주택에 하자가 발생하는 경우 기존 임차인이 책임져야 한다.전전세로 들어온 전 전세권자는 자신의 보증금을 보장받으려면 기존 임차인의 전세권에 다시 전세권설정 등기를 해야 하고, 그래야만 전전세의 효력이 발생합니다.
전세권설정 등기를 하지 않은 기존 임차인에게 다시 세를 얻는 것을 전대차라고 합니다.
이때는 반듯이 임대인의 허락이 필요합니다
만약 집주인의 동의 없이 집을 전대하는 경우에는 집주인은 기존 계약까지 해지할 수 있습니다. 그러나 그 주택의 아주 일부분을 다른 사람에게 사용하게 할 수 있으며 이 경우에는 임대인은 계약을 해지할 수 없습니다.
전세권 설정 등기를 마친 전세권자는 전셋집을 타인에게 전전세뿐만 아니라, 그 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있다(민법 제306조)
임차인은 소유자의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 전셋집을 전대하지 못한다. 만약 소유자의 전셋집을 전대한 때는 소유자는 임대차 계약을 해지할 수 있다(민법 제629조 참조). 다만, 임차인은 건물 일부분만 제삼자에게 전대하는 것은 소유자의 동의를 받지 않아도 된다. 예를 들어 방 4개 중, 1개를 전대차 놓는 경우를 말한다(민법 제632조 참조).
