청년안심주택 민간임대주택 신축 계약진행중인데 찝찝해서요.
1. 신축 아파트인데 아직 사용승인 및 등기가 안나왔어요.
2. 보증금은 9290만원인데, 계약서에 근저당이 이미 1억1천6백만원이 잡혀있어요. 채권자는 신한은행이고, 공인중개사 말로는 임차보증금을 받으면 변제할 거라네요. (이게 일반적인 구조인가요??)
3. HUG 보증보험은 가입되어있는 상태인데, 임차인 명의가 아니라 개별 호수 명의로 가입되어있어요.
나중에 전 세대원이 입주완료하면 그때 다시 개개인 명의로 보증보험을 가입할 거라는데, 여기에 대해 확약서나 특약 같은 걸 받아야하나요? (미가입 시 계약 무효 등) 유선상으로는 반드시 가입가능하다는데 그게 100% 확실한지...
4. 이러이러한 계약 사항들에 궁금증이 있으면 공인중개사한테 물어봤는데, 본인은 전자계약 대행만 하고 나머지는 사업대행자가 알아서 그쪽에 물어보라는 거예요. 근데 이게 맞는 구조인가요? 그 사람(사업대행자, 즉 청년안심주택 공고에서 당첨되고나서부터 온갖 행정작업을 처리해주는 사람)이 하는 말에 법적인 책임이 있나요?
5. 뭘 더 조심해야할지 모르겠습니다.. 챗GPT 물어본 결과 정상적인 계약 구조는 아니라하는데, 또 실무적으로는 어떨지 전혀 감이 안오니..
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
신축 청년안심주택 계약과 관련하여 권리관계의 불확실성과 보증보험 가입의 연속성을 중점적으로 검토해 드리겠습니다.
청년안심주택(민간임대)은 일반 아파트 매매나 전세와 달리 사업 주체가 대출을 통해 건물을 짓고 임대 수익으로 운영하는 구조이기에 신축 단계에서는 등기가 없는 것이 일반적입니다. 하지만 질문하신 내용 중 몇 가지는 실무적으로 꼼꼼히 짚고 넘어가야 할 사안입니다.
1. 미등기 상태와 근저당권 설정
신축은 준공 전까지 토지 등기만 존재하며 건물 등기는 사용승인 후 보존등기 과정을 거쳐야 생성됩니다. 현재의 근저당은 시행사가 건축비를 조달하기 위해 설정한 담보대출(PF)일 가능성이 큽니다. 임차보증금으로 대출을 변제한다는 주장에 대해서는 '잔금 지급 시 근저당 말소 또는 감액 등기'를 조건으로 하는 특약을 반드시 확인해야 합니다. 만약 말소되지 않는다면 보증금보다 선순위 채권이 우선하므로 위험할 수 있습니다.
2. HUG 보증보험 가입과 확약
민간임대주택법상 임대사업자의 보증보험 가입은 의무사항입니다. 현재 호수별로 가입되었다는 것은 사업자 명의의 '임대보증금보증'일 확률이 높은데, 이는 임차인 개인의 '전세보증금반환보증'과는 성격이 조금 다릅니다. 구두 약속은 법적 효력이 약하므로 '임대인은 입주 후 임차인 명의의 보증보험 가입에 적극 협조하며, 가입 불가 시 계약은 무효로 하고 배액을 상환한다'는 취지의 특약을 기재하는 것이 안전합니다.
3. 중개사 및 사업대행자의 책임
공인중개사가 '대행만 한다'며 책임을 회피하는 것은 중개대상물 확인·설명 의무를 소홀히 하는 위험한 태도입니다. 법적으로는 공인중개사가 작성한 중개대상물 설명서에 기재된 내용이 책임의 근거가 되며, 사업대행자의 설명은 직접적인 법적 책임(손해배상 등)을 묻기 어려울 수 있습니다. 반드시 시행사(임대인) 법인 인감이 찍힌 서류나 확약서를 기준으로 판단해야 합니다.
조금이나마 도움을 드리고자 조언드리자면, 현재의 불안 요소를 해소하기 위해 계약서상 선순위 채권 말소 조건과 보증보험 미가입 시 해지 권한을 명문화하시길 권합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
반드시 확인·요구해야 할 체크리스트입니다
,사용승인 예정일 명시
,근저당 말소 조건 특약
,임차인 명의 HUG 보증보험 특약
,미이행 시 계약 무효 + 전액 반환 조항
,잔금은 모든 조건 충족 후 지급
청년안심주택이라서 안전한 게 아니라,
보증보험 + 특약이 있어야 안전합니다
지금처럼 근저당 선순위,보증보험 미확정,
나중에 해준다는 말은 찝찝한 게 아니라, 위험할수 있으니 특약을 잘기재하시기 바랍니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
사용승인, 등기 전 신축에 근저당권이 선설정된 구조는 실무에서 종종 있으나 리스크가 큽니다. hug 보증이 호수단위라면 추후 개인 명의 전환을 반드시 서면 특약으로 명시해야 합니다.
1. 신축 아파트인데 아직 사용승인 및 등기가 안나왔어요.
2. 보증금은 9290만원인데, 계약서에 근저당이 이미 1억1천6백만원이 잡혀있어요. 채권자는 신한은행이고, 공인중개사 말로는 임차보증금을 받으면 변제할 거라네요. (이게 일반적인 구조인가요??)
==> 네 일반적입니다.
3. HUG 보증보험은 가입되어있는 상태인데, 임차인 명의가 아니라 개별 호수 명의로 가입되어있어요.
나중에 전 세대원이 입주완료하면 그때 다시 개개인 명의로 보증보험을 가입할 거라는데, 여기에 대해 확약서나 특약 같은 걸 받아야하나요? (미가입 시 계약 무효 등) 유선상으로는 반드시 가입가능하다는데 그게 100% 확실한지...
===> 보증보험 가입이 가능한 조건으로 진행된다면 특약조건에 해당 조건도 반영시켜야 합니다.
4. 이러이러한 계약 사항들에 궁금증이 있으면 공인중개사한테 물어봤는데, 본인은 전자계약 대행만 하고 나머지는 사업대행자가 알아서 그쪽에 물어보라는 거예요. 근데 이게 맞는 구조인가요? 그 사람(사업대행자, 즉 청년안심주택 공고에서 당첨되고나서부터 온갖 행정작업을 처리해주는 사람)이 하는 말에 법적인 책임이 있나요?
== 추가적으로 확인이 필요한 사항입니다.
5. 뭘 더 조심해야할지 모르겠습니다.. 챗GPT 물어본 결과 정상적인 계약 구조는 아니라하는데, 또 실무적으로는 어떨지 전혀 감이 안오니..
===> 해당 공고문, 허그 보증보험 회사에 문의를 한 후 진행여부를 판단해야 합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
솔직히 불안하신 점 이해합니다.
그렇지만 실무에서 흔히 있는 일입니다.
다시말해
신축 아파트는 잔금을 다 치르고 준공 검사가 끝나야 등기가 나옴니다.
아직 등기가 없는 상태로 계약이 진행되어
잔금을 치루면 등기명의인이 변경되고 세입자는 아무문제없이 주거가 가능한 형태입니다.
당연히 불안하시겠지만
계약전까지 명의인인 아파트를 건설한 건축업자 또는 사업자가 등기 명의인입니다.
이후 잔금을 치루면 명의인이 바뀌는 형식입니다.
그리고 근저당은 PF대출이라고 건물을 지을때 건축업자 또는 사업자가 은행으로 부터 대출을 받는 거라
계약서에 보면 잔금과 동시에 상환하며 말소한다는 조항이 있을 거예요
결국 없는거랑 같은 거예요
건축업자가 건물지을때 빌린돈이라 다 지은 다음 분양권자가 잔금을 다 지불하면 없애주는 거니 걱정하실필요없습니다.
원칙을 따지자면
분양권자가 잔금을 다 납부한 후 세입자를 받는게 맞죠
그렇지만 실무에선
잔금 납부전 세입자를 받는 경우가 대부분입니다.
이런걸 흔히 갭투자 혹은 전세끼고 매입이라 부릅니다.
과정을 설명하기엔 너무 길어
결론만 말씀드리면 큰문제는 없습니다.
다만 중개사에게 명확한 설명을 요구해야합니다.
납득이 갈수 있게 설명해야할 의무가 있습니다.
감정적으로 접근하지마시고 꼭 차근차근 물어보세요
조금이나 도움이 되었으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 사용승인만 나고 소유권 등기 전인 신축 아파트에서도 전,월세 계약은 많이 이뤄집니다. 새 집 입주 시기와 등기 시기가 보통 2~3개월 이상 어긋나기 때문입니다.
다만 이때 임대인이 실제 분양권인지를 분양 계약서 원본 등으로 꼭 확인하시길 바랍니다.
등기가 안 나와서 등기부로 확인이 안되니 분양계약서와 신분증으로 교차 확인하는 것이 필요합니다.
2. 지금 구조는 선 설정 근저당 + 후순위 임차보증금입니다. 신축 분양자들이 중도금, 잔금 대출을 끼고 있고 임차인 전세보증금을 받아 그 대출을 갚는 구조입니다.
잔금일 이전까지 본 부동산에 추가 담보권 설정을 하지 않는 다는 특약을 기재하시길 바랍니다.
3. 지금 상태는 단지 호실 단위로 HUG 가입 -> 나중에 입주 후 세대별 개별 가입으로 전환 예정이라는 설정으로 보입니다. 꼭 넣어야할 특약으로는 임대인은 000호 임차인 명의로 HUG 전세보증보험 가입을 완료하고 몇 월 몇일까지 증권 사본을 임차인에게 교부한다는 특약을 넣으시길 바라며 기한 내 미가입 시 임차인은 위약금 없이 계약을 해제하고 계약금 및 기지급금 전액을 즉시 반환 특약을 넣의시길 바랍니다.
감사합니다.