대출 규제로 인한 대출 관련 문의드립니다.
27년 7월 경기도 시흥 소재 (약7억)아파트 입주 예정입니다.
다만, 올해 아버지가 돌아가시면서 오피스텔(서울)1개를 상속 받았습니다. (시세 1억5천)
오피스텔 등기상으론 업무용이나 실제는 거주용으로 월세를 주고 있던 곳입니다.
이런경우 1주택 소유자로 반영되서 이번 대출 규제 때문에 대출이 아에 안나올수 있을까요..?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
상속 오피스텔은 주택 수에 포함될 가능성이 큽니다
그렇다고 대출이 아예 막히는 건 아니고 무주택자 혜택은 어렵습니다
입주 1년 전부터 은행 사전 상담을 받으면서 대처를 하시기 바랍니다
그래도 불리하면 오피스텔을 처분하는 계획도 잡아보시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
오피스텔은 법적으로 주택이 아닌 오피스텔로 분류되므로 상속 받은 서울 오피스텔 1채 보유 시에도 1주택 소유자가 아닌 무주택으로 인정됩니다.
27년 7월 시흥 아파트 입주 시 1 주택자로 분류되어 다주택자 규제 적용되지 않습니다.
따라서 대출이 나올 듯 합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 대출 심사의 기본 원칙: “공부상 용도” 우선
은행에서 아파트 주택담보대출(주담대) 한도를 정할 때, 주택 보유 수를 확인하는 기준은 국토교통부의 ‘주택소유확인시스템’을 참고합니다.
- 오피스텔의 특성: 오피스텔은 건축법상 ‘업무시설’로 분류되기 때문에, 실거주하고 있어도 시스템상 대부분 주택으로 간주되지 않습니다.
- 전입신고의 영향: 전입신고는 주민등록상의 기록일 뿐, 건축물대장이나 등기부등본상의 용도까지 바꾸진 않습니다. 그래서 대출 심사 시 은행원이 공부상 ‘업무용’으로 확인하면 무주택자로 인정받을 확률이 매우 높아요.
2. 상속주택만의 특별한 예외: “상속주택 특례”
혹시 은행에서 실거주 사실을 근거로 1주택자로 판단하려고 해도, 질문자님은 ‘상속’이라는 중요한 예외 조항이 있어요.
- 상속일로부터 5년 유예: 2026년 기준으로, 금융권 가이드라인상 상속으로 취득한 주택은 5년 동안 주택 수 산정 시 제외됩니다.
- 즉, 주거용으로 인정된다고 해도 “얼마 전에 상속받은 주택”임을 증빙(상속인 결정문 등)하면 시흥 아파트 대출 시 무주택자 자격으로 대출을 받을 수 있습니다.
답변이 도움이 되셨나요~✨️
안녕하세요. 공인중개사입니다.
등기상 업무용 오피스텔은 주택 수에서 제외되는 경우가 많아 주담대 자체가 막히는 경우는 드뭅니다. 다만 실거주용으로 판단되거나 주택담보대출 심사 시 금융사 내부 기준에 따라 영향이 있을 수 있어 사전 확인이 필요합니다.
27년 7월 경기도 시흥 소재 (약7억)아파트 입주 예정입니다.
다만, 올해 아버지가 돌아가시면서 오피스텔(서울)1개를 상속 받았습니다. (시세 1억5천)
오피스텔 등기상으론 업무용이나 실제는 거주용으로 월세를 주고 있던 곳입니다.
이런경우 1주택 소유자로 반영되서 이번 대출 규제 때문에 대출이 아에 안나올수 있을까요..?
==> 네 그렇습니다. 현재 상황은 1가구 2주택에 해당되는 만큼 대출규제대상입니다. 그러나 경우의 수가 있는 만큼 주거래 은행 대출상담사와 상담을 받아 보시기 바랍니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
아버님의 상속 오피스텔로 인해 2027년 입주 예정인 시흥 아파트 대출이 막힐까 봐 걱정이 크시겠군요. 2026년 현재의 대출 규제와 오피스텔의 특수성을 고려할 때, 결론부터 말씀드리면 대출이 아예 안 나오는 상황은 아니니 안심하셔도 됩니다. 다만, 오피스텔의 '용도'와 '상속'이라는 특수한 상황 때문에 주의 깊게 살펴봐야 할 포인트들이 있습니다.
1. 상속 오피스텔, 주택 수에 포함될까? (핵심)
대출 규제에서 주택 수를 산정할 때 오피스텔은 기본적으로 '비주택'으로 분류됩니다. 하지만 실제 사용 용도에 따라 기준이 달라질 수 있습니다.
대출 규제(은행) 기준: 등기부등본상 '업무시설(오피스텔)'로 되어 있다면, 실제 주거용으로 사용하더라도 금융권 대출 시 주택 수에 포함되지 않는 것이 원칙입니다. 즉, 질문자님은 대출 심사 시 여전히 무주택자 지위를 유지할 가능성이 매우 높습니다.
세법(취득세·양도세) 기준: 세금 계산 시에는 '실제 사용 용도'를 따지기 때문에 주거용으로 사용 중이라면 주택 수에 포함될 수 있습니다. 하지만 이는 대출 규제와는 별개의 문제입니다.
상속 특례: 만약 주택으로 간주된다 하더라도, 상속받은 주택은 상속 개시일로부터 5년 이내에는 주택 수 산정에서 제외해 주는 예외 규정이 실무적으로 적용되기도 합니다.
2. 시흥 아파트 입주 시 대출 한도 (1주택자 가정 시)
만약 오피스텔이 주택으로 간주되어 '1주택자' 신분으로 대출을 받게 되더라도, 경기도 시흥은 현재 비규제지역인 경우가 많아 대출이 완전히 금지되지는 않습니다.
LTV(담보인정비율) 한도: 비규제지역 1주택자의 경우 보통 LTV 60%~70%까지 대출이 가능합니다. (7억 원 아파트 기준 약 4.2억~4.9억 원 내외)
처분 조건부 대출: 2026년의 강화된 가계부채 관리 지침에 따라, 1주택자가 신규 주택담보대출을 받을 경우 '기존 주택(오피스텔)을 일정 기간 내에 처분하겠다'는 약정을 하면 무주택자와 동일한 조건으로 대출이 실행됩니다.
3. 현실적인 예방 방법 및 체크리스트
입주까지 시간이 남아있으므로 아래 사항을 미리 확인해 두시는 것이 좋습니다.
재산세 변동 내역 확인: 오피스텔의 재산세가 '주택분'으로 고지되고 있는지, '건물분'으로 고지되고 있는지 확인하세요. 건물분으로 나오고 있다면 대출 시 주택 수 시비에서 훨씬 자유롭습니다.
전입신고 여부: 현재 임차인이 전입신고를 했다면 주거용 증거가 되지만, 앞서 말씀드린 대로 등기상 용도가 우선인 경우가 많으므로 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다.
DSR(총부채원리금상환비율) 관리: 2026년에는 주택 수보다 본인의 소득 대비 부채 상환 능력(DSR)이 대출 한도를 결정짓는 핵심 요소입니다. 오피스텔 대출이 있다면 미리 정리하거나 소득 증빙을 확실히 해두는 것이 중요합니다.
💡 요약 가이드
등기상 업무용 오피스텔은 대출 심사 시 주택 수에 포함되지 않는 것이 일반적입니다.
상속 후 5년 이내에는 상속 주택 특례가 적용되어 규제에서 비교적 자유롭습니다.
설령 1주택자로 판정되더라도 '처분 조건부'로 잔금 대출 진행이 가능하므로 "대출 0원" 사태는 발생하지 않습니다.