신축주거용 오피스텔에 5000/80에 입주하려는데 주인이 전입신고를 하지 않는 조건입니다. 어떤문제 소지가 있을까요?
전입신고를 하지 않는조건으로 입주를 할때
어떤 유불리 문제점이 발생될 수 있을까요
보증금에 대한 보호장치가 있을까요 전문가님
고견 부탁드립니다.
안녕하세요. 이은수 공인중개사입니다.
임차인한테 불리한 계약입니다.
첫째 이사후 14일 이내에 전입신고를 하지않은 경우 임차인에게 과태료가 부과됩니다.
둘째 전입을 하지않으면 대항력이 없어 집주인이 바뀌거나 집이 경매에 넘어갈 때 보증금을 잃을 수도 있습니다. (실거주+전입신고)를 해야 대항력이 발생하고 보증금을 지킬수 있습니다. 또한 전입신고와 별도로 계약서에 확정일자도 받드시 받으셔야합니다. 주택임대차보호법에 보호를 받기위해서는 실거주+전입신고+확정일자는 필수입니다.
과도한 대출(대출금+임차보증금이 매매가의 60%이상)이 있는 오피스텔은 피하시기바랍니다.계약당시에 대출이 없는 상태였다하더라도 전입신고가 되어있지 않은 경우 은행은 서류상 세입자가 없는것으로 확인해 집주인에게 대출을 해줍니다.
셋째 연말정산시 월세 소득공제를 받으시려면 전입신고해야합니다. 실거주지와 등본상 주소지가 일치해야 소득공제됩니다.
"권리위에 잠자는 자는 보호받지 못합니다."
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
대항력의 요건으로 전입신고와 점유(거주)가 있습니다. 이 둘 중 하나라도 없으면 대항력을 가질 수 없습니다. 대항력은 법률관계에서 제3자로부터 대항할 수 있는 권리입니다.
대항력이 없으면 매매로 임대인이 변경되어 퇴거를 요청할 경우 임차인은 거주를 주장할 수 없고 이사를 가야합니다. 그리고 경매시 대항력이 있고 소액임차인에 해당하는 경우 최우선변제권이 있어 가장먼저 최우선변제금을 배당받을 수 있습니다.
우선변제권의 요건은 대항력과 확정일자입니다. 우선변제권은 경매 시 후순위보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리입니다. 우선변제권이 없으면 가장 후순위로 배당받을 수 있습니다.
전입신고를 하지 않게 되면 대항력을 가질 수도 없고 우선변제권도 가질 수 없습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전입신고를 하지 못하면 임대차 보호법상 대항력이 생기지 않습니다. 대항력이 없다면 당연히 보증보험 가입도 불가하게 됩니다. 대항력이 없을 경우 생길수 있는 문제의 예는 만약 어느날 임대인이 변경되었고, 해당 임대인이 본인에게 퇴거를 요구한다면 사실상 퇴거를 하실수 밖에 없고, 보증금은 전 임대인을 찾아 받으셔야 합니다 .
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
지역이 어느 지역인지는 모르나 주변시세가 다소 보증금을 높게 잡는 등으로 일반적인 보증금이 500이나 1000만원정도로 매우 작은 경우가 아닌 특수한 경우 큰 걱정안하셔도 됩니다.
오피스텔에서 보통 전입신고 막는 이유는 세금을 덜내고자하는 이유가 가장 큽니다. 업무용 오피스텔인지, 주거용 오피스텔인지에 따라 세금 내는 양이 달라서 전입신고를 막습니다.
연 7000만원 이하의 소득이라면, 1년간 납부한 월세의 10%를 돌려받을 수 있습니다. 하지만 전입신고를 해야만 돌려주며. 전입신고를 하지 못한다면, 월세의 10%를 돌려받지 못합니다.
전입신고를 안하면 보증금 반환 순위가 마지막으로 밀립니다. 은행이나 채권자들이 먼저 가져가고, 남는 돈을 돌려받으며. 보증금을 일부 혹은 아예 못받을 리스크가 커집니다.
또한 중간에 오피스텔이나 아파트 매매를 통해 집주인이 바뀔 수 있습니다. 만약 집주인이 오피스텔을 다른사람에게 매도하였고새로운 집주인이 오피스텔을 비워달라고 하면 비워줘야 할 수도 있습니다.
집주인과의 계약까지는 계약서가 있기에 보호받을 수 있습니다. 하지만 전입신고를 안했고, 새로운 집주인과의 계약서가 없는 상태라면 보호받을 수 없습니다.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.
보증금에 대한 안전장치로는 대항력이 있어야 하는데 전입신고 없이 대항력은 발생치 않습니다.
대항력이 있어야 경매시 우선변제 또는 최우선변제를 받을수 있습니다.
대항력은 확정일자+점유 및 전입신고가 갖춰져 있어야 합니다.
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
문제의 소지보다 오피스텔은 매물의 특성상 주거용으로 사용할 경우 임대인이 다주택자가 되어 세금적인 문제가 발생하는데 주거용으로 사용하는지 여부를 주로 전입 여부로 판단합니다.
하지만 전입이 안되면 보증금에 대해 대항력이 생기지 않으니 주의는 필요합니다.
전입 안되는 매물의 경우 전세권설정이나 사업자등록을 합니다.
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