재개발 재건축 기대하고 구축 거주에 관하여

Question

재개발 재건축 기대하고 구축 거주에 관하여 질뭉 드립니다.

정자역 한솔6단지 16평처럼 구축이고 10억이하라 매매할 수 있는 여력이있는 단지가 있습니다.

문의.1

향후 재건축이나 리모델링 추진했을 때 소형평수는 분담금도 조금내고 좋은 평수도 못가져가나요?

문의2.

재건축이나 리모델링 예정인 단지에 실거주하는경우 얼마나 살아야하나요?

이주해야할 때까지 살아야하는지 특정 실거주의무 기간만 채우면 전세주고 나가도되는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

재건축의 경우 부담해야할 금액은 기존면적과 추가분양분에서 분담금을 제한 금액으로 되므로 소형평수인 경우 분담금이 적게 책정될 수 있는 반면 분양시에 중·대형 평수도 지원이 가능합니다. 리모델링은 기본적으로 동일한 평수로 진행되는 경우가 많으므로 별 의미가 없습니다. 토지거래허가구역의 경우에서 허가를 받고 입주권을 구입한 경우는 2년의 실거주 요건이 있으나 그밖의 지역이나 조건에서 실거주 의무는 없습니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

원칙적으로 재건축 아파트의 경우 조합원이 되기 위해서는 실거주의 의무는 없습니다만, 해당 아파트가 규제지역중에 토지거래허가구역일 경우등의 규제가 있는 경우는 실거주를 해야 하게 됩니다. 또한 재건축의 경우 조합정관에 따라 다르겠지만 평수별로 층별로 조합원 분양 신청 시 차등을 두는 곳도 있긴 합니다.

해당 재건축사업에 대해 좀 더 자세히 알아 보시고 투자를 하는 것이 좋아 보입니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,평형에 따라 분담금 및 배정 평형이 결정됩니다

재건축이나 리모델링에서 기존 평형+ 조합원 지분을 기준으로 신축 시 배정 평형 및 분담금이 산정됩니다

16평인데 재건축되면 34평(전용 84㎡) 받겠지?→ 불가능에 가깝고, 분담금 수억~수십억 부담해야 합니다

리모델링은 종전 세대수 + 15%까지만 증가 가능 → 평형 확장 여지 적습니다

기존 소형은 소형으로 유지될 가능성이 높습니다

,실거주의무를 채우면, 이후 전세 놓고 나가는 건 가능합니다

다만, 언제부터 실거주의무가 적용되는지 단지의 정비계획과 조합 규약을 반드시 확인해야 합니다

Answer 4

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

문의 1 .

네, 소형평수는 기본 분담금 부담이 작아요. 그러나 권리도 작기 때문에 상향신청은 가능하지만 추가 분담금이 커질 수 있는 점 참조해주셔야 합니다.

문의2.

재건축의 경우, 과거 투기과열지구에서 논란이 컸던 ‘조합원 분양신청 2년 실거주’ 요건은 2021년에 국회 논의 과정에서 사실상 폐기되며 현재 일반적으로 법정 의무거주 요건이 없습니다(다만 조합 정관으로 별도 요건을 둘 수 있고, 세법상의 거주요건은 별개 이슈). 따라서 재건축 기대 매수라면 ‘이주 시점까지 무조건 살아야 한다’는 일률 규정은 없고, 실제로는 사업 단계에 맞춰 이주 통보 전까지 실거주 혹은 임대가 가능한 상태면 관계없습니다.

문의 사항에 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

1. 일반적으로 기존 평형이 적을수록 분담금은 적습니다. 따라서 16평 구축 소형은 조합원 지분이 작기 때문에 분담금도 비교적 적다고 생각하시면 되겠습니다.

2. 통상적으로 기존 소형 평수 소유자는 신축에서도 소형으로 배정됩니다. 그러나 최근엔 소형 평수가 아예 신축계획에 없는 경우도 많아서 분양가를 더 부담하고 중형으로 가야하는 경우도 있습니다.

   감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

문의.1

향후 재건축이나 리모델링 추진했을 때 소형평수는 분담금도 조금내고 좋은 평수도 못가져가나요?

-> 재건축이나 리모델링시 조합원은 평형을 선택할수 있습니다. 물론 더 넓은 평수를 선택하시면 분담금을 더 내셔야 하는 구조입니다. 같은 평형으로써 RR의 경우 추첨을 통해 운좋게 배정받을 수는 있어도 평수에 대한 배정을 추첨으로 하는것은 아니기에 분담금을 조금내고 좋은 평수를 가져가는것은 어렵습니다. 물론 사업성이 좋은 경우로써 분담금 자체가 크게 낮아질수는 있으나, 이는 조합원 전체에게 혜택이 부여되는 부분이지 본인에게만 주어진 혜택은 아닙니다,

문의2.

재건축이나 리모델링 예정인 단지에 실거주하는경우 얼마나 살아야하나요?

이주해야할 때까지 살아야하는지 특정 실거주의무 기간만 채우면 전세주고 나가도되는지 궁금합니다.

-> 재건축이나 리모델링은 보통 민간사업에 해당이 되므로 조합원으로써 참여하는 경우에는 별도 실거주의무가는 없는것으로 알고 있습니다. 물론 규제지역으로써 실거주의무나 대출상품에 따른 별도 실거주의무등이 있다면 모를까 조합원입주에 따른 실거주의무는 일반적으로 없는것으로 알고 있습니다.