전세계약 임대인 과거 세금체납, 보증보험 있어도 위험할까요?
안녕하세요. 전세대출을 통해 신축빌라 전세 계약을 앞두고 있는 사람입니다.
계약 과정에서 생긴 문제 때문에 전문가분들의 의견을 여쭙고자 글을 올립니다.
현재 상황 요약
계약 상황: 마음에 드는 집을 찾아 계약금을 넣었고, 은행에서 전세대출 심사를 받고 있습니다.
문제 발생: 대출 심사 과정에서, 계약할 집의 임대인이 과거 3회 세금을 체납했던 이력(마지막 체납은 6년 전)이 있다는 사실을 알게 되었습니다. (현재는 모두 완납한 상태)
의견 대립:
은행: 임대인의 과거 이력을 근거로 해당 계약은 위험할 수 있으니 다시 고려해보라는 입장입니다.
부동산: 현재는 체납액이 없고, 전세보증보험에 가입하기 때문에 전혀 문제 될 것이 없다고 합니다.
우리: 주택도시보증공사의 전세보증금 반환보증보험에도 가입을 완료한 상태입니다. 다만 세금과 관련된 특약은 몰랐기에 넣지 않았습니다.
여기서 제가 궁금한 점은 이것입니다.
질문 1. 법이 개정되어 이제는 임차인의 보증금이 세금보다 우선 변제되고, HUG 보증보험까지 가입했는데도, 은행의 경고처럼 실질적인 위험이 여전히 남아있는 건가요?
질문 2. 만약 문제가 발생하더라도 보증보험으로 보증금을 회수할 수 있는데, 제가 감수해야 할 위험에는 구체적으로 어떤 것들이 있을까요? (예: 시간, 추가 비용 등)
질문 3. 이런 상황에서 부동산의 말을 믿고 계약을 진행해도 괜찮을까요? 아니면 손해를 보더라도 계약을 파기하고 다른 집을 알아보는 것이 현명한 판단일까요? 집이 너무 맘에 들어서.. 참
금융권이나 부동산 법률에 대해 잘 아시는 분, 혹은 비슷한 경험을 해보신 분들의 현실적인 조언을 간곡히 부탁드립니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
부동산 중개인은 계약이 이뤄져야 수수료를 받습니다
대부분 성실하지만, 위험 요소를 축소해서 말할 수 있습니다
은행은 보수적인 시각을 가지고 있지만, 리스크 관리에 충실합니다
대출을 거절하거나 신중히 하라는 조언은 현실적 경고로 봐야 합니다
전세보증보험이 있으므로 금전적 손해 가능성은 낮지만, 임대인의 과거 체납 이력은 무시할 수 없는 경고 신호입니다
집이 정말 마음에 든다면 특약 추가 + 임대인의 세금 납세 증명서 확보 등 리스크 최소화 조치를 취한 뒤 계약을 유지하는 것도 방법입니다
그러나 마음속 불안이 계속된다면, 비싼 수업료로 생각하고 파기하는 것이 오히려 정신적으로 이익일 수 있습니다
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
과거 체납 기록으로 임대인의 재산상 위험 요소를 평가하기도 합니다만, 보증보험 가입이 되어져 있기 때문에 문제가 발생 시 보증보험으로 보증금을 회수를 하시면 된다고 사료됩니다.
감사합니다.
질문 1. 법이 개정되어 이제는 임차인의 보증금이 세금보다 우선 변제되고, HUG 보증보험까지 가입했는데도, 은행의 경고처럼 실질적인 위험이 여전히 남아있는 건가요?
==> 경매처분되는 경우 보증금 보다 우선하는 극세 등은 당연세, 해당 부동산에 부과된 세금이지 모든 세금이 우선하지 않습니다.
질문 2. 만약 문제가 발생하더라도 보증보험으로 보증금을 회수할 수 있는데, 제가 감수해야 할 위험에는 구체적으로 어떤 것들이 있을까요? (예: 시간, 추가 비용 등)
==> 보증보험에 가입이 된다면 절차를 준수하는 방법 밖에 없습니다.
질문 3. 이런 상황에서 부동산의 말을 믿고 계약을 진행해도 괜찮을까요? 아니면 손해를 보더라도 계약을 파기하고 다른 집을 알아보는 것이 현명한 판단일까요? 집이 너무 맘에 들어서.. 참
==> 현재 상황에서는 큰 문제가 없어 보입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
임대인 세금 체납과 전세보증금 우선 변제
법 개정으로 임차인의 전세보증금은 인대인의 세금 체납액보다 우선 변제됩니다. 즉 임대인의 과거 체납된 세금이 있더라도 현재는 전세보증금 반환이 법적으로 더 우선 순위에 있습니다.
다만 임대인이 경매나 공매에 넘어갈 경우 체납 세금이 많거나 부채가 많은 경우에는 주택 매각 이익이 임차인 보증금 전액을 보장하지 못할 위험이 있습니다.
계약 후 발생할 수 있는 위험
보증 보험으로 보증금을 회수 할 수 있더라도 실제 반환 과정에서 심사 기간, 서류 제출, 절차 이행 등으로 인해 시간이 많이 소요됩니다. 이 점 참고하시길 바랍니다.
부동산 중개소 의견 신뢰도와 계약 진행 여부
부동산은 현재 체납금이 없고 보증보험 가입 사실을 근거로 문제가 없다고 하지만 임대인 과거 체납 이력과 관련한 불안 요소가 존재하는 것도 사실입니다.
계약 전 임대인 국세, 지방세 납세 증명서 제출을 요구하거나 직접 체납 내역을 확인하는 것이 안전합니다.
감사합니다.
은행의 말은 사무적인 경우가 많습니다. 의견 정도 줄 수 있겠지만 결국 선택은 본인이 하는것입니다.
보증보험이 가입이 되었다면 요즘 시점에 그것보다 확실한것은 없습니다.
이미 고려해야 할 점. 들어야 할 말들은 다 들으신 것 같습니다. 판단은 본인의 몫입니다.
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