월세 가계약 후 아직 신고 안된 불법(위반)건축물일 경우 가계약금 반환 가능할까요?

Question

월세 계약을 위해 방을 부동산을 통해 직접 본 뒤 문자 가계약서를 받고 계약금 명목으로 전체 보증금300만원 중의 약 33%인 100만원을 집주인(건물주) 계좌로 송금했습니다. 중개사가 가계약 전 토지 등기부등본만 보내준게 이상해 건물 등기부등본, 건축물 대장을 찾아보았고, 건물에 취사시설이 설치되면 안되는 다중주택인 것을 알게 되었습니다. (서행심 2011-692) (서행심 2012-823) 판결을 보면 쿡탑, 씽크대도 취사시설로 볼 수 있다는 판례가 있으며 거주 예정이었던 2층은 용도에 단독주택(다중주택 3호) 로 나와있으나 실제로는 201호~204호가 있어 쪼개기가 의심됩니다. 임차인일 경우 평면도 발급이 가능하다는 점을 통해 문자 가계약서, 이체내역을 첨부해 구청에 평면도 발급을 신청했으나 구체적인 사유는 말해주지않고 거절되었습니다. 사유는 본 계약을 체결하지 않았기 때문에 아직 임차인이 아니다. 제가 첨부한 문자 가계약서는 효력이 없기 때문이다. 2가지 중 한 가지 사유로 추정됩니다. 그래서 쪼개기는 의심만 되는 상태입니다. 다중주택 취사시설 설치한 위법사유를 통해 가계약금 반환이 가능할까요? 가계약전 중개인, 집주인 일체 불법행위에 대한 언급은 없었고 아직 신고가 되지않았는지 건축물 대장에 위반 건축물 딱지는 표시 되지 않았습니다. 아니면 문자 가계약서에 본 계약일, 잔금, 입주일이 (2월 중)이런식으로 대략적인 점. 임대인, 임차인의 주민번호 등 이름을 제외한 개인정보가 없는 점, 구체적 잔금 지급방법이 없는 점 등을 통해 가계약의 무효를 주장할 수 있을까요? 가계약금의 반환과는 상관없이 신고는 할 예정입니다.

특약 내용첨부합니다.

특약: 현시설상태를 확인하고 현상태의 계약임.

*약정내용*

다른약정이 없는한 임대인은 가계약금의 배액을 상환하고, 임차인은 가계약금을 포기하고 계약을 해제할수 있고 계약체결 후 임대인,임차인 어느한쪽이 계약불이행하는 경우는 가계약금을 위약금으로 본다. 가계약의 효력은 가계약 체결일로부터 본계약이 체결될 때까지 유효하다.

본 가계약은 임대인/임차인에게 위 부과조건이 기록된 본 가계약내용의 문자를 핸드폰으로 발신하여 동의를 받고, 가계약금은 온라인 송금한다

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

결론적으로 계약을 해지하면 가계약금 반환은 어렵습니다. 다만, 중개과정성 공인중개사는 계약전 건축물에 대한 표시사항 및 권리사항을 확인설명할 의무가 있기에 질문의 경우 이를 고지하지 않은 점은 중개사 과실로써 중개사고로 볼수 있습니다. 그러므로 계약해지에 따라 가계약금 반환이 되지 않으면 해당 금액에 대해서는 중개사에게 책임을 묻는게 맞을듯 보입니다 .

답변이 도움되셨다면 추천부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

불법건축물이고 중개사나 임대인이 이사실을 고지하지 않았다면 본 가계약의 특약사항에 본질문대로 작성되어 있더라도 특약사항은 유효하지 않습니다. (소송을 통한다면 구체적이고 개별적으로 살펴보기에 판결이 달라질 수도 있습니다.)

Answer 3

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

가계약금 반환 가능성에 대해 말씀드리면, 계약의 중요 부분이 합의된 후 입금한 가계약금은 일반적으로 돌려받기 어렵습니다. 그러나 계약의 성립 요건을 못 갖추고 이루어진 경우, 가계약금에 대한 약정이 없는 경우는 가계약금 반환이 가능할 수 있습니다.

다중주택에 취사시설을 설치하는 것은 위반건축물에 해당하며, 이는 임대차 계약 체결 시 주의사항 중 하나입니다. 그러나 이를 통해 가계약금 반환이 가능한지에 대해서는 법적인 판단이 필요하며, 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

문자로 된 가계약서의 효력에 대해서는, 계약의 주요 내용이 정해지고 유의미한 금액의 돈이 상호 간에 오간 경우 그날부터 신고 의무가 생긴다는 것입니다. 따라서 문자로 된 가계약서가 효력이 없다고 판단되는 경우, 이는 법적인 문제로, 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

마지막으로, 가계약금 반환과는 별개로, 위반건축물에 대한 신고는 중요합니다. 위반건축물은 다양한 유형이 있으며, 이에 대한 신고는 해당 건물의 안전과 주변 환경에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다