확정일자를 미리 받아야 하나요???

Question

23.12.18 월세계약을 했고, 입주는 24.01.30일 입니다.

계약금은 입금한 상태이고 보증금 잔금은 입주일(24.01.30)에 지급하기로 했습니다.

현재 집에는 그 전에 계약 한 세입자가 살고있는 상태입니다.

부동산 중개인분께선 30일에 입주하면서 동시에 확정일자를 받고 전입신고를 하면 된다고 했는데,

확정일자는 계약날로부터 최대한 빠르게 받으라는 글들이 보여 질문드립니다.

아직 잔금을 치르지도 않았고, 이전 세입자가 살고있는 상태인데 제가 확정일자를 굳이 지금부터 받아야 하나요?

아니면 입주일에 한꺼번에 받아도 보증금 최우선변제(?) 등에서 문제가 되지 않는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

확정일자를 받는 것은 임대차계약이 제3자에게 대항할 수 있는 법적 효력을 갖게 하기 위한 절차입니다. 이는 임대인이 부동산을 다른 사람에게 팔거나, 부동산이 경매에 넘어갈 경우 임차인이 보증금을 반환받을 수 있도록 보호하는 역할을 합니다.

확정일자를 받는 시기에 대해 말씀드리면, 일반적으로는 계약 체결 후 가능한 한 빠르게 받는 것이 좋습니다. 그러나 현재 상황에서는 이미 계약을 체결하였고, 아직 잔금을 지불하지 않았으며, 이전 세입자가 아직 거주 중이라는 점을 고려하면, 입주일에 확정일자를 받는 것도 가능한 선택일 수 있습니다.

다만, '보증금 최우선변제권’에 대해서는 확정일자를 받는 것이 중요한 요소가 아닙니다. 이 권리는 임차인이 경매 개시 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖추고 있을 경우, 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다. 따라서, 보증금 최우선변제권을 행사하기 위해서는 경매 개시 전에 전입 및 점유를 완료하고 있어야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

확정일자를 빠르게 받더라도 전입신고가 되지 않으면 효력은 생기지 않습니다. 즉, 전입신고전에 확정일자 부여와 전입신고와 동시에 확정일자 부여는 시간상 효력발생의 차이가 없습니다. 또한 계약일로부터 30일이내 전월세신고를 하시면 확정일자는 자동부여 되므로 전월세신고를 하시면 됩니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 3

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

확정일자는 보통 계약서작성일에 받고 입주일에 전입신고를 하거나 입주일에 둘다하는경우도 있습니다. 보통 전세자금대출을 받게되면 확정일자를 미리 받으셔야 합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

계약서 쓰고 30일이내에 동사무소에서거래신고하시면 확정일자는 자동부여 됩니다

그때하셔도 되고 잔금치르고 전입신고 할때 확정일자 받으셔도 됩니다

대항력과 우선변제권은 둘다 되어 있어야 하니까 잔금치르고 필히 하셔야 합니다

Answer 5

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 질문자님껫 전입신고를 할 때 같이 확정일자(또는 임대차 신고)를 하여도 법적으로 문제가 되지 않습니다.ㅣ