부동산 계약 하고 누수를 발견했는데 계약해지 되나요?
안녕하세요
부동산을 계약하고 1주일 뒤에 입주라서 지나가다가 비오는날 들러봤는데
안방벽에서 물이 흐르는거에요 부동산에서 결로라고 하는데
누수같습니다. 사는건 힘들것같아 계약해지 하려고 하는데 위약금도 물어야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
해당부분은 논쟁의 소지가 있는 부분으로 보입니다. 일단 제 개인적 판단으로는 누수의 경우 임대시에는 임차를 지속할수 없는 중대하자이고 매매시에는 하자담보책임에 포함되는 중대하자로 볼수 있습니다. 다만, 해지를 위해서는 우선적으로 하자보수를 요청, 하자보수를 한뒤에 같은 문제가 발생하는 경우 계약해지를 요구하는게 순서상 맞을듯 보입니다. 물론 현상태에서 압주룰 거부하고 임대인/매도자와 합의하여 해지를 할수는 있지만, 상대방이 이를 거부할 경우 위의 과정대로 진행하는게 맞지 않을까 싶습니다. 물론 위 과정까지 한 상테에서 해지를 하는 경우 당연히 손해배상등을 요구할수 있고, 현시점 합의 해지를 한다면 당연히 계약금은 돌려받을수 있습니다. 문제는 상대방이 이를 거부하면 계약금 반환에 대한 다툼은 있을수 있습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
결로가 아닌 누수로 확정이 된다면 계약 해지 사유가 될 가능성이 있습니다. 그러나 계약 해지 및 위약금 부담에 대해서는 상황에 따라 달라지게 됩니다.
현재 상황 - 비오는날 발생하는 걸로 봐서는 누수 가능성이 높을 듯 하며 전문가에게 의뢰하여 점검을 해보시는 것이 좋을 듯 합니다. 결로로 판단된다고 하더라도 단열 문제로 지속적 피해가 발생할 수 있으니 심각성에 대해서 임대인과 잘 이야기를 해보셔야 할 듯 합니다.
계약 해지가 가능한 조건
민법상 계약 해제 - 계약 체결 후 발견된 하자가 중대하여 정상적인 사용이 어렵다면 계약 해제가 가능 합니다. 누수는 주건의 안정성과 기본적 사용성을 저해하므로 해제 사유에 해당할 가능성이 큽니다.
계약서에 명시된 내용 확인 - 계약서에 하자 보수 관련 조항이나 계약 해지 조건이 명시되어 있는지 확인 합니다.
고지 의무 위반 - 부동산 중개업자나 매도인은 매물의 상태를 정확히 고지할 의무가 있으며, 누수와 같은 중대한 하자를 고지하니 않았다면 고지 의무 위반으로 계약 해지가 가능 합니다.
위약금 부담 여부
계약전에 누수 문제가 있었음에도 이를 고지하지 않았다면 매도인 책임으로 위약금을 부담하지 않아도 됩니다.
누수라는 하자가 임차인의 과실이 아니라면 위약금 없이 계약 해지가 가능할 수 있습니다.
합의가 되지 않는다면 법적 분쟁으로 이어질 수 있으며 법원의 판단을 받아야 할 수 있습니다.
이전 사례들을 살펴봐도 누수나 구조적 결함으로 인해 실거주가 불가능한 경우, 법원은 계약 해지와 위약금 면제를 인정하는 경우가 많이 있습니다. 이에, 누수로 인해 주거가 불가능하다는 점을 명확히 하시는게 필요할 듯 하며, 증거 영상 혹은 사진 자료를 보관하시고 매도인 혹은 임대인과 관련 사항에 대해서 협의를 해 보시기 바랍니다.
누수가 사실이라면 계약 해지가 가능할 가능성이 큽니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
안방에 실제로 누수가 된다면 큰 하자일 수 있으므로 정확한 상황 파악이 필요합니다. 계약시점에 매도인이 하자를 알고 있었으나 매수인에게 알리지 않은 경우에는 하자담보책임이 성립할 수 있습니다. 먼저 정확한 상태 파악 후 상대방에게 연락하여 하자에 대한 사항을 이야기해서 협의를 해서 해결 방안을 찾아야 할 것입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
매매 목적물의 하자가 있는 경우 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 계약 해제할 수 있고 기타의 경우에는 손해배상청구만 가능합니다.
사안의 경우 목적을 달성할 수 없는 중대한 하자로 보기 어려울 듯 보입니다. 누수 보수비 정도로 하자보수비를 청수하는 선에서 해결해야 될 듯 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
객관적 사시로 볼때 누수로 판명이 되고, 또한 그러한 사실을 매도인이 숨겼던가 아닌 경우 공인중개사가 설명의 의무를 다하지 못한 경우든 누수에 대한 판명이 나게 될 경우 위약금 없이 계약해지가 가능하리라 사료됩니다.
하자책임에 대한 부분이 매도인에게 존재를 하므로 만일에 그 부분에 대한 책임을 지고 계약이행을 요구 할 수도 있으니 잘 살펴보시길 바랍니다.
감사합니다.