부동산 매매 거래 절차 중에, 사기당하기 쉽거나 조심해야 하는 부분이 어떤게 있나요?
부동산 매매 거래 절차 중에, 사기당하기 쉽거나 조심해야 하는 부분이 어떤게 있나요?
부동산 매매할 때 부동산거래 초보들이 당하기 쉬운 실수나 사기가 어떤게 잇는지 궁금합니다.
어떤 부분이 가장 쉽게 사기당할 수 있고 위험한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
매매계약의 경우는 임대차의 비해 사기의 가능성이 크지 않은데 보통 계약시에 실제 당사자와 등기부상 명의자의 일치여부 그리고 명의자 계좌로의 송금등만 주의하시면 크게 권리상 사기등을 당하지는 않습니다. 사실상 현상태 등기부등본을 통해 어느정도 위험성은 판단이 되고 특약에 따라 리스크를 없애기 떄문입니다. 결국 스스로 부동산 거래경험등이 없다면 중개사무소를 통해 도움을 받으시면 안전하다고 볼수 있습니다. 다만 거래금액의 경우는 중개사가 있더라도 최종적으로는 매수자와 매도자의 협의사항이기 떄문에 시세보다 비싸게 구매할수도 저렴하게 구매할수도 있기에 주변시세에 따른 적절한 시세확인등은 하시는게 필요합니다.
1명 평가안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
부동산 매매 거래에서 사기를 당하기 쉬운 부분과 조심해야 할 점은 여러 가지가 있습니다. 특히 부동산 거래 초보자들이 주의해야 할 사항은 다음과 같습니다.
이중 매매 : 동일한 부동산에 대해 여러 사람에게 매매 계약을 체결하는 경우입니다. 계약서 작성 시 반드시 소유권 이전이 완료되었는지 확인해야 합니다.
허위 매물 : 실제로 존재하지 않거나, 가격이 실제보다 저렴한 매물입니다. 매물의 진위를 확인하기 위해 여러 경로를 통해 정보를 교차 확인하는 것이 중요합니다. 직접 집에 들어가서 내부 상태를 확인하고, 집 옆 벽에 주소를 부착 시켜 놓았는데 주소와 맞는지 등을 확인하시면 허위 매물 인지를 체크할 수 있습니다.
계약서 확인 소홀 : 계약서의 내용을 충분히 이해하지 않고 서명하는 경우가 많습니다. 계약서의 모든 조항을 꼼꼼히 읽고, 특약 사항을 유의하여 읽고 체크해야 하며, 집에 대한 하자 여부도 확인을 해야 합니다.
중개인의 신뢰성 : 중 개인을 통해 거래하는 경우, 해당 중 개인이 신뢰할 수 있는지 확인해야 합니다. 공제 증서에 가입되어 있는지 , 공인중개사 협회에 등록된 업체인지 , 주변의 평이 좋은 지를 체크해보시면 됩니다.
선금 요구 : 계약 체결 전에 과도한 금액의 선금을 요구하는 경우 조심해야 합니다. 선금은 적정 범위 내에서만 지불하고, 그 조건을 명확히 해야 합니다. 계약금은 10%, 금액이 많으면 중도금, 큰 금액이 아니면 잔금을 치르면 됩니다.
소유권 확인 : 거래하고자 하는 부동산의 소유자가 누구인지, 그리고 그 부동산에 대한 권리가 문제 없는지 반드시 확인해야 합니다. 등기 사항 증명서를 통해서 확인을 하고 , 소유자의 신분증과 같은지 여부를 확인하고 등기 사항 증명서에 근저당이나 가압류, 국세나, 지방세의 납 입 여부 등도 체크하시면 됩니다.
이러한 점들을 유의하며 거래를 진행한다면 사기를 예방하는 데 도움이 될 것입니다.
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세사기는 몇가지로 분류해 볼 수 있는데, 갭투자를 이용하는 경우, 전입신고의 허점을 이용하는 경우, 신탁을 이용하는 경우, 집주인의 계약 이행의식 결여의 경우 등이 있습니다. 이는 처음부터 나쁜 마음을 먹고 타인의 돈을 편취하려는 경우도 있고 처음부터 악의를 가지지는 않았으나 경제 상황의 변화로 어쩔 수 없이 발생하는 경우 등 다양한 경우가 있습니다.
갭투자를 이용한 경우는 주로 전세가와 집값 차이가 거의 없는 주택, 특히 실 거래가를 파악하기가 힘든 빌라의 집값을 부풀려 전세금을 받아 유용하고 경매로 넘어가면 보증금 반환을 안해주는 것으로 빌라왕 사건으로 유명합니다. 전입신고의 허점 이용은 같은 날 전입신고와 근저당 또는 매도가 일어나면 전입신고에 의한 대항력이 하루 뒤에 형성되는 것을 이용하는 것으로, 고의로 악용하는 경우 피해를 당할 수 있고, 신탁을 이용한 방법은 부동산 소유권을 신탁회사에 넘겨주고 대출을 받는 방법이 있는데 신탁이 되면 집주인은 전월세 계약을 해도 권한이 없는 사람이므로 문제가 생겨도 임차인이 보호를 받지 못하는 점을 이용하는 것입니다. 신탁주택은 반드시 신탁원부를 발급받아 임대차관리에 대한 내용을 확인해야하고 신탁원부상의 책임자에 연락하여 세부사항을 확인해야 합니다. 그리고 처음부터 사기라고 할 수는 없지만 흔한 사례로 집주인의 경제상황 악화로 세금을 내지 못하거나 전세가 하락에 후속 임차인 수급 불가 문제로 경매나 공매로 넘어가 보증금 제대로 받지 못하는 피해를 주는 경우도 있습니다. 다양한 방법의 사기 방법이 있기에 직거래보다는 공인중개사를 통한 거래를 하는 것이 바람직하며 등기부등본과 건축물대장 확인, 계약서 특약, 전입신고와 확정일자 획득, 전세보증보험 가입 등 전세사기를 방지하기위한 조치들이 반드시 필요합니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
실제 소유자가 아닌 사람이 매도자로 나서거나, 근저당 등 권리관계가 복잡한 집을 속이고 파는 경우 조심할 점은 등기부등본은 반드시 최신으로 발급받아 확인하고, 소유자 이름, 근저당, 전세권 등 권리사항을 확인해야 합니다
실제 매도인과 신분증 확인도 필수입니다
재건축·재개발 대상, 불법 증축, 농지나 공장 부지 등을 주거용처럼 속일경우 조심할 점은 건축물대장, 토지이용계획확인서, 개발행위허가 여부 확인해야 합니다
무등록 브로커가 중개하면서 사고 발생 시 책임 없으므로 반드시 공인중개사 등록번호 확인하고 부동산 선택을 잘하셔야 합니다
책임있는 부동산을 선택해서 거래 잘하시기 바랍니다
부동산 매매 시 조심해야할 몇 가지 포인트 들에 대해서 안내 드립니다.
등기부등본 확인 - 최신 등기부등본을 열람하여 소유자와 매도자가 일치하는지 확인하고, 근저당, 압류 등 내용 확인
잔금전 소유권 이전 혹은 명의 이전 관련 사기 - 잔금도 안 치뤘는데 명의를 넘겨 달라고 하거나 임의로 소유권 이전 등기를 하는 것처럼 서류를 꾸미는 경우 사기를 의심해 볼 수 있으니 잔금 지급과 동시에 등기를 이전해야 함
중개업자 인척 하는 경우 - 자격도 없는 사람이 중개보수만 챙기고 도망가거나 허뮈 매물로 계약을 유도하는 경우가 있을 수 있으므로 중개사무소의 등록번호를 꼭 확인
계약금 먹튀 - 계약금만 받고 도망가거나 잠적하는 경우 > 집주인 명의의 계좌로만 계약금 송금
허위 매물 또는 이중 계약 - 매물을 싼 가격으로 홍보하고 실제로는 없는 매물이거나 두 사람에게 동시에 팔고 계약금만 두 번 받는 경우 > 매물 실제 존재 여부를 중개사무소 통해 철저히 확인하고 계약서에 이중계약 금지 조항 삽입
전세 끼고 사는 갭투자 매물 - 세입자가 보증금을 돌려받기 어려운 구조 일 수 있어 전입일자 확정일자 있는 세입자인지 확인하고 전세금 반환 책임 구조를 명확히 할것.
이러한 점들에 대해서는 한번 더 체크하여 매매 시 사기를 당하지 않을 수 있게 조심하시면 좋을 듯 합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변 드리겠습니다.
부동산 매매 거래는 금액이 크기 때문에 한 번의 실수로 큰 손해를 볼 수 있습니다. 특히 초보자분들이 자주 실수하거나 사기당하기 쉬운 주요 포인트를 정리해드릴게요.
부동산 매매에서 사기당하기 쉬운 주요 위험 구간1. 등기부등본을 제대로 안 보는 경우위험요소: 근저당(빚), 가압류, 압류, 가등기 등이 있음에도 모르고 계약
예방책: 계약 전 등기부등본을 반드시 열람하고, 채권 금액이 매매가보다 많으면 절대 계약 X
2. 명의자 아닌 사람과 계약하는 경우위험요소: 대리인 또는 가족이라는 사람과 계약했는데 진짜 소유자가 아님
예방책: 계약서엔 반드시 등기부상 소유자가 직접 서명, 대리인일 경우 공증된 위임장 확인 필수
3. 중도금이나 잔금을 성급하게 보내는 경우위험요소: 등기 이전 전 잔금을 치렀다가 등기 이전이 안 돼버리는 사기
예방책: 잔금과 동시에 소유권 이전 등기를 해야 함 (은행 이용 시 ‘동시이전’ 시스템 이용)
4. 확정일자·전입신고를 안 한 임차인을 확인하지 못한 경우위험요소: 세입자가 보증금을 받아야 나갈 수 있는 ‘선순위’일 경우, 매수인이 전세보증금을 떠안을 수도 있음
예방책: 계약 전 임대차 현황 확인서, 건물관리대장, 또는 현장 방문으로 세입자 유무 파악
5. 잔금 전에 집 상태가 심하게 변경된 경우위험요소: 계약 당시에는 멀쩡했지만, 잔금 치르기 전 하자나 훼손 발생
예방책: 계약서에 “잔금일 기준 상태로 인도” 명시, 인도 전날 입회 확인 필수
6. 신축 분양권/빌라 분양 사기위험요소: 허위 분양가, 시세보다 터무니없는 높은 가격, 허위 대출조건, 등기 불가
예방책: 실거래가 비교, 주변 시세 확인, 분양한 법인 실체 검토 (사업자등록번호, 시행/시공사 확인)
7. 부동산 중개사 아닌 사람이 중개하는 경우위험요소: 자격 없는 사람이 계약을 중개하고 중개 수수료까지 요구
예방책: 공인중개사 자격 여부 확인, 공인중개사 사무소 명패, 등록번호 확인
초보자가 조심해야 할 실수매물 너무 싸다! → 속는 겁니다, 싸면 이유가 있습니다.
말로만 하는 조건 → 계약서에 무조건 명시해야 나중에 법적 효력 있음
서두르자고 할 때 → 사기꾼들이 자주 쓰는 말: “계약 많이 들어와서 빨리 하셔야 해요” 입니다. 참고하세요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
부동산 매매를 할 경우 공인중개사의 도움을 통해서 매매를 하시면 되고 우선적으로 등기부등본을 통해서 권리적하자부분이 있는지 체크를 하시고 근저당권이나, 가압류, 가처분등 등기상 문제가 있는지 먼저 확인을 하시는게 좋고 그 다음으로 집 자체 하자가 있는지 체크를 하시는게 좋습니다. 그 외 향후 매도 시 잘 팔릴지, 입지가 좋은지, 채광이 좋은 지 등을 체크를 하시고 매수를 결정하시면 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
신축 빌라 같은 경우 시세가 불투명하기 때문에 주변 빌라 시세를 정확하게 파악하고 전세나 매매를 하셔야 합니다.
전세가를 매매가 보다 높게 설정하는 경우가 있기 때문에 이 부분을 신경 쓰셔야 합니다.
또한 아파트 같은 경우는 신축빌라와 같은 사기는 많이 없지만 오래된 구축 아파트 같은 경우 하자가 있는 경우가 더러 있기 때문에 누수 같은 하자가 있는지 꼼꼼하게 신경쓰셔야 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
부동산 매매시 유의 해야 할 물건은
단기간 내 빈번하게 소유자가 바뀌었던물건
등기부상 가압류 가처분 예고등기 등이 설정된 물건
최근 보존등기나 상속등기가 이루어진 물건
주변 시세 대비 지나치게 저렴한 가격의 물건 등이 있습니다.
