부동산 매매 시 근저당권 채권최고액 질문입니다.
제가 아파트 4억 9000을 매수액으로 구매하려고 하는데, 등기부등본을 떼보니 채권최고액이 은행에서 2억 3천, 일반인에게 3억이 되어 있습니다.
1. 혹시 문제가 있을까요?
2. 디딤돌 대출 시 문제가 생길까요?
안녕하세요. 홍기윤 공인중개사입니다.
보통 채권최고액은 실제 채무액의 120%정도로 근저당권이 설정이 된다고 보시면 됩니다. 물론 그 비율이 조금 다를수는 있구요. 아파트 매매 하실때 매도인이 등기에 설정된 근저당권은 말소를 하고 매수인이 매매하시는 걸로 하셔야 합니다. 근저당권을 인수하는 조건이라면 근저당 총금액이 5억3천이니 매수 금액 4억9천보다 많아서 문제가 됩니다. 중개해 주시는 공인중개사를 통해 자세한 안내를 받으시길 추천합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
이미 부동산에 너무 많은 대출이 잡혀져 있습니다. 심지어 대출 금액이 시세를 초과할 경우입니다.
이런 경우 디딤돌 대출 시 선순위 말소 조건을 진행을 해야 하는데 은행의 경우 입금 후 말소 처리가 가능하지만
일반인 채권의 경우 선순위 처리가 어려우므로 디딤돌 대출 시 어려울 수 있다고 사료됩니다.
우선적으로 이런 집의 경우 최소 일반인 빚이라도 갚고 말소를 시켜야 매매가 가능한 집으로 보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
은행 채권최고액는 소유자가 은행에서 대출을 받은 후 이를 담보로 설정한 금액이고, 일반 개인에게서 빌린 금액에 대해서도 담보로 설정을 한 듯 합니다. 현재 설정된 채권최고액이 매매가를 초과하고 있기 때문에 실제로 남은 채무가 매매가에 영향을 미칠 수도 있을 듯 합니다. 만약 매도자가 채무를 변제하지 못할 경우 은행 혹은 개인이 부동산을 경매로 진행할 가능성도 있습니다.
디딤돌 대출의 경우에도 근저당권이 설정되어 있을 경우 대출 승인이 이루어지더라도 대출 가능 금액이 줄어들거나, 그렇지 않은 경우 근정당권 해지가 사전에 이루어지지 않을 경우 대출 승인에 어려울 수도 있을 듯 합니다.
이를 위해서는 매도자와 계약금, 중도금을 기준으로 채무 변제를 약정하는 근정당권 해지 약정을 계약서에 명시 하시고, 근저당 외에도 임차인이 있는 경우 보증금 반환 의무도 명확하고 구체적으로 명시를 해두시는게 좋습니다. 이와 같이 매매계약서에 근저당권 말소 조건 시에 최종 매매계약에 대한 효력이 있음을 명확히 해두시는게 이러한 부동산 거래시에 반드시 필요할 것으로 보입니다. 이러한 부분은 중개사 분과도 충분히 논의를 거치시는 걸 추천 드립니다.
제가 아파트 4억 9000을 매수액으로 구매하려고 하는데, 등기부등본을 떼보니 채권최고액이 은행에서 2억 3천, 일반인에게 3억이 되어 있습니다.
1. 혹시 문제가 있을까요? ==> 근저당이 많은 만큼 계약금을 적게하시고 단기간 내에 잔금까지 마무리한 후 소유권 이즌등기를 하시는 것이 적절해 보입니다.
2. 디딤돌 대출 시 문제가 생길까요? ==> 선순위 근저당이 말소된다면 문제가 되지 않습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
근저당권 말소 조건으로 계약 하시고 말소된 상태에서 계약하시면 문제될 소지는 없어보입니다.
근저당만 말소된다면 디딤돌 대출 받는데 무리는 없어보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
현재 구입하려는 부동산에 근저당권 설정이 되어 있는 것은 문제가 없습니다. 매수함과 동시에 근저당권은 말소가 될 것이기 때문입니다. 만약 근저당권이 말소 되지 않는 다면 당연히 매수하면 안되고 은행에서도 직접 확인할 것이기 때문에 문제는 없어보입니다.