후순위대출로 매매후 전세금 증액분의 우선순위

Question

제가 후순위 주담대 받아 전세끼고 아파트를 구매하였는데요. 매매잔금이 7월이고 전세 만기가 8월입니다. 세입자가 8월에 5% 전세보증금 인상분이 제 후순위 대출보다 후순위가 되기때문에 5% 인상하고 싶지 않다며 후순위대출 동의(대출 방문조사) 못하겠다고 하는데.. 전세 5%인상분이 가장 후순위가 되는게 맞나요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

네, 후순위가 되는 게 권리관계상 맞습니다. 현재 등기부에 따른 권리관계만 보면 1순위는 선순위 임차인 보증금 2순위는 7월 받게되는 후순위 대출 근저당이 될것으로 보입니다. 만약 전세보증금 증액이 8월에 되는 경우 증액분에 대해서 확정일자를 통해 우선변제권을 부여받게 되는데, 근저당보다는 시간상 이후가 되기 떄문에 3순위가 된다고 보시면 됩니다. 물론 등기부상에서는 임차권이 등기되지 않기에 근저당 외에 임차권은 표기되지 않습니다.

정리하면 경매등에 따른 배당순위는 1순위 현임차인 보증금 -> 2순위 후순위대출 근저당 -> 3순위 현 임차인 보증금 증액분이 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

세입자 있는 주택에 후순위 주담대를 실행한 후 보증금을 인상하게 되면 인상한 금액만큼은 가장 후순위가 되어 경매시 보장을 받기 어렵게 됩니다.

Answer 3

제가 후순위 주담대 받아 전세끼고 아파트를 구매하였는데요. 매매잔금이 7월이고 전세 만기가 8월입니다. 세입자가 8월에 5% 전세보증금 인상분이 제 후순위 대출보다 후순위가 되기때문에 5% 인상하고 싶지 않다며 후순위대출 동의(대출 방문조사) 못하겠다고 하는데.. 전세 5%인상분이 가장 후순위가 되는게 맞나요?

===> 네 5%를 증액하는 경우 권리순서에 따라 가장 후순위 권리자가 됩니다. 이러한 경우 임차인이 꺼질수 밖에 없습니다.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선변제권 순위를 볼때 가장 먼저 전세권이라 볼 수 있고 그다음으로 근저당권 그리고 인상분의 경우 근저당권 다음으로 순서가 지정이 되게 됩니다. 즉 세입자 입장에서는 상승분이 있을 경우 확정일자를 통해서 증액분 만큼 보증금 보호를 받아야 하는데 그전에 후순위 대출이 있기 때문에 임차인 말대로 순위가 밀려서 불안 할 수도 있습니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

네, 맞습니다

전세보증금의 5% 인상분은 이미 설정된 후순위 근저당권보다 후순위가 됩니다

따라서 세입자가 동의하지 않는 이유는 타당하며, 협의를 통해 대출 방식이나 시기, 또는 전세금 인상 여부에 대한 조정이 필요합니다

Answer 6

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

세입자가 전세보증금 증액 시 추가된 금액에 대해서는 별도의 확정일자릉 받아야 합니다.

기존의 확정일자는 증액 전 금액까지만 우선변제권을 보장합니다.

따라서 은행의 후순위 담보대출이 세입자의 증액분보다 우선순위가 됩니다.

감사합니다.

Answer 7

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

전세보증금 증액분은 기존 후순위대출보다 후순위가 되므로 세입자가 증액을 거부하는 것은 당연한 것이라 생각됩니다.

Answer 8

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

은행에서 주택담보대출 관련 순위는 대출을 이행한 순서대로 기입이 되기 때문에, 질문자님 말씀하신 대로 세입자가 별도의 대출을 이용하지 않더라도, 증액전 금액만 후순위 대출보다 선순위가 되는것이 맞습니다. 따라서 질문자님의 융자(대출) 때문에 주택에 문제가 발생하게 되면 5%의 증액분은 최초 전세권설정 금액과 달리 질문자님의 후순위대출보다 더 후순위가 되어 보호받지 못하게 되는 상황이 발생합니다. 따라서 이러한 경우는 별도의 협의가 필요하겠습니다. 감사합니다.