임차인의 통지의무 위반 시 책임 범위는 어디까지 인가요?
누수 관련 문제로 현임대인이 전임대인 측에 고소를 한 상황입니다.
전임대인은 21년 12월~22년 4월(4개월 정도) 동안 집을 가지고 있다가 매매를 했고
최초 누수는 22년 8월 쯤이었습니다.
최초 누수 때 영상과 사진만 남기고 통보는 하지 않았고 이 후 23년 6월에 또 누수가 있어 현임대인에게 통보했습니다.
이 후 11월에 누수가 한번 더 있었고 현임대인은 전임대인을 상대로 하자가 있는 집을 팔았다고 고소를 했습니다.
전임대인은 자신이 가지고 있을 때는 그런 하자가 전혀 없었고 상태 점검도 완벽히 마친 후 팔았다고 하고 있고요.
현임대인은 고소 한 후 손해배상 대금으로 집매매대금을 요구하고 있는데요.
제가 알기로는 전임대인이 매매 후에도 6개월까지는 매매한 집의 하자에 대한 책임을 져야하는 것으로 알고 있어서요.
그 책임기간에 발생한 최초 누수를 제가 말을 하지 않았습니다.
그리고 누수는 노후화로 인한 것입니다. 사용에 의한 누수는 아닙니다. 집의 준공시기는 20년이 넘었습니다.
여기서 궁금한 것이,
1. 만약 현임대인이 패소하였을 때, 최초 누수 당시 세입자가 통지의무를 게을리하였으니 세입자 책임으로 돌리고 손해배상 대금을 세입자에게 청구할 수 있나요?
2. 할 수 있다면 그 범위는 하자 수리 비용까지인지, 아니면 패소하여 받아내지 못한 매매대금까지인지?
읽어주셔서 감사합니다.
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.
1. 민법 제634조에서 규정한 임차인의 통지의무는 임차인이 임대인의 수선의무 불이행을 이유로 임대차계약 해제 또는 손해배상청구를 하기 위한 요건에 해당합니다. 즉 만약 임차인이 통지의무를 제대로 이행하지 않아서 임대인이 목적물에 대한 수선을 할 수 없었다면 임대인이 통지를 받지 못함으로 인해 목적물에 대한 수선을 할 수 없었던 범위 내에서는 수선의무 불이행에 따른 손해배상책임이나 하자담보책임을 지지 않는 것입니다(즉 임대인은 임차인이 지체 없이 하자를 통지하여 수선이 이루어졌다고 하더라도 피할 수 없었거나 제거될 수 없었던 기발생 손해에 대해서만 책임을 부담).
2. 따라서 현임대인이 전 임대인에 대한 손해배상청구소송에서 기각되었다 하더라도 임차인을 상대로 손해배상청구를 할 수는 없습니다(임대목적물에 대한 수선의무는 임대인 자신이 임차인에 대하여 부담하는 의무이기 때문입니다).
관련법령
민법
제634조(임차인의 통지의무) 임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다.