임대인 입장에서 보증보험가입과 전세권 설정중 어느게 더 나을까요?
안녕하세요. 저는 임대인 입장이고,
임차인이 계약갱신 청구권을 사용하는 상황에서
기존에 보증보험 또는 전세권 설정에 동의한다는 특약을 써서 좀 상황이 복잡하게 되었습니다.
1. 보증보험가입
- 임차인의 보증보험에 가입해주려면 전세금을 8000만원 내려줘야한다.
- 하지만 임대사업자가 아니기 때문에 보증보험에 가입시켜 줄 의무는 없다.
- 또한 계약갱신청구권이기 때문에 보증금 감액에 대한 의무도 없다.
- 저는 차라리 보증금을 낮출 시에는 새로운 임차인을 구하고 싶으나, 임차인은 전세권이라는 또 다른 선택지가 있어서 어떻게 하실지는 모르겠네요.
2. 전세권 설정
- 보증보험 가입에 협조 안해줄시 기존 특약에 따라서 전세권 설정을 요구할수도 있다.
- 보증금을 나중에 반환해주면 문제는 없겠지만,보증금 반환을 위해서 전세반환대출시에 전세권을 해지해야한다. 이때 임차인의 협조가 필요하다.
- 아마 보증금을 받으려면 협조를 해줄 것이다?
질문1) 임대인 입장에서는 어떤 선택이 더 낫다고 보시나요?
질문2) 추가적으로 전세권이 설정되어 있는 상태에서 임대인이 보증금 반환을 위해서 주택 담보대출을 받는다고 할때, 통상적으로 절차가 어떻게 되나요?
예를 들어서 전세권 해소부터 하고 은행에서 심사를 받아야 하는지요?
감사합니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.
질문1) 임대인 입장에서는 어떤 선택이 더 낫다고 보시나요?
==> 임대인의 입장에서는 큰 차이가 없다고 할 수 있습ㄴ디ㅏ.
질문2) 추가적으로 전세권이 설정되어 있는 상태에서 임대인이 보증금 반환을 위해서 주택 담보대출을 받는다고 할때, 통상적으로 절차가 어떻게 되나요?
==> 우선적으로 관련 은행에 상담을 받아 보시기 바랍니다. 그 다음에 대출이 가능하다면 실행시기에 전세권 말소와 동시에 진행시킬 수가 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1) 둘 중 뭐가 낮다고 말하기는 어렵지만, 전세권 설정등기에 동의할 경우 보증금 미반환시 반환소송없이도 바로 경매신청이 가능하기에 시간적 여유가 더 없을수 있습니다.
2) 전세권 설정이 주택담보대출이 반려되는 사유가 되지는 않습니다. 다만 선순위 임차보증금을 고려해 한도를 정하기 떄문에 전세권등기를 말소한다고 해도 결국 후순위 근저당은 동일하기에 전세권이 있는 상태에서 신청하셔도 됩니다.
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
1. 두가지 모두 상황에 따라 변수가 많습니다. 보증금을 감액하여 전세보증보험을 가입못하는 상황이 오면 임차인은 계약을 연장하지 않고 종료할 확률이 높습니다.
2. 임차인의 전세권설정은 물건적 대항력으로 필요시 협조가 잘되지 않는것이 실무적 입니다.
