도와주세요. 구두계약 연장 후 계약 해지로 인한 위약금
안녕하세요.
2024년 1월 초 방을 계약하여 입주하였고, 계약 만료 시점이 다가와 공인중개사와의 전화 및 카카오톡을 통해 구두로 계약을 연장하였습니다.
이때 연장 기간은 2026년 2월 16일까지로 안내받았습니다.
이후 거주 중 개인적인 사정이 생겨 2024년 9월 14일경,
공인중개사에게 약 2개월 후인 11월 초 이사를 해야 할 것 같다고 미리 고지하였고,
중개사도 카카오톡으로 “네”라고 답변하며 이를 인지한 상태였습니다.
당시 제가 보증금 반환 시점을 문의하자,
중개사는 “걱정하지 마세요. 원하시는 날짜에 맞춰질 거예요.”라고 답변하였습니다.
그 후 2024년 10월 16일경,
이사 예정일이 11월 16일로 확정되었다고 다시 한 번 안내드렸고,
이때도 중개사는 “네”라고 답변하였으며,
중도해지, 위약금, 공실 부담 등에 대한 어떠한 안내도 없었습니다.
이후 이사 일정이 다소 변경되어,
2024년 10월 중순경 최종적으로 12월 21일에 퇴거하겠다고 다시 안내드렸고,
이때 역시 중개사는 “네”라고 답하며 특별한 이의나 조건을 제시하지 않았습니다.
그런데 퇴거 예정일 약 7일 전,
중개사로부터 연락이 와 “12월 21일 퇴거 맞냐”고 확인한 뒤,
“계약서 작성 없이 2월 16일까지 연장한 것 알고 계시죠?”라는 말을 하며
중도해지에 따른 위약금 발생을 암시하였습니다.
이후에는
중개보수 부담,
공실 발생에 따른 비용 부담
을 요구하였고,
보증금 또한 12월 21일 퇴거 시 반환되어야 한다고 생각했으나,
“다음 세입자가 계약되면 지급하겠다”는 말만 들은 상태로 현재까지
구체적인 반환 일자를 안내받지 못하고 있습니다.
[제 입장은 다음과 같습니다]
만약 중개사께서 최초로 해지 의사를 전달했을 당시
“이 경우 중도해지에 해당하여 위약금이나 추가 비용이 발생할 수 있다”는 안내를 해주셨다면,
저 역시 이를 인지한 상태에서 대비할 수 있었을 것입니다.
다만, 최초 해지 통보일은 2024년 9월 14일이며,
실제 퇴거일은 2024년 12월 21일로,
통보 시점부터 퇴거일까지 3개월 이상이 경과한 상태입니다.
이에 따르면,
주택임대차보호법 제6조의2 제2항에 따라
임대인이 해지 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나
계약 해지의 효력이 이미 발생한 경우에 해당하는 것으로 판단되는데요.
그럼에도 불구하고,
저는 이사 예정일을 여러 차례 사전에 안내하였고,
그때마다 중개사께서는 이를 인지하고 “네”라고 답변하였을 뿐,
위약금, 중도해지 비용, 공실 부담 등에 대한 어떠한 고지도 하지 않으셨습니다.
이러한 상황에서,
퇴거를 불과 일주일 앞둔 시점에 갑작스럽게
위약금 및 공실 부담을 요구하는 것은,
그동안 형성된 신뢰 관계 및 형평성의 원칙에 비추어 보아 부당하다고
생각합니다.
[관련 판례 및 법률 검토]
제 상황과 유사한 사례로 다음 판례와 법 조항입니다..
•대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결
•주택임대차보호법 제6조의2 (묵시적 갱신 시 계약 해지)
1)
임차인은 언제든 계약 해지를 통지할 수 있으며,
2) 해지의 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 후 발생
1. 위와 같은 경우,
사전에 해지 의사를 통보하고 중개사도 이를 인지한 상태라면
위약금, 중도해지 비용, 공실 부담을 반드시 지불해야 하는 건가요?
2. 아니면 위 판례 및 법 조항에 따라
위약금 및 추가 비용 없이 계약을 종료할 수 있는 경우에 해당하는 건가요?
이 문제로 계속 분쟁이 이어지고 있어 정신적으로도 많이 힘든 상황입니다.
법적으로 어떤 판단이 타당한지 도움을 부탁드립니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
묵시적 갱신이 인정되는 경우에는 계약 해지 통지 후 3개월이 경과하면 그 효력이 인정되고 기존 계약에 위약금 등을 정한 게 아니라면 위와 같은 요구는 인정되기 어려울 것입니다.
그러나 사안에서 문제가 되는 건 본인이 중개사와 여러 차례 계약 해지시점에 대하여 협의한 부분이 실제로 계약 당사자인 임대인에게 도달하였는가로 보입니다. 이상입니다