부동산 전세 사기를 어떻게 예방해야 할까요?
부동산 전세 사기를 예방하려면 어떻게 해야 할까요? 빌라왕이 터진 이후에도 계속해서 여러가지 전세사기가 나타나고 있는데 최소한 어느 정보를 알고 계약을 해야 사기 안당할까요? 아파트라면 안당할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
전세사기 피해자가 많이 발생하면서 불안해 하는 임차인들 또는 전세로 거주할 예정인 임차인들이 많습니다.
전세사기 예방을 위해서
1.매매시세와 전세시세를 확인해야합니다. 네이버부동산, 직방, 호갱노노 등에서 시세를 확인할 수 있습니다. 전세안심앱에서 시세정보는 현재 부족한 면이 있어서 추후 업데이트를 통해 보완예정입니다.
2.임대인의 갭투자자인지 확인할 수 없지만 매매가와 전세가가 비슷하거나 똑같다면 부동산경기가 안 좋을 때 역전세, 깡통 전세가 발생하면서 임대인이 보증금 반환이 어려워질 수 있습니다.
3.대출금(등기부상 채권최고액)+보증금(본인 보증금 포함)이 주택매매시세의 70~80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.
4.계약서 작성 시 등기부상 소유자와 신분증을 통해 임대인의 진위여부를 확인해야합니다. 대리인이 나왔다면 임대인의 도장이 찍힌 위임장을 확인하고 계약에 대해 임차인이 직접 전화를 하거나 영상통화를 하여 확인해야합니다.
*건물주인이 있는데 신탁회사가 건물을 관리하는 경우라면 신탁회사와 계약을 체결해야합니다. 건물주인이 괜찮다고 하여도 계약서에 신탁회사의 도장을 찍어야 합니다.
5.전세 계약기간동안 보증금을 돌려받는 것에 불안할 것 같다면 보증보험에 가입하는 것이 좋습니다. 적은 금액의 보증료로 큰 금액의 전세보증금을 지킬 수 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세사기의 경우 미리 의도한 경우를 제외하고 현재와 같이 부동산하락에 따른 깡통전세, 역전세등은 계약당시에 파악하기는 어려움이 있습니다. 그나마 시세확인을 통해 전세가격이 시세대비 어느정도인지를 보고 전세가율이 높은 빌라나 오피스텔등을 피하시는게 최선이고, 계약시에는 권리관계상 선순위 임차권이 될수 없는 건에 대해서는 계약자체를 하지 않는게 좋습니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.1. 계약시
가. 등기사항 전부증명서를 출력하여 소유자, 권리제한여부 등을 확인
나. 계약서 작성은 등기상 소유자와 계약체결(대리인이 오는 경우 소유자의 위임장 및 인감증명서 준비)
다. 주변시세대비 전세가격 등이 적절성 여부(매매가격대비 전세가격은 70% 이하 수준에서 결정하시는 것이 적절합니다.)
라. 모든 거래대금은 등기상 소유자의 계좌로 입금하시기 바랍니다.
2. 잔금 지급 및 후속조치
가. 지급전 등기사항 전부증명서 열람, 권리변동여부 확인
나. 입주 전에 시설물 상태 확인후 입주
다. 전입신고 및 대항력 유지를 위하여 확정일자(=임대차신고)를 필해야 합니다.
안녕하세요. 이진 공인중개사입니다.
일단 빌라같은 경우엔 아파트와 달리 시세파악이 용이하지 않아요 전세사기가 주로 신축빌라에서 발생하는 이유입니다 그래서 시세파악이 가장 중요합니다 적정한 시세를 알기위해선 최소 3군데 이상의 중개사무실을 방문해서 상담받으시는걸 추천드리구요 임대차계약서를 작성하실때 근저당등 권리관계를 파악하기위해 등기부등본을 반드시 떼보셔야 합니다 계약서에도 임차인의 전입신고 다음날까지 담보권설정불가라는 특약을 꼭 넣으십시요 그리고 임대인의 국세,지방세 완납증명서를 보여달라고 하세요(임대인의 납세증명서를 임대차계약 체결시 제시하는 것을 의무화하는 법안이 국회본회의는 통과됐으나 아직 공포되진 않을걸로 알고 있습니다) 그리고 전세보증금 반환보증가입하시면 좋구요..마지막으로 시세파악이 잘 안되거나 시세에 비해 전세가율이 너무 높다고 생각되시면 반전세도 고려할만합니다
안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.
아파트든 빌라든 사기를 치려고 작정한 사람에게는 안 당하기가 쉽지는 않습니다.
다만 빌라사기가 조금 수월한 것이 비교대상이 한정되어 있기 때문이지요.
우선 등기부등본을 확인하고 선순위 물권이 어떤게 얼마가 있는지 확인하는것이 중요하며(없는것이 가장 좋습니다.) 동일물건은 없겠지만 주변지역의 매매가형성이나 전세가 형성을 참고하는 것이 중요합니다.
또한 전세금반환보증보험에 가입하는 것을 추천드립니다.
도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
아파트도 예외는 없습니다.
최소한으로 대비할것은 대출이 있는집은 피하시고 전입신고와 확정일자를 교부받아 대항력을 취득해야 합니다.
전세보증보험 또한 필수사항이고 전세잔금일날 집주인이 변경되는 물건도 피하시는게 좋습니다. 임대인이 갭투자인지 등기부등본을 열람하여 전세임대차후 매매인지 확인하고 이또한 피하시는걸 권장해드립니다.