융자가 높은 아파트 계약 시 주의할점이 있나요?

Question

보통 아파트 전세계약을 하러 집을 보러다니면

같은 단지에 아파트지만 가격이 조금 더 저렴하게 나오는 집들이 있습니다.

대체로 융자가 조금 있는 집들인데요. 가격이 저렴해서 특별한

하자가 없다고 계약하고 싶은데 혹시 주의해야하는 점들은

무엇이 있는지 궁금합니다. 그리고 융자가 있는 경우 전세금으로

해당 아파트의 융자부터 해결하는 조건을 거는것도 가능할까요?

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

대출이 얼마나 있는지 꼭 확인 하시길

바랍니다. 전세 사기가 담보물을 경매해도 돈을 돌려 받지 못하는 것이기에 꼭 확인하시길 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 융자금이 있는 주택이라도 계약시 특약으로 해당 선순위 물권 말소를 조건으로 계약을 하게 되면 크게 문제는 없습니다. 다만 시세보다 전세금이 많이 낮다면 유지를 목적으로 낮추어 매물을 등록한 경우로 볼수 있기에 매물에 대해 근저당 말소조건인지, 유지조건인지를 목적물에 따라 별도 문의해보셔야 합니다. 그리고 유지조건으로 전세계약을 체결할 경우 임차권은 후순위가 되기 때문에 권리관계에 있어 리스크가 있습니다. 즉 경매시 낙찰후 임차권은 소멸되므로 배당을 받지 못하면 보증금 회복이 어려울수 있습니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 3

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

전세금으로 융자를 상환한다면 1순위가 되기때문에 당장은 문제가 없어보이나 계약종료시 임대인이 전세금을 여력이 없어 못돌려주고 새로운임차인을 구해올 법적근거가 없음에도 새로운임차인을 구해야 전세금을 줄수있다라고 해서 문제가 생길 확률이 높습니다. 이미 엄청나게 일어나고 있는 상황입니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

전세금과융자금을 합해서 집값의 70% 넘어가지 않는선에서 얻으셔야 합니다

대출이 없다면 더 좋겠지만 전세금 받아서 얼마정도는 갚는조건으로 계약을 하셔도 됩니다

잘협의하셔서 원하는 조건으로 계약하시기 바랍니다

Answer 5

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

계약을 하기 전에 임대인이 보증금을 받으면 근저당권을 말소할 것인지 물어봐야합니다. 임대인이 근저당권을 말소할 경우 등기부상 다른 권리가 없다면 임차인이 가장 선순위가 되어 경매(유찰이 되지 않는다는 전제)로 넘어가더라도 보증금을 모두 배당받을 수도 있고, 낙찰자(새임대인)가 계약종료 후 보증금을 반환해야 합니다. 임대인이 근저당권을 말소하지 않을 경우 대출(채권최고액)+총 보증금(본인 보증금 포함)이 해당 주택시세의 80%가 넘어가면 안전하지 않습니다. 이 경우 보증보험에 가입이 안 될 수도 있습니다.

임대인이 말소를 하지 않는다면 보증보험에 가입하는 것이 좋습니다.

Answer 6

안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.

아파트는 KB 시세 × 90% - 선순위채권 = 내 임대보증금 이내여야 안전합니다. 보증보험 가입도 가능하고요.

융자(근저당) 말소 조건으로 전세계약 하는 경우도 많습니다.

Answer 7

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

융자가 있는 아파트 전세 계약시 주의할점은 다음과 같습니다.

1.등기부등본을 열람하여 융자의 금액과 순위를 확인합니다. 융자가 시세의 50~60%를 넘지 않고 1순위 근저당이라면 비교적 안전하다고 할수 있습니다. 하지만 융자가 시세의 80%를 넘어가면 위험합니다.

2.전세 계약시 특약사항에 '추가적인 근저당은 설정하지 않는다'라는 조항을 넣어야 합니다. 이는 임대인이 전세계약후에도 추가적으로 융자를 받아 근저당을 설정할 가능성을 방지하기 위함입니다.

3. 시장분위기를 파악합니다. 금리가 인상되거나 경기가 불황이라면 임대인의 융자 상환능력이 떨어질수 있으므로 융자가 있는 집에 전세계약을 하기보다는 월세로 잠시 거주하는것도 방법입니다.