2주택자 양도 소득세 문의드립니다.
2012년 4월4일
3.54억에 남양주 와부읍에 있는 아파트를 구매하였습니다.
현재 거주중입니다.
그 후
2021년 10월 22일에 의정부에 소형아파트를 3.1억에 구매 하였습니다.
여기는 전세를 내 놓고 현재 세입자가 거주중이구요
의정부 아파트는 구매가 보다 현재 시세가 많이 낮은 상태이고
남양주 와부읍 아파트는 현재 5.5억 정도이고 KB시세는 5.2억입니다.
남양주 와부읍 아파트를 5.5억에 매도하면 양도세가 얼마나 나올까요?
의정부 아파트 구매일 기준으로 3년 이내에 매도하면 양도세를 전혀 안내도 되는걸까요?
3년 이후 24.10.22 전 후의 양도세 차이가 있는건지
이 경우 의정부 아파트를 먼저 매도하고 1주택자가 된 후에 남양주 아파트를 팔면
양도세를 안내게 되는건지 궁금합니다.
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.
양도소득세는 부동산의 보유 기간, 거주 여부, 조정대상지역 여부 등 다양한 요인에 의해 결정됩니다. 아래에서 제시하신 정보를 바탕으로 남양주 와부읍 아파트를 매도할 경우 양도소득세가 어떻게 계산될 수 있는지, 그리고 의정부 아파트와의 관계에 대해 설명드리겠습니다.
1. 남양주 와부읍 아파트 매도 시 양도세 계산남양주 와부읍 아파트를 5.5억 원에 매도할 경우 양도소득세를 계산하기 위해서는 양도차익과 장기보유특별공제가 중요한 요소입니다.
양도차익:
매매가: 5.5억 원
취득가: 3.54억 원
양도차익: 5.5억 - 3.54억 = 1.96억 원
장기보유특별공제: 남양주 아파트는 2012년 4월에 구매하셨기 때문에, 보유기간이 약 12년 정도입니다.
10년 이상 보유한 주택은 30%의 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. (1세대 1주택 비과세 적용이 안 되는 경우)
따라서, 장기보유특별공제 후의 양도차익은:
공제 후 양도차익 = 1.96억 × (1 - 0.30) = 약 1.372억 원
양도세율:
2주택자인 경우 기본 세율에 20%가 추가되어 적용됩니다.
기본 양도세율은 1억 ~ 5억 원 구간의 경우 기본세율 35%입니다. 따라서, 추가세율 20%를 더해 총 55% 세율이 적용됩니다.
양도소득세 = 1.372억 × 55% = 약 7546만 원 (기타 소득공제 및 세액공제는 제외한 대략적인 금액)
결론: 현재 2주택자 상태에서 남양주 아파트를 5.5억 원에 매도할 경우, 약 7,546만 원 정도의 양도소득세가 발생할 것으로 예상됩니다.
2. 의정부 아파트를 구매한 이후 3년 내 매도 시2021년 10월 22일에 의정부 아파트를 구매하셨기 때문에, 2024년 10월 22일 이전에 의정부 아파트를 매도하면 2주택자 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
1세대 1주택 비과세 규정: 1세대 1주택 비과세 혜택을 받으려면 1주택을 보유한 상태여야 하고, 해당 주택을 2년 이상 보유해야 합니다. 다만, 1세대 2주택자의 경우 종전 주택(남양주 아파트)을 3년 이내에 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
의정부 아파트 구매일로부터 3년 이내인 2024년 10월 22일 전에 남양주 아파트를 매도하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
3년 이후(2024년 10월 22일 이후)에 남양주 아파트를 매도하게 되면 비과세 혜택을 받지 못하고 2주택자로서 양도세가 부과됩니다.
결론: 2024년 10월 22일 이전에 남양주 아파트를 매도하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 2024년 10월 22일 이후에 매도하면 비과세 혜택이 적용되지 않아 양도세가 부과됩니다.
3. 의정부 아파트를 먼저 매도하는 경우의정부 아파트를 먼저 매도하고 1주택자가 된 후 남양주 아파트를 매도하는 경우, 남양주 아파트는 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 수 있습니다.
남양주 아파트는 이미 2년 이상 거주하고 있으므로, 의정부 아파트를 매도하고 1주택자가 된 후 남양주 아파트를 매도하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
의정부 아파트의 시세가 하락한 상태라면, 이를 먼저 매도하고 손실이 발생할 경우 양도소득세가 발생하지 않거나 적을 수 있습니다. 의정부 아파트를 매도한 후 남양주 아파트를 매도하면, 남양주 아파트는 1주택으로 간주되므로 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
요약2024년 10월 22일 전에 남양주 아파트를 매도하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
의정부 아파트를 먼저 매도하고 1주택자가 된 후 남양주 아파트를 매도하면 양도세 비과세가 적용됩니다.
남양주 아파트를 2주택자로서 매도할 경우, 대략 7,500만 원의 양도세가 발생할 것으로 예상됩니다.
따라서, 의정부 아파트 시세가 많이 떨어졌고, 남양주 아파트에 대해 비과세 혜택을 받고 싶다면, 의정부 아파트를 먼저 매도하고 1주택자로 만든 후 남양주 아파트를 매도하는 방법이 세금 측면에서 유리할 수 있습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비, 장기보유특별공제, 기본공제를 뺀 과세표준에 6%부터 45%까지의 세율을 적용하여 산출합니다. 질문자님의 경우 일시적 2주택자로, 의정부 아파트를 취득한 날로부터 3년 이내에 남양주 와부읍 아파트를 양도하는 경우 양도소득세가 비과세됩니다. 이 경우 양도가액 9억 원 이하의 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해야 합니다. 3년 이후에 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되며, 양도 시기에 따라 양도소득세가 달라질 수 있습니다. 의정부 아파트를 먼저 매도하고 1주택자가 된 후에 남양주 아파트를 양도하는 경우에도 양도소득세가 비과세됩니다.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.
24.10.22일 이전에 처분이 가능하시다면 남양주 아파트를 비과세로 정리하심이 좋겠고요,
24.10.22일 이후에 처분이 가능하다면 남양주 아파트는 양도세 부과대상이 됩니다. 대략 양도차익에서 35~ 38% 가량 적용될것 같으니, 이경우에는 양도차익이 없는 의정부 아파트를 먼저 처분하시고 , 1주택자로서 추후 남양주아파트 처분시 비과세 적용받으심이 좋겠습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건은 이전 주택을 구매후 1년 이상 거주를 하고 추가로 다른 주택을 매입한 경우 3년 안에 이전 주택을 매도할 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다.
즉 24.10.22이전에 남양주 주택을 매도하시면 양도소득세 비과세 이지만 그 이후로는 2주택자로 과세가 되게 됩니다.
인터넷에 양도소득세 계산기라고 검색을 해보시고 해당 사항을 입력을 하시면 대략적인 양도세 계산하실수 있습니다.
감사합니다.