주택전세권 설정후 임차 연장을 할경우 전세권설정을 다시해야 하나요?

Question

아파트 2년 전세계약후 전입이 어려워 전세권설정을 하여 등기권리증을 받았습니다.

등기 을구에 전세권존속기간이 전세 기간과 동일하게 표시되어 있는데....만일 2년뒤 재계약을 하게 되면

전세권설정을 다시 진행해야 하나요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성훈 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

전세권 설정 이후 재계약을 하거나 계약 내용에 변동이 있다면

이에 대해서도 등기를 해야합니다.

다만, 법률에 의해서 법정 갱신이 되는 경우에는

별도로 등기를 하지 않더라도 무방합니다.

건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료전

6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여

갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는

그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 봅니다.

민법 제312조 제4항

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

민법에서는, 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전(前)전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다고 하고, 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다고 규정하고 있으며(민법 제312조 제4항), 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다고 규정하고 있고(민법 제313조), 민법 제187조에서는 상속, 공용징수, 판결, 경매, 기타 법률의 규정에 의한 부동산의 취득은 등기를 요하지 아니하나, 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다고 규정하고 있습니다.

그리고 관련판례를 보면, 전세권이 법정 갱신된 경우 이는 법률의 규정에 의한 물권의 변동이므로 전세권갱신에 관한 등기를 필요로 하지 아니하고, 전세권자는 등기 없이도 전세권설정자나 그 목적물을 취득한 제3자에 대하여 갱신된 권리를 주장할 수 있다고 하였습니다(대법원 2010. 3. 25. 선고 2009다35743 판결).

그러므로 위 사안의 경우에 전세권등기의 존속기간에 관하여 변경등기를 하지 아니하였다고 하여도 질문자님의 전세권은 보호될 것입니다.

다만, 전세권설정자가 전세권소멸통고를 하고 6월이 경과하면 전세권이 소멸될 수 있습니다. 그리고 전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 할 것입니다(민법 제317조).