안녕하세요. 답변드립니다.
1. 묵시적 갱신의 성립 요건
묵시적 갱신은 양쪽 모두 계약 갱신을 거절하겠다는 뜻을 밝히지 않은 경우에 성립됩니다. (임대인은 계약 만료일 6개월 전까지, 임차인은 2개월 전까지)
세입자가 현재 별 다른 이사 계획이 없고, 계약 갱신을 하지 않겠다고 밝히지 않았으니 이 경우 묵시적 갱신이 성립되지만
임차인은 계약 만료일로부터 2개월 전까지만 계약 갱신 통지를 하면 되므로,
임대차 기간이 2개월 넘게 남은 상황에서 갑자기 마음이 바뀌어 갱신을 안 하겠다고 하면 묵시적 갱신이 성립되지 않을 수 있습니다. 이 점 유의하시기 바랍니다.
2. 묵시적 갱신 시 임대차 기간
묵시적 갱신이 성립되면 임대차의 존속 기간은 2년으로 '간주'되며, 나머지 임대차 조건은 기존과 동일합니다.
하지만 묵시적 갱신으로 기간이 연장된 계약은 임차인에게 유리하며, 임차인은 갱신 이후에도 언제든지 계약해지를 통지할 수 있습니다.
임대인이 계약해지를 통지받으면 그 날로부터 3개월이 지난 시점에서 계약은 효력을 잃게 됩니다.
3. 묵시적 갱신 시 계약서 필요 여부
묵시적 갱신은 자동으로 계약이 갱신되는 것이라서 별도의 계약서를 작성할 필요는 없습니다.
4. 묵시적 갱신의 단점 (임대인 입장에서)
주택임대차보호법에 규정된 묵시적 갱신은 임대인보다는 임차인에게 유리합니다.
앞서 말씀드렸듯이 묵시적 갱신으로 연장된 계약은 임차인이 언제든지 계약해지를 통지할 수 있기 때문입니다.
따라서 임대인 입장에서는 묵시적 갱신을 하는 것보다 새로 계약을 작성하는 게 더 좋습니다.
묵시적 갱신은 임차인의 의사표시가 없어도 자동으로 갱신이 되지만, 새로 계약을 작성하려면 반드시 임차인의 의사표시가 필요합니다.
따라서 계약서 작성을 해야 하는데, 이 경우에도 공인중개사를 통하지 않고 직접 계약해도 됩니다.
계약 기간은 확실하게 명시되어 있어야 하며, 기존의 계약과는 별개의 새로운 계약이므로 임차인은 계약서에 명시된 계약 기간을 지켜야할 의무가 발생합니다. 즉 일방적으로 계약 해지를 통지할 수 없으며, 계약 해지를 통지하면 이에 따른 위약금을 내야합니다.
결론
임대인 입장에선 묵시적 갱신보다 새로 계약 맺는 게 유리하니 임차인의 동의를 얻어 계약서를 작성하는 것을 권장합니다.
