전세계약이 만기가 되서 묵시적 계약 갱신을 햐려는데 계약서를 재작성 해야 하나요?

Question

주택임대사업자로 등록해서 주택을 전세로 임대하고 있습니다. 이제 곧 계약기간 2년이 만기 될 예정인데, 세입자도 이사 계획이 없어 전세계약을 다시 갱신하려고 합니다. 묵시적 계약 갱신으로 진행하려고 하는데, 이와 관련해서 계약서를 다시 작성해야 되는건가요? 만약 계약서 작성이 필요하다면 최초 계약처럼 공인중개사를 끼고 계약서를 작성하는게 나을까요? 아니면 공인중개사를 끼지 않고 저와 세입자만 계약서를 작성하면 되나요?

홍성택 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.묵시적 갱신이면 계약서를 새로 작성하실 필요는 없으나 계약갱신청구권이 임차인에게 1회 사용할 권리가 남아있게 됩니다. 임대인에게는 계약갱신청구권을 사용하는 것이 유리하겠죠. 향후 어찌 될지 모르니 계약갱신청구권을 사용한다고 기존 계약서에 특약사항에 적고 쌍방 서명을 하시든 문자메세지등 증거를 남기시기 바랍니다.

고경훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 질문자님께서 주임사이고 임차인과 묵시적인 계약갱신이 된 상태라면 가급적 표준임대차계약서를 작성한 후 임차조건 변경신고를 하시는 것이 적절해 보입니다.

파란태양새220 · Answer

안녕하세요. 백종희 공인중개사입니다.묵시적갱신은 계약서를 새로 작성하지 않으셔도 됩니다.다만 묵시적갱신은 동일한 조건이어야 하므로 차임을 올리시거나 할려면 계약서를 새로 작성하셔야 합니다.계약서 작성시 꼭 공인중개사가 필요 한것은 아닙니다.

김경환 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.묵시적 갱신이란 계약만료가 됐음에도 임대인,임차인 쌍방이 아무런 의사를 표명하지 않은 것을 말합니다.다시말해 그냥 계약만료일을 모르고 지나친 것이지요이때 법에서는 묵시적 계약이 갱신 된 것으로 보아 기존 계약기간이 연장된 것으로 봄니다.임대인이 꼭 알고 계셔야 할 중요한 사항!!임대차보호법은 임차인을 위한 법이지 임대인을 위한 법이 아니라는 것을 명심하여야 합니다.묵시적 갱신시 임대인은 기존 계약기간 안에는 절대 임차인을 나가라 할 수 없습니다.그러나 임차인은 퇴거를 통보한 날로 3개월이 지나면 보증금을 반환받을 수 있습니다.다시말해 묵시적 계약 갱신은 임대인에게 절대 불리한 계약인 것입니다.그리고 부동산 표준계약서 작성하실줄 아시면 중개사없이 두분이 작성하시고 신고하셔도 문제없습니다.

왕인주 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 왕인주 공인중개사/경제·금융전문가입니다.묵시적갱신이 된 경우 기존 계약과 동일한 조건으로 연장된 것으로 간주되므로 계약서를 새로 작성하지 않아도 됩니다.다만, 임대인이 주택임대사업자일 경우에는 계약서를 새로 작성하여 해당 구청에 임대차신고를 해야 할 것으로 보이며 반드시 중개사무소를 통해 계약을 진행해야 하는 것은 아니므로 표준임대차계약서 양식을 인터넷으로 다운 받으셔서 작성하시고 양 당사자가 상호날인하셔도 무방할 것으로 보입니다.

박진혁 공인중개사 · Answer

안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.묵시적갱신으로 재계약하는 경우는 보증금 변동이 없으면 계약서를 다시 작성하지 않아도 됩니다.기존 계약서에 기간을 적으면 됩니다.그리고 계약서를 다시 작성하는 경우도 기존과 동일하게 작성하면서 기간만 수정하면 됩니다. 상호쌍방이 계약서를 작성해도 됩니다.

고나연 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고나연 공인중개사입니다.묵시적계약갱신은 말그대로 아무런 이야기 없이 자동갱신된 경우에 묵시적 계약갱신이라고 합니다.임대인이시라면 보증금 인상이 없어도, 재계약서를 쓰시는게 바람직합니다. 임차인이라면, 안쓰는게 유리하구요.기존계약서 공란에  "날짜 언제-언제까지" 기존계약에서 연장된 재계약임. 기존 특약과 내용은 동일함. 쓰시면 되겠습니다.임대인 0 0 0 서명&도장 임차인 0 0 0 서명 &도장

김대용 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 답변드립니다.1. 묵시적 갱신의 성립 요건묵시적 갱신은 양쪽 모두 계약 갱신을 거절하겠다는 뜻을 밝히지 않은 경우에 성립됩니다. (임대인은 계약 만료일 6개월 전까지, 임차인은 2개월 전까지)세입자가 현재 별 다른 이사 계획이 없고, 계약 갱신을 하지 않겠다고 밝히지 않았으니 이 경우 묵시적 갱신이 성립되지만임차인은 계약 만료일로부터 2개월 전까지만 계약 갱신 통지를 하면 되므로,임대차 기간이 2개월 넘게 남은 상황에서 갑자기 마음이 바뀌어 갱신을 안 하겠다고 하면 묵시적 갱신이 성립되지 않을 수 있습니다. 이 점 유의하시기 바랍니다.2. 묵시적 갱신 시 임대차 기간묵시적 갱신이 성립되면 임대차의 존속 기간은 2년으로 '간주'되며, 나머지 임대차 조건은 기존과 동일합니다.하지만 묵시적 갱신으로 기간이 연장된 계약은 임차인에게 유리하며, 임차인은 갱신 이후에도 언제든지 계약해지를 통지할 수 있습니다.임대인이 계약해지를 통지받으면 그 날로부터 3개월이 지난 시점에서 계약은 효력을 잃게 됩니다.3. 묵시적 갱신 시 계약서 필요 여부묵시적 갱신은 자동으로 계약이 갱신되는 것이라서 별도의 계약서를 작성할 필요는 없습니다.4. 묵시적 갱신의 단점 (임대인 입장에서)주택임대차보호법에 규정된 묵시적 갱신은 임대인보다는 임차인에게 유리합니다.앞서 말씀드렸듯이 묵시적 갱신으로 연장된 계약은 임차인이 언제든지 계약해지를 통지할 수 있기 때문입니다.따라서 임대인 입장에서는 묵시적 갱신을 하는 것보다 새로 계약을 작성하는 게 더 좋습니다.묵시적 갱신은 임차인의 의사표시가 없어도 자동으로 갱신이 되지만, 새로 계약을 작성하려면 반드시 임차인의 의사표시가 필요합니다.따라서 계약서 작성을 해야 하는데, 이 경우에도 공인중개사를 통하지 않고 직접 계약해도 됩니다.계약 기간은 확실하게 명시되어 있어야 하며, 기존의 계약과는 별개의 새로운 계약이므로 임차인은 계약서에 명시된 계약 기간을 지켜야할 의무가 발생합니다. 즉 일방적으로 계약 해지를 통지할 수 없으며, 계약 해지를 통지하면 이에 따른 위약금을 내야합니다.결론임대인 입장에선 묵시적 갱신보다 새로 계약 맺는 게 유리하니 임차인의 동의를 얻어 계약서를 작성하는 것을 권장합니다.