임차인의 전세 계약 연장 요구에 관한 질문입니다.
23년 10월 31일부터 2년 전세를 계약한 임차인이 계약서의 10번항을 근거로 계약 종료 시점 이후 4년 연장을 조건 없이 수용하라고 요구하고 있습니다. 그런데 저희는 계약 종료 후 실거주를 생각하고 있는데 임차인의 이러한 요구를 수용해주어야 하나요??
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
지금 사진에서 보여주신 10번 항목이 아니더라도 임차인의 경우 임대인이 실거주를 하려는 목적이 있다고 하더라도 최초 2년과 갱신 1회 2년은 보장을 받을 수 있습니다.
그 이후에는 10번 조항을 가지고 연장을 이야기 하더라도 임대인이 실거주 목적으로 이를 거절할 수 있으며 특약 자체로 임차인의 권리가 보호되지는 않습니다.
하지만 문제는 23년 10월 31일 계약 후 25년 10월 임차인이 연장을 희망한다면 임대인 입장에서는 받아들이실 수 밖에 없습니다.
실거주 목적이시고 임차인은 무조건 연장을 하겠다는 상황인거 같은데 지금 집주인으로 내 집에 들어가서 거주하실 수 있는 방법은 임차인과 이사비 명목으로 합의를 보시고 서로 좋게 협의하시는 방법이 가장 좋을 것으로 보입니다.
그렇지 않다면 실거주 목적으로 들어가실 수 있는 시점은 27년이 되실 것 같습니다.1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
두분이 작성한 계약서의 특약도 효력이 있습니다. 보통 임대차보호법을 통해 임차인에게 불리한 내용에 대해서는 효력이 없음을 인정하지만 반대의 경우로써 임대인에게 불리한 특약의 경우는 적용대상이 아닌것으로 알고 있습니다. 다만 법률상 임차인이 갱신청구권을 사용한 경우 임대인이 실거주를 원할 경우 거부할수 있고 이는 법률적 사항이기 때문에 질문과 같이 특약이 있더라도 법률적 강행규정이 우선적용된다고 할수 있습니다. 그렇기 때문에 실거주가 목적이라면 계약연장자체를 거부할수 있는 사유이므로 해당 요구를 거부하실수 있을 것으로 판단됩니다. 물론 개인적판단이기 때문에 법률적인 판단과는 차이가 있을수 있다는 점은 참고부탁드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
임차인이 2년 전세 계약 종료 후 4년 연장을 무조건 요구하는 것은 불가능합니다
하지만, 임대인이 실거주 목적이라면, 법적으로 그 사유를 명확히 밝혀 갱신 거절이 가능합니다
임차인의 주장을 들은 후, 실거주 계획이 확실하다면 미리 준비하시고,
계약 종료 6~2개월 전 사이에 반드시 서면으로 갱신 거절 통지하세요
가능하면 내용증명으로 보내는 것을 권장합니다
임차인은 최초 계약 포함 총 2회(최대 4년)까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다
단, 이는 임대인이 정당한 갱신 거절 사유가 없을 경우에만 성립합니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
애매한 부분이 있습니다.
계약서를 작성하실 때 예외사항을 적어 분쟁을 최소화 해야 하는데 위 계약서는 임대인의 입장과 임차인의 입장이 다르면 해석의 여지가 다를 수 있습니다.
임대인과 임차인 협의에 의해서 해결 하셔야 하는 부분입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
특약상 어쩔 수 없습니다.
통상 갱신청구권의 경우 임대인이 실거주를 주장하면 거절되어 퇴거를 해야하지만
연장을 하셔야 할 거 같습니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
주택임대차보호법 따르면 임대인은 임차인의 계약갱신요권에 따른 갱신 요구를 정당한 사유없이 거절할 수 없으나, 동법 제6조의3에 기재된 항목에 해당하는 경우에 거절할 수 있는데, 그중 대표적인 것이 임대인의 직접거주입니다. 하지만 특약상 "조건없이 수용한다"라는 문구와 대치되어 다툼의 여지가 있으므로 법률 전문가와 상의해 보시는 것이 필요하다고 판단됩니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
임차인이 실거를 원헐 때 임차인은 이사가야 합니다
다시 말하면 임대인(소유자)이 본인은 물론 존비속이 이사하겠다면 방을 비워줄 것을 요구하면 임차안은 계약갱신 청구권이든 재게약이든 우선적으로 임대인의 실거주 요청에 대항할 수 없습니다
참고 바랍니다