업무용 오피스탤 매도 시 주택수 계산 및 주거용 전환 관련 문의
안녕하세요.
이번에 업무용 오피스텔을 매수 후 주거용으로 사용할 예정인데 매매계약서 상 궁금한 점이 있어서 질문드립니다.오피스텔 매수 시 은행에 주거용으로 증명받으려면 계약서 상 용도를 주거용으로 가입해야한다는데 이 경우 매도인의 주택수나 세금계산에 영향이 가나요?
사업자가 세입자로 들어와있는 업무용 오피스텔을 매매하려고하는데 매도계약서에 주거용이라고 적으면 실제 사용을 사무용으로 했더라도 주거용으로 보는지 궁급함다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 매도시 매도자는 양도소득세를 보게 됩니다. 주거용일 경우 양도소득세 계산 시 주택수에 포함이 될 수 있는 부분이 체크할 사항이라 볼 수 있습니다. 또한 오피스텔의 경우 실제 주거를 하는 지에 따라 국세청은 주택으로 보게 됩니다.
실제 주거를 한다고 보는 견해는 전입신고나 또한 오피스텔 안에 주거에 대한 시설(침대,주방,화장실등)이 있고 전기,수도등의 사용량에 따라 주거등으로 판단을 하게 됩니다. 주거용일 경우 주택수에 영향을 주게됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
매매계약서에 주거용으로 기재해도 매도인의 과거 주택 수에는 영향을 주지 않습니다. 주택 수 판단은 실제 사용 이력과 세법기준을 따르게 됩니다. 해당 문구는 대출 목적 상 기재하는 경우가 대부분입니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
매매계약서에 주거용으로 적는 순간 매도인에게 세금 포간이 떨어질 수 있습니다. 매도인이 다주택자가 되어 양도세 중과를 받거나 기존 1주택 비과세 혜택을 잃을 수 있습니다. 또한 업무용으로 환급받았던 부가세를 국가에 다시 토해내야 합니다. 세법은 실제 용도를 따지지만 계약서에 주거용이라 적으면 매도인이 스스로 주택임을 인정하는 증거가 됩니다. 국세청은 이를 근거로 과세하여 미를 뒤집는 입증 책임은 매도인에게 돌아갑니다. 결론적으로 매도인은 본인의 세금 문제 때문에 계약서상 주거용 기재를 거부할 가능성이 높고 보통은 업무용으로 매수후 잔금을 치른뒤 매수자가 주거용으로 전환하여 대출이나 전입신고 절차는 밟는 것이 관례입니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
참 어려운 질문을 주셨네요
매도인 입장에서 주거용으로 매도한다면 어러가지 어려움이 있습니다.
일단 업무용으로 받았던 건물분의 부가가치세를 토해내야 하는 경우도 발생하구요
무엇보다 주택수에 포함되어 양도소득세 폭탄을 맞을 수도 있습니다.
질문자께서 대출 등의 문제가 없다면
업무용으로 진행 후 나중에 전입신고를 해서 주거용으로 신고하시는게 가장 합리적인 방법입니다.
주거용으로 판명되면 매도측에서 진행을 안할 가능성도 배제할수 없습니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
업무용 오피스텔 매매계약서에 주거용 명시시 매도인에게 세금 불이익이 발생할 수 있으며 일반적으로 계약서와 무관하게 실사용이 우선이 되어 매도인 동의 확인 후 특약 사항으로 진행하시는 것을 추천드립니다
이번에 업무용 오피스텔을 매수 후 주거용으로 사용할 예정인데 매매계약서 상 궁금한 점이 있어서 질문드립니다.오피스텔 매수 시 은행에 주거용으로 증명받으려면 계약서 상 용도를 주거용으로 가입해야한다는데 이 경우 매도인의 주택수나 세금계산에 영향이 가나요?
==> 청약시에는 주택수에 포함되지 않지만 나중에 주거용으로 사용후 매도하는 경우 세무적인 측면에서 주택수에 포함됩니다.
사업자가 세입자로 들어와있는 업무용 오피스텔을 매매하려고하는데 매도계약서에 주거용이라고 적으면 실제 사용을 사무용으로 했더라도 주거용으로 보는지 궁급함다.
==> 확인설명서 등에 기록시 장부상 용도는 업무시설, 실제사용용도는 주거용으로 작성이 필요합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
업무용 오피스텔을 주거용으로 매수 시 매매계약서 용도 표기는 매도인 세금에 직접적인 영향을 주지 않습니다.
매매계약서에 주거용 기재는 매수인의 사용 목적 증빙을 위한 것으로 매도인의 과거 사용 실적에 따라 양도소득세 및 부가세가 결정됩니다.
걱정하지 마시길 바랍니다.
감사합니다.