10.17 갭투자 한 아파트의 이후 세입자

Question

안녕하세요.

이번 10.15 대책 발표 이후 갭투자가 막히는 10.20 이전에 투자를 해놓으려고 예전부터 봐왔던 곳을 10.17에 세입자가 있는 매물로 전세승계를 받았습니다.

그런데 제가 궁금한 건 이 세입자가 이후 나가게 되었을 때 저는 10.20 이전에 매수했기 때문에 또 다른 세입자를 받을 수 있는지, 아니면 세입자가 나가는 때가 2027년 이후이기 때문에 현재 정책을 적용받아 세입자를 받지 못하고 집주인이 무조건 거주해야하는지가 헷갈리더라구요.

전문가들의 고견이 필요합니다.

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

토지거래허가지역의 경우 고시된 5일뒤부터 효력이 적용되고 10.15일정책발표후 실효력이 발효되는 20일전에 구입 및 등기를 마친 경우에는 사전허가 필요없기 떄문에 실거주의 의무가 적용되지는 않습니다. 보통 토지거래허가구역에서 사전허가를 위해서는 실거주목적이여야 하기에 갭투자가 차단되는 효과가 있다고 하는데, 해당 주택은 이미 소유권이전등기가 완료되었기에 사전허가가 필요없고 그에 따라 기존대로 세입자를 받아서 임대차를 진행하시면 됩니다. 다만 매도를 하실때에는 세금관련하여 규제지역의 경우 양도비과세를 위해 2년거주요건이 있을수 있고, 매매시 매수자는 실거주목적의 구매자여야 사전허가가 가능할수 있고 등기이전도 가능할수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

10월20일 이후 서울 전역에 토지거래허가구역을 지정이 되게 되었습니다.

즉 10월20일 이후 매수를 하게 되면 허가를 받고 허가 받은 후 4개월 내 전입신고를 해서 2년간 실거주의무가 되게 됩니다. 위의 경우 10월17일날 매수를 했으므로 이러한 실거주의무에 대해서는 적용이 되지 않고 임차인이 중도에 나가게 될 경우 다른 임차인을 받으셔도 될 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 3

이번 10.15 대책 발표 이후 갭투자가 막히는 10.20 이전에 투자를 해놓으려고 예전부터 봐왔던 곳을 10.17에 세입자가 있는 매물로 전세승계를 받았습니다.

그런데 제가 궁금한 건 이 세입자가 이후 나가게 되었을 때 저는 10.20 이전에 매수했기 때문에 또 다른 세입자를 받을 수 있는지, 아니면 세입자가 나가는 때가 2027년 이후이기 때문에 현재 정책을 적용받아 세입자를 받지 못하고 집주인이 무조건 거주해야하는지가 헷갈리더라구요.

==> 10. 20일부터 서울 등 투기과열지구인 경우 토허제가 시작되는 것입니다. 그러나 임차인을 받는 문제는 별개의 사안입니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

질문자님의 경우는 정책상 매우 유리한 경과 규정혜택을 받을 여지가 크다고 판단됩니다

따라서, 세입자가 나간 이후 새로운 세입자를 받는 것 자체는 가능성이 높다고 볼 수 있습니다

매매계약서상의 계약 체결일을 명확히 확인하세요계약 자체가 10월 19일 이전인지가 중요합니다

계약금 영수증, 중개사 거래내역, 계약서 사본 등 증빙을 정리해 두시는 것이 매우 중요합니다

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

10월 17일에 세입자가 있는 매물로 갭투자를 했을 경우 10.20일 이전 매수이므로 그 시점 기준으로는 기존 정책이 적용됩니다. 따라서 현재 세입자가 나가더라도 집주인이 이를 무조건 실거주해야 한다는 규제는 10.20일 이후 매수자에게 적용되는 것이기 때문에 10.17일 매수자는 이후 새로운 세입자를 받을 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 공인중개사입니다.

매수일이 10.20 이전이면 기존 제도 적용으로 향후에도 전세 임대가 가능합니다.
세입자가 2027년에 퇴거하더라도 임대 개시 시점 기준이 아닌 매수 시점 기준을 적용합니다.
따라서 거주 의무가 새로 발생하지 않으며 동일 조건으로 신규 세입자 임대가 가능합니다.