분양주택 입주 2년 전세주기 관련(조건부 전세대출)
'25년 6월 말 대출 규제 강화로 서울 등 규제지역 내 분양주택에서 전세 세입자의 보증금으로 잔금을 치르는 '조건부 전세대출'이 사실상 전면 금지되었습니다.'
위 내용 관련하여, 제가 잘 이해하였는지 질문드립니다.
-서울 분양 주택
-분양 후 바로 전세 2년 후 제가 입주 예정
a. 잔금 내돈으로 다 치름. 등기 치고 전세의 경우 : 이경우는 세입자가 전세자금 대출 이용하고 들어올수있는건가요?
b. 잔금을 전세금으로 치름 : 세입자와 협의만 되면 가능한 것으로 알고 있고 이경우 세입자는 대출 x 없이 본인 돈으로 만 입주
a,b 상황 이해한게 맞나요?
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 상황 a: 본인 자금으로 잔금을 모두 납부한 뒤, 소유권 등기를 완료하고 전세를 놓는 경우
* 답변: 네, 이 방법은 가능합니다.
* 이유: 은행이 전세자금대출을 제한하는 기준은, 집주인이 아직 소유권 등기를 마치지 않은 상태에서 세입자의 보증금(혹은 세입자의 전세대출금)으로 분양 잔금을 납부하는 상황입니다. 하지만 집주인이 본인 자금으로 잔금을 모두 지불한 뒤 소유권 이전 등기까지 마쳤다면, 해당 주택은 일반 주택과 동일하게 취급됩니다. 따라서 세입자는 정상적으로 전세자금대출을 이용해 입주할 수 있습니다.
2. 상황 b: 세입자의 보증금으로 잔금을 납부하는 경우
* 답변: 네, 다만 세입자가 대출 없이 본인 자금만으로 보증금을 마련한다면 가능합니다.
* 이유: 이번 규제의 핵심은 '조건부 전세자금대출', 즉 "세입자의 전세대출금으로 분양 잔금을 납부"하는 형태의 대출을 은행에서 더 이상 지원하지 않는다는 점입니다. 만약 세입자가 외부 대출 없이 본인의 현금으로만 보증금을 내고, 그 돈으로 집주인이 잔금을 치르는 것이라면, 이는 사적인 계약에 해당하므로 규제 대상이 아닙니다.
답변이 도움이 되셨나요~✨️
1명 평가안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
질문하신 내용은 2025년 6월 강화된 가계부채 관리 지침(이른바 '조건부 전세대출 제한')의 핵심을 정확하게 꿰뚫고 계십니다. 결론부터 말씀드리면, 이해하신 a와 b 상황 모두 맞습니다.
다만, 실무에서 마주하게 될 디테일한 차이점과 주의사항을 보완해 정리해 드리겠습니다.
a. 잔금을 내 돈으로 다 치르고 등기 후 전세를 놓는 경우
이해하신 내용: 맞습니다. 세입자의 전세대출 이용이 가능합니다.
핵심: 은행이 금지하는 것은 '소유권이 이전되지 않은 상태(미등기)'에서 세입자의 보증금으로 집주인의 잔금을 갚는 '동시이행' 조건입니다.
상세: 질문자님이 본인 자금이나 주택담보대출로 잔금을 완전히 치러서 임대인의 소유권이 온전히 확보(등기 완료 또는 잔금 완납 확인)된 상태라면, 그 후에 들어오는 세입자는 일반적인 전세대출을 받는 데 아무런 제약이 없습니다.
b. 잔금을 전세금으로 치르는 경우
이해하신 내용: 맞습니다. 세입자가 '생돈(대출 없이)'으로 들어와야 합니다.
핵심: 현재 대부분의 시중은행은 "임대인의 잔금 납부 조건"이 붙은 전세대출을 취급하지 않습니다.
상세: 세입자가 전세대출을 받으려면 은행에 계약서를 제출해야 하는데, 은행에서 "이 집은 아직 집주인 땅이 아니네? 세입자 돈으로 집주인 잔금을 치르는 조건이네?"라고 판단하면 대출 승인을 거절합니다.
결과: 따라서 이 시나리오가 가능하려면 현금이 100% 있는 세입자를 구해야 합니다. 하지만 신축 아파트 전세 보증금은 수억 원에 달하므로, 대출 없이 들어올 세입자를 찾기가 현실적으로 매우 어렵고 전세가를 시세보다 낮춰야 할 가능성이 큽니다.
⚠️ 반드시 체크해야 할 추가 변수
실거주 의무 여부 (가장 중요)
서울 등 분양가 상한제 적용 지역이라면 '거주 의무 기간'이 있을 수 있습니다. 최근 법 개정으로 거주 의무가 3년 유예되었으므로, 바로 전세를 놓는 것은 가능합니다. 하지만 3년 뒤에는 반드시 질문자님이 입주해야 비과세 및 과태료 문제를 피할 수 있습니다.
주택담보대출(주담대) 이용 시
만약 질문자님이 잔금을 치를 때 주담대를 받았다면, 나중에 전세를 놓을 때 대출을 전액 상환해야 합니다. 은행은 선순위 대출이 있는 집에 세입자가 들어오는 것을 꺼릴뿐더러, 규제 지역 내 주담대는 '실거주 약정'이 붙는 경우가 많아 위반 시 대출이 회수될 수 있습니다.
💡 요약 가이드
구분세입자 전세대출 가능 여부비고a. 분양대금 완납 후 전세가능가장 깔끔하고 세입자 구하기 쉬운 방법b. 전세금으로 잔금 납부불가능현금 부자 세입자만 가능 (매우 어려움)
결론적으로, 자금 여력이 되신다면 a 방식으로 진행하시는 것이 세입자를 구하거나 추후 자금 계획을 세우는 데 훨씬 유리합니다.
혹시 분양받으신 아파트의 거주 의무 기간이 정확히 몇 년인지 확인해 보셨나요? 유예 기간(3년) 안에 본인이 들어갈 수 있는 상황인지가 향후 세금 문제의 핵심이 될 것 같습니다.
1명 평가a. 잔금 내돈으로 다 치름. 등기 치고 전세의 경우 : 이경우는 세입자가 전세자금 대출 이용하고 들어올수있는건가요?
==> 가능합니다.
b. 잔금을 전세금으로 치름 : 세입자와 협의만 되면 가능한 것으로 알고 있고 이경우 세입자는 대출 x 없이 본인 돈으로 만 입주
==> 가능합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
작년에 시행이 된 대출규제의 경우 신축아파트 갭투자를 막기 위해서 신축 아파트 잔금 시 소유권이전부 전세대출을 금지하는 정책을 하게 되었는데 세입자의 전세대출로 잔금을 치는 것을 막는 규제라 세입자가 현금이던가, 또한 소유권자가 자기자본으로 소유권이전 후에는 전세대출도 가능한 부분이 있을 수 있습니다.
감사합니다.