아파트 거래시 하자보수 특약 깜빡해도 유효한가요?
매매계약서 작성시 저 6개월 하자보수 특약을 적지 않은채 본 계약금을 걸었는데 첨부사진처럼 타일이나 보일러, 누수, 배관 등 하자 발생시 매도인에게 요청해도 되나요?
매매계약서 작성시 저 6개월 하자보수 특약을 적지 않은채 본 계약금을 걸었는데 첨부사진처럼 타일이나 보일러, 누수, 배관 등 하자 발생시 매도인에게 요청해도 되나요?
==> 네 요청이 가능하지만 본 계약서 작성 단계가 남아 있는 만큼 이때 하자 보수책임 범위를 추가하시는 것이 적절해 보입니다.
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
하자보수 특약을 계약서 상에 기재하지 않았더라도 매도인의 하자담보책임은 성립할 수 있으며, 매수인의 과실이 없다면 하자를 안 날로부터 6개월 이내에는 매도인의 책임을 물을 수 있으므로 가능한 신속히 하자를 확인하여 하자가 있다면 손해배상이나 감액 등 요청을 할 수 있습니다.
1명 평가안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.
매도인의 담보책임 관련 내용은 민법에 있는 내용이라 특약사항에 기재가 되어 있지 않더라도 효력이 있습니다. 임대인은 임차인이 해당부동산을 사용수익하는데 문제가 없도록 해 줘야 하는 의무가 있습니다. 그러므로 임차인의 과실에 의한 하자가 아니라면 임대인에게 요청을 하실수 있고 통상의 수리에 해당되는 부분이라면 임차인이 하셔야 합니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
매매계약서에 6개월 하자보수 특약을 안 적었다고 해서 계약이 무효가 되지는 않습니다
이미 본계약 + 계약금이 오갔다면 계약 자체는 정상 성립된 것입니다
하자에 대해 매도인에게 요청할 수 있는지는
경우에 따라 가능은 하나, 제한적입니다
잔금 전에는 합의만 된다면 특약 추가 가능합니다
부동산에 얘기해서 협의를 해보시기 바랍니다
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
6개월 하자담보 책임의 경우 법적인 사항입니다.
따라서 특약에 없다라도 6개월 하자담보 책임을 받을 수 있지만 그 하자에 대한 정도가 소소한 하자의 문제라기 보다
중대한 하자에 속하는 것이고 중대한 하자라고 함은 부동산(목적물)사용에 달성하기 어려운 만큼 심각한 상태를 말합니다. 단순히 보수를 해서 해결 되는 수준이 아니라 건물의 구조부에 대한 심각한 균열이나 대규모 누수등으로 거주가 어려운 상태를 의미하게 됩니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
네 가능합니다.
특약 없으면 매수인이 하자를 안 날로부터 6개월 이내 청구권이 자동 보장됩니다.
잔금일 이후 중대 하자도 계약 시점에 존재했다면 매도인 책임입니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
■ 부동산 매매 시 하자담보책임 관련 민법 조문
- 제580조(매도인의 하자담보책임)
매매한 물건에 하자가 있으면 제575조 제1항을 준용합니다. 다만, 매수인이 하자 존재를 알았거나, 주의를 게을리한 탓에 알지 못한 경우는 예외로 합니다.
- 제575조(제한물권 있는 경우와 매도인의 담보책임)
매매 목적물에 지상권, 전세권, 질권 등 권리가 설정돼 있고, 매수인이 이를 몰랐다면, 이로 인해 계약 목적을 달성할 수 없을 때에 한해 계약을 해제할 수 있습니다. 이 외에는 손해배상만 청구할 수 있습니다.
- 제582조(권리 행사 기간)
앞선 두 조항에 의한 권리는 매수인이 하자를 안 날로부터 6개월 이내에 행사해야 합니다.
■ 조문의 의미와 실제 적용 방법
1. 특약 없어도 청구 가능한 이유
민법 제580조는 매도인에게 ‘법정 무과실 책임’을 부과합니다. 즉, 계약서에 별도 하자 보수 조항이 없는 경우에도, 법에서 정한 조건만 갖추면 매도인은 자동으로 책임을 집니다. 이는 매도인이 하자의 존재를 몰랐더라도 예외가 아닙니다.
2. 매수인에게 요구되는 요건(선의·무과실)
조문에서 보듯, 매수인이 하자를 알았거나, 평소보다 덜 주의해서 하자를 발견하지 못했다면(‘과실’), 매도인에게 책임을 물을 수 없습니다. 예를 들어 겉으로 잘 드러나지 않는 누수나 배관 결함 등은, 매수인이 무과실을 인정받기 쉬워 보상 요구가 가능합니다.
3. 권리 행사 기간
민법 제582조에 따라, 매수인은 하자를 발견한 날로부터 6개월 이내에 매도인에게 권리 행사를 해야 합니다. 다만, 계약 체결 후 시간이 너무 많이 흐르면, 그 하자가 매매 전부터 있었는지 입증이 어려워질 수 있습니다. 그래서 하자를 알게 된 즉시 매도인에게 내용증명 등으로 통지하는 것이 중요합니다.
4. 청구 범위
- 계약 해제: 하자가 아주 심해 정상적인 거주조차 힘든 경우에만 가능합니다(실무상 드뭅니다).
- 손해배상: 대부분의 경우 해당하며, 하자 수리비 등을 청구하는 방식이 일반적입니다.
■ 요약
계약서에 별도 특약이 없더라도 민법 제580조와 제582조에 따라 매수인은 보호를 받을 수 있습니다. 타일 파손, 보일러 고장, 누수 등 하자를 발견하셨다면 발견일 기준 6개월 이내에 매도인에게 수리비 청구 등 권리를 행사하실 수 있습니다.
1명 평가