아파트 누수피해, 임차인의 피해보상
안녕하세요.
임차 중인 아파트 침실에서 누수로 인해 천장이 내려앉고 바닥 전체가 침수되는 피해가 발생하였습니다. 다행히 큰 가구는 없어 가재도구 피해액은 구매가 기준 약 100만 원 내외로 추산되며, 피해 당시 사진, 영상과 연락 기록을 보유하고 있습니다.
누수가 발생한 당일, 윗집 베란다 수도꼭지 교체 공사가 있었으며, 다음 날 해당 공사업자가 벽체를 개방해 확인했으나 본인 과실은 없다는 입장입니다.
현재 누수 탐지 업체는 부르지 않은 상태이며, 임대인과 윗집, 관리사무소, 공사업자 모두 '원인을 찾을 수 없다'는 이유로 책임을 회피하고 있어 며칠째 실질적인 조치가 이루어지지 않고 있습니다.
임대인은 누수 발생 3일 후에야 찾아와 일부 도배를 걷어낸 것이 전부이며, 원인 조사나 문제 해결에 적극적으로 나서지 않고 있습니다. 침수 청소 역시 임차인인 저희가 진행하였습니다.
현재 침실 보일러를 켜놓고 창문을 열어둔 채 거실에서 생활하고 있으나, 정상적인 수면이 힘들고 곰팡이 및 습기 냄새로 인해 스트레스가 매우 큰 상황입니다.
임대인은 젖은 부위의 도배는 해주겠지만, 바닥 장판은 본드?로 시공되어 있어 물이 스며들지 않았을 것이라며 수선하지 않아도 된다고 합니다. 또한, 가재도구 피해에 대해서는 월세 임차인이 가해자를 직접 찾아 소송하라는 입장입니다.
누수 원인이 불분명하고 재발 위험이 있는 상태에서, 임차인의 주거권이 침해되고 지속적인 불편에 있어 아래 사항에 대해 조언 부탁드립니다.
1. 현재 누수 원인 규명 및 수선에 대한 법적 책임 주체가 누구인지, 임대인의 말처럼 임차인이 직접 원인 규명을 하고 가해자를 찾아야 할 의무가 있는지
2. 월세 임차인의 피해 보상 청구 대상 및 임대인에 대한 우선 보상 요구가 타당한지
3. 현 단계에서 임차인이 취해야 할 조치
4. 임대인의 수선 의무 범위 및 원인 규명 없이 도배만 진행하는 것이 적절한지 여부
5. 이러한 상황에서 임차인의 계약 해지 가능성과 정당성과 이사 비용 및 가재도구 피해에 대한 손해배상 청구의 실질적 가능성
도움주시면 정말 감사하겠습니다...
안녕하세요. 전종득 변호사입니다.
원인규명·수선 책임: 임대인은 계약 존속 중 주택을 사용·수익 가능한 상태로 유지·수선할 의무가 있습니다(민법 제623조). 누수 원인이 윗집/공사업자 쪽이어도 임차인에 대한 임대인의 수선의무가 바로 면제되진 않는다는 취지의 판례도 있습니다. 임차인은 다만 지체 없이 통지하고 협조하면 됩니다(민법 제634조). “임차인이 가해자 찾아 소송”만 하라는 말은 과도합니다.
피해보상 청구 대상: 우선 임대인에게(채무불이행) 수선+손해배상(가재도구·청소비 등)을 청구하고, 별도로 윗집/공사업자에게는 원인·과실이 특정되면 불법행위(공작물 등)로도 청구할 수 있습니다(원인 특정 전엔 임대인 청구가 현실적).
지금 할 조치: (가) 사진·영상·대화기록 보존 (나) 임대인에게 내용증명으로 “누수원인 조사(탐지 포함)·재발방지 수선·바닥/벽체 건조 및 곰팡이 방지” 기한 부여 (다) 관리사무소에 공용부 가능성 포함 점검 요청 (라) 누수탐지/복구업체 의뢰(영수증 보관).
수선 범위: 겉도배만이 아니라 젖은 천장·벽체·장판/바닥재의 탈거·건조·복구가 통상 필요합니다(재발·곰팡이 위험).
해지·이사비 등: 일부가 과실 없이 사용 불가면 차임감액(민법 제627조 1항), 잔존부분으로 목적 달성 불가면 해지 가능(민법 제627조 2항). 이사비·위자료·가재도구 손해는 “수선지체/불이행과 인과관계·금액” 입증이 관건입니다.
1명 평가결론 및 핵심 판단
본 사안은 임차 중 주거 목적을 달성할 수 없을 정도의 중대한 누수 피해로 평가되며, 원인 불명 상태를 이유로 임차인에게 책임을 전가하는 임대인의 태도는 타당하지 않습니다. 누수 원인 규명과 수선은 임대차 목적물의 하자를 제거하기 위한 기본적 관리 영역에 해당하고, 임차인이 직접 가해자를 특정하여 대응해야 할 의무는 인정되기 어렵습니다.법리 검토
임대인은 임대차 기간 동안 목적물을 사용 수익에 적합한 상태로 유지할 의무를 부담합니다. 누수로 인한 천장 붕괴와 바닥 침수는 경미한 하자가 아니라 주거 안전과 직결되는 하자에 해당합니다. 원인이 윗집 공사, 공용 부분, 설비 노후 중 어디에 있든 임차인에 대한 직접적 수선 의무는 우선 임대인에게 귀속되며, 임대인은 이후 구상 관계를 정리하면 됩니다.수사 또는 재판 대응 전략
현 단계에서는 누수 탐지 업체를 통한 공식 원인 조사, 피해 상태에 대한 사진과 영상 정리, 임대인에게 수선 요구를 명확히 하는 내용증명 발송이 우선입니다. 생활 불가능 상태가 지속될 경우 임시 거주 비용, 가재도구 손해, 정신적 손해까지 포함한 손해 산정이 가능하며, 임대인의 소극적 대응 자체도 책임 판단 요소로 작용할 수 있습니다.추가 조치 또는 유의사항
원인 규명 없이 도배만 진행하는 것은 재발 위험을 방치하는 조치로 적절하다고 보기 어렵습니다. 주거 침해가 계속된다면 계약 해지의 정당성도 인정될 여지가 있으며, 이사 비용과 손해배상 청구 역시 현실적인 선택지가 됩니다. 모든 과정은 기록으로 남기는 것이 중요합니다.