상생임대인 조건 몇가지 문의드립니다
안녕하세요 상생임대인 조건에 대해 몇가지 문의드립니다
- 22년 11월에 현 임차인과 계약하고 24년 11월에 전세가 5프로 미만으로 올려 계약갱신 -> 상생임대에 해당하는지
- 1번 계약 이후에 26년 11월에 새로운 세입자를 받고 전세가 5프로 이상 올려도 상생임대가 소멸되지 않는지
- 계약 갱신이 아닌, 신규 계약에도 해당되는지
22년 11월에 현 임차인과 계약하고 24년 11월에 전세가 5프로 미만으로 올려 계약갱신 -> 상생임대에 해당하는지==> 네 인정받을 수가 있습니다.
1번 계약 이후에 26년 11월에 새로운 세입자를 받고 전세가 5프로 이상 올려도 상생임대가 소멸되지 않는지
==> 그렇지 않습니다.계약 갱신이 아닌, 신규 계약에도 해당되는지 ==> 신규 계약시에도 해당됩니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
상생임대인으로 인정받으려면 소득세법시행령 제155조의3에 따라서 직전 임대차계약을 1년 6개월 이상 유지해야하고 갱신시에 임대료 인상률을 5% 이내로하여 기존 세입자와 2년간 갱신 계약을 유지하거나, 새로운 임차인과 기존 이하의 임대 조건으로 계약하여 2년간 유지하면 됩니다. 즉, 기본적으로 동일한 임차인과 5%이내 2년간 계약유지하거나 새로운 임차인과 기존과 같거나 낮은 임대보증금 또는 임대료로 2년간 계약 유지해야 상생임대인으로 인정받을 수 있습니다. 상생임대차 계약은 2026년 12월 31일까지 계약 체결 및 임대 개시를 해야 합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
안녕하세요! 상생임대인 제도는 복잡한 양도세 비과세 요건(거주 2년)을 면제해주는 아주 강력한 혜택인 만큼, 조건을 정확히 지키는 것이 중요합니다. 2026년 현재 기준으로 질문하신 내용들을 하나씩 짚어드리겠습니다.
1. 24년 11월 5% 미만 갱신 -> 상생임대 해당 여부
네, 해당할 가능성이 매우 높습니다.
직전 임대차계약: 22년 11월 계약 (1년 6개월 이상 유지 필수)
상생 임대차계약: 24년 11월 5% 이내 증액 계약
핵심 체크: 22년 11월에 맺은 첫 계약을 최소 1년 6개월 이상 유지한 상태에서, 24년 11월에 5% 이내로 올리셨다면 '상생임대차계약'의 요건을 충족합니다. 다만, 이 혜택을 완전히 받으려면 24년 11월에 맺은 계약을 최소 2년 이상 유지하셔야 합니다. 즉, 26년 11월까지는 집을 팔거나 계약을 파기하지 않고 유지해야 거주 요건 면제 혜택이 확정됩니다.
2. 26년 11월 신규 세입자에게 5% 이상 올릴 경우
상관없습니다. 혜택은 소멸되지 않습니다.
상생임대인 혜택은 '상생 임대차계약(24년 11월 계약)'을 2년 동안 잘 유지했다면 그 시점에 이미 요건을 달성한 것으로 봅니다.
따라서 그 이후인 26년 11월에 새로운 세입자와 시세대로 계약(5% 이상 인상)하더라도, 이미 획득한 '양도세 거주 2년 면제' 혜택은 사라지지 않습니다. 마음 편히 시세대로 받으셔도 됩니다.
3. 계약 갱신이 아닌 '신규 계약'에도 해당되나요?
네, 신규 계약도 가능합니다.
상생임대인 제도는 기존 세입자와의 '갱신'뿐만 아니라, 세입자가 바뀌어 새로 맺는 '신규 계약'이라도 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로만 올린다면 상생 계약으로 인정해 줍니다.
즉, 24년 11월에 기존 세입자가 나가고 새로운 세입자를 구했더라도, 22년 계약 금액보다 5% 이내로만 올렸다면 상생임대인이 될 수 있습니다.
💡 주의하셔야 할 리스크
상생임대인 혜택을 확정 짓기 위해 꼭 기억해야 할 두 가지가 있습니다.
임대 기간의 증빙: 상생 계약(24년 11월 건)을 체결하고 반드시 2년을 꽉 채워야 합니다. 만약 세입자가 개인 사정으로 1년 만에 나간다면, 새로운 세입자를 바로 구해서 기존 상생 계약 조건(5% 이내)으로 남은 기간을 채워야 혜택이 유지됩니다.
임대인 신분 유지: 직전 계약과 상생 계약의 임대인이 동일해야 합니다. (매수하면서 승계받은 전세 계약은 '직전 계약'으로 인정되지 않으니 주의하세요.)
결론적으로 질문자님은 26년 11월까지만 현재의 5% 이내 계약을 잘 유지하시면, 나중에 해당 주택을 팔 때 '실거주 2년'을 하지 않아도 비과세 혜택(1주택자 기준)을 받으실 수 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,원칙적으로 가능합니다
다만 이전 계약이
실제 최소 1년 6개월 이상 유지된 계약이며
그 다음 계약이 직전 대비 5% 이내 인상
이어야 합니다
22년 11월 ~ 24년 11월 계약이 약 2년이므로 기간 요건은 만족하고, 인상률 5% 미만이면 상생임대인 조건에 해당할 수 있습니다
다만 세제 혜택(비과세 등)을 위해서는 이후 2년 유지가 필요합니다
,상생임대인은 한 번 체결한 상생 계약에서의 요건 적용이라서 새로운 계약은 다시 조건을 갖춰야만 상생임대인으로 인정받습니다
,네, 신규 계약에도 적용됩니다
직전 계약이 반드시 있어야 기준 비교가 되기 때문에 완전 신규로 첫 계약(직전 계약이 없는 상태)에는 상생임대인 적용이 원칙적으로 안 됩니다
상생임대인 혜택은 세제 혜택(특히 양도소득세 관련)이라 결국 양도 시점까지 요건을 제대로 유지했는지가 핵심입니다
계약을 체결할 때는 확정일자 신고 + 상생임대차계약 신고를 진행해야 증명이 수월합니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 네 상생임대인 조건에 해당합니다.
2. 상생임대가 소멸되지 않습니다.
3. 신규 계약도 해당 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 24년 11월 갱신 계약 시 상생임대 해당 여부
* 해당합니다.
* 2022년 11월에 체결한 계약이 '직전 임대차계약' 요건을 충족한다면, 2024년 11월에 임대료 5% 이내로 인상하여 체결한 계약은 상생임대차계약에 해당합니다.
* 상생임대차계약은 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일 사이에 체결해야 하므로 시기상으로도 적절합니다.
2. 26년 11월 새로운 계약 시 임대료 인상과 혜택 소멸 여부
* 혜택은 소멸되지 않습니다.
* 상생임대인 혜택(거주요건 면제 등)을 받기 위해서는 상생임대차계약에 따라 2년 이상 임대를 유지하기만 하면 됩니다.
* 일단 상생임대차계약 요건을 모두 채운 후라면, 그 이후의 다음 계약에서 임대료를 5% 이상 올리더라도 이미 확보한 비과세 특례 혜택이 사라지지 않습니다.
3. 갱신이 아닌 신규 계약 해당 여부
* 해당합니다.
* 상생임대차계약은 기존 세입자와의 계약 갱신뿐만 아니라, 새로운 세입자와 체결하는 신규 계약이어도 상관없습니다.
* 핵심은 '직전 계약' 대비 임대료 증액을 5% 이내로 유지하고, 해당 계약을 2년 이상 유지하는 것입니다.
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