지방에 지은지 오래된 아파트를 매수할 계획인데 공동명의를 할 예정입니다. 공동명의의 잇점이 뭐가 있나요?
개발이 덜 되는 지역이라서 땅값도 안오르니 집값 또한 거의 오르지 않는 지역인 거 같습니다. 재테크 차원보다는
우선은 급한대로 살집을 마련하는 목적입니다. 남편과 공동명의로 할 생각인데 공동명의로 하면 장점이 뭐가 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
부동산 공동명의는 주로 세금과 관련하여 이루어 지는데,
종합부동산세는 개인별 과세로서 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하며 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다.
양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 2명이 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받아 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).
상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.
그러나 취득세와 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
공동명의의 장점으로는 양도소득세 계산 시 지분별 과세로 과세가 낮아지는 효과 각자 250만원 기본공제 받을 수 있는 장점과 종합부동산세 인별 과세로 각자 공제가 적용되는 등의 장점이 있을 수 있지만 1가구 1주택자의 경우 크게 세법적으로 유리한 부분은 없고 각자 재산를 지분으로 보호한다는 장점은 있을 수 있습니다. 또한 단점으로는 계약시 지분자 전원이 각각 계약을 해야 되는 불편함은 있을 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
공동 명의의 가장 큰 장점은 취득세, 재산세, 종합소득세 부담 분산입니다. 향후 매도 시 양도 차익이 발생하면 양도세도 지분 비율대로 나뉘어 과세 됩니다. 실거주 목적이라면 절세 효과는 크지 않지만 향후 상속, 증여 계획이 있다면 공동 명의가 유리할 수 있습니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
지방의 구축 아파트를 실거주 목적으로 매수하시면서 부부 공동명의를 고민 중이시군요. 집값이 크게 오르지 않는 지역이라 하더라도, 공동명의는 단순한 재테크 수단을 넘어 가계 자산의 안정성과 향후 발생할 수 있는 세금을 방어하는 훌륭한 '보험'이 될 수 있습니다.
공동명의의 실질적인 이점 3가지를 정리해 드리겠습니다.
양도소득세 절세 (가장 큰 장점): 나중에 집을 팔 때 양도차익이 발생하면, 이를 남편과 아내 두 사람으로 나눕니다. 우리나라는 소득이 클수록 높은 세율을 적용하는 누진세율 구조이므로, 이익을 분산하면 적용되는 세율 자체가 낮아져 단독명의보다 세금이 줄어듭니다. 또한 각자 250만 원씩, 총 500만 원의 기본공제를 받을 수 있는 것도 큰 혜택입니다.
보유세(종부세) 부담 완화: 종합부동산세는 인별로 과세합니다. 공시가격이 높은 집이라도 명의를 나누면 인당 공제액(현재 1인당 9억 원씩 총 18억 원)을 각각 적용받을 수 있어 종부세 대상에서 제외되거나 세액이 대폭 낮아집니다.
재산권 보호와 심리적 안정: 어느 한쪽이 임의로 집을 담보로 대출을 받거나 처분하는 것을 방지할 수 있습니다. 또한, 혹시 모를 사업상 리스크나 압류 상황이 발생하더라도 배우자의 지분 50%는 보호받을 수 있어 가정의 마지막 보금자리를 지키는 방어막이 됩니다.
조심스럽게 조언드리자면, 처음 매수할 때부터 공동명의로 하시는 것이 가장 좋습니다. 나중에 단독명의에서 공동명의로 바꾸려면 취득세와 증여세가 별도로 발생하여 배보다 배꼽이 더 커질 수 있기 때문입니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
매수하시려는 아파트의 공시가격이 얼마인지 확인해 보셨나요? 만약 공시가격이 아주 낮다면 건강보험료 피부양자 자격 유지 여부도 함께 체크해 보시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
아파트 가격이 높지 않고 저렴하다면 공동명의 이점은 크지 않습니다.
아파트 가격이 높을 때 세금 분산 효과로 절세효과를 볼 수 있는데 가격이 저렴하다면 세금에 대한 이점은 없어 개인적으로는 추천드리지 않습니다.
공동명의 장점으로는 매도 시 독단적으로 매도하기 어렵다는 점입니다.
감사합니다.
개발이 덜 되는 지역이라서 땅값도 안오르니 집값 또한 거의 오르지 않는 지역인 거 같습니다. 재테크 차원보다는
우선은 급한대로 살집을 마련하는 목적입니다. 남편과 공동명의로 할 생각인데 공동명의로 하면 장점이 뭐가 있나요?
==> 고가 주택을 공동명의로 진행하는 경우 종합부동산세 부과에 있어서 다소 유리하지만 기타 사항은 별다른 잇점이 없다고 할 수 있습니다
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
나중에 집을 팔 때 시세 차익을 두사람으로 나눠 계산하므로 낮은 세율 구간이 적용되어 세금이 줄어듭니다. 1주택자가 기존 단독명의보다 공시가격 공제 한도가 높아져 보유세 부담이 낮아질 수 있어 종부세 혜택도 가능합니다. 또한 배우자 한 명이 독단적으로 집을 팔거나 담보 대출을 받는 것을 방지할 수 있어 재산권 보호도 가능하며 한 명의 사망 시 상속되는 재산 규모 자체가 절반으로 줄어들어 상속세 계산에 유리하게 작용됩니다. 주의할점은 소득이 없던 배우자의 이름으로 명의를 올릴 경우에는 지역가입자 건강보험료가 새로 발생하거나 인상될 수 있으니 이 부분만 미리 확인해 보세요.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
시세차익이 적더라도 공동명의는 자산 보호 측면에서 유효한 선택지라고 볼 수 있는데요. 배우자 한 명이 임의로 주택을 처분하거나 담보를 설정하는 것을 방지할 수 있어서 주거 안정성을 확보하는 데 유리하구요. 추후 매도 시 양도소득세 기본공제를 부부가 각각 받을 수 있어 세금을 아끼는 효과도 있습니다. 취득세나 재산세는 명의와 관계없이 동일하게 부과되니까 특별한 사정이 없다면 공동명의로 진행하시는 편이 장기적인 관리 측면에서 조금 더 합리적인 선택일 것 같습니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 양도소득세 절감
가장 큰 장점은 바로 양도소득세를 줄일 수 있다는 점입니다. 나중에 아파트를 매도해 시세 차익이 생기면 양도소득세를 내야 하는데요,
- 누진세율이 적용되기 때문에 공동명의로 지분을 나누면 각자의 소득 구간에 따라 더 낮은 세율을 적용받을 수 있습니다.
- 기본 공제(연 250만 원)도 각자 한 번씩 받아, 한 집에 최대 500만 원까지 중복 공제가 가능합니다.
2. 종합부동산세(종부세) 부담 완화
종부세는 사람별로 부과되기 때문에, 공동명의로 하면 각자에게 공제금액이 적용됩니다.
- 단독명의보다 세 부담이 확실히 줄거나, 아예 발생하지 않을 수도 있습니다.
- 단, 1주택자 특례 신청 여부 등에 따라 유불리가 달라질 수 있으니, 자신에게 무엇이 더 유리한지 미리 확인해보는 게 좋습니다.
3. 상속세 및 증여세 절약
- 한 사람 명의로 소유하다가 사망 후 상속하는 것보다, 처음부터 공동명의로 해두면 각자의 지분만큼만 상속 분이 나뉘어 실제 세 부담이 줄어듭니다.
4. 일방적인 재산 처분 방지
- 공동명의는 집을 담보로 대출하거나 매도할 때 두 사람의 동의가 모두 필요합니다.
- 부부 재산임을 법적으로 인정받을 수 있고, 일방적인 재산 처분도 막을 수 있습니다.
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