융자 있는 아파트 전세 및 보증보험 질문 드립니다
회사 근처에 시세보다 싼 아파트가 나와서 전세대출을 통한 이사를 고민 중입니다.
해당 아파트는 KB시세 기준 하위평균가 12억, 상위평균가 13억이며 최근 실거래가는 13.2억 입니다.
융자 4.8억이 걸려있어서 전세가 5억으로 굉장히 싸게 나왔는데 (시세는 7억 ~ 7.5억) 위치랑 조건이 너무 괜찮지만 융자가 있다는 점이 좀 걸립니다 그래서인지 보증보험에 가입해준다고 하는데 여기서부터 질문 입니다.
1. 보증보험에서 전세금을 돌려주는 시스템은 아파트매매가격 > 융자(1순위) + 전세금(2순위) 상황에서 매매 가격이 융자와 전세금을 더한 금액보다 크기 때문에 아파트에 문제가 생겨도 보증보험에서 저에게 먼저 전세금을 보증지급 해주고 매매가액이 융자와 전세금을 훨씬 상회하기 때문에 이후 집주인에게 구상권 청구를 통해 저에게 돌려준 전세금 만큼 집주인에게 받아내는 시스템으로 이해하고 있는제 이것이 맞나요?
2. 1번의 로직이 맞다면 전세입주시기 시세가 13억인 아파트에 융자 4.8억 + 전세금 5억이 걸려서 총 9.8억이 되는데 시세가 13억일때 전세 5억으로 입주를 했다가 시간이 지나면서 어떤 '외부적' 요인으로 아파트 값이 하락하여 융자와 전세금액을 합친 금액보다 매매시세가 떨어질 경우 보증보험에서 저의 전세금을 보증해주지 않는 경우가 있나요? 요지는 보증보험 가입할때 융자+전세금이 매매가보다 한참 낮았지만 시간이 지나서 매매가액이 융자 + 전세금을 하회하는 경우 입니다. 즉, 집값이 떨어지는 경우의 케이스 입니다.
3. 보증보험은 제가 보증보험 가입비용을 부담해야 하나요? 아니면 집주인이 내는 것인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 전세보증보험에 가입이 된다면 선순위 근저당이 있다라도 보증한도만큼 보증금을 보증사로부터 돌려받으실수 있습니다 , 이후 보증보험이 임대인에게 구상권청구를 하게 됩니다.
2. 1처럼 가입이 되었다면 이후 주택가격 하락등으로 보증거절이 되지는 않습니다. 가입시에만 조건에 해당하면 됩니다.
3. 임대인이 임대사업자 아니라면 임차인 스스로 가입을 하시고 비용도 부담하셔야 합니다 만약 임대사업자라면 가입의무가 있기에 임대인이 가입한 보증보증료의 75%는 임대인, 25%은 임차인이 내면 됩니다,
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안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
1. 네 맞습니다.
2. 정상적인 전세보증보험에 가입하셨으면 추후 집값이 1원이 되어도 전세보증보험에서 보험금 개념으로 보증금을 반환합니다.
부동산 하락으로 전세금과 융자를 합친 금액이 집 값을 넘어도 보증금을 보증받습니다.
3. 합의하에 진행합니다.
집주인이 아쉬운 입장이면 전세보증보험을 들어주고
세입자가 아쉬운 입장이면 본인이 보증비를 냅니다.
부동산에 미리 물어봐서 조율하시면 됩니다.
추가로 전세보증보험을 가입했는데도 보증금이 반려되는 경우는
사전에 집주인이 세금납부내역 등 서류를 위조하여 가입 된 케이스입니다.
미리 인지하시고 판단 후 계약하시길 바랍니다.
ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.
추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
1. 아파트시세이긴 한데 정확히는 KB시세입니다. 그리고 보증보험 가입 조건은 근저당+보증금이 KB시세의 90%보다 적어야 합니다. 나머지 내용은 맞습니다.
2. 집 가격이 하락할지 안할지는 아무도 알수없습니다. 보증회사도 현재 시점 기준으로 조건이 부합하면 가입 가능한것으로 차후 부동산 시작이 폭락해도 가입한 보험은 보장해줍니다. 다만, 가격이 많이 떨어질 경우 갱신시에는 재가입은 안될수 있습니다.
3. 임대인이 주택임대사업자이면 임대인 75:임차인 25로 비용 부담하고 그외에는 임차인이 냅니다. 다만, 집이 잘 안나가 임대인이 가입해준다고 별도 협의를 하는 경우라면 임대인이 내겠지요.
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