재개발 진행중인 다가구주택 옥상을 주거로 무단증축한 경우에 세금절세에 대한 질문
선배님들 고견 여쭙습니다.
다가구주택 B1~3층
건물면적 140㎡ / 토지면적 260㎡
옥상 주거무단증축 30㎡ = 위반건축물 등재 (2016년도)
[1년에 550만원 정도의 이행강제금 내고있음]
현재 해당지역 재개발 정비구역지정고시 되었으며
대지가 많아 분양권 2장 예상된다고 들었답니다
소유주분께서는 추후 관처이후나 딱지를 받으시면 매도계획 있으십니다.
소유주분은 피상속인으로부터 22년도에 해당 주택 상속받았으며 피상속인이 90년도 신축하여 같은 세대원으로 쭉 지냈습니다.
질문드릴 요지입니다.
다가구주택 옥상 무단증축이 건물바닥면적의 1/8을 초과하게되면 옥상도 1개층으로 보아 다가구주택 요건(3개층)을 충족하지 못하게 됩니다.
만약 해당 상태로 현재 바로 매도시에 다가구 1주택자가 아닌 ,
다주택자로 취급되어 [1세대 1주택 비과세] 미적용으로 양도세 절세효과가 미비하다고 들었습니다.
따라서 재개발이 진행될경우 , 사업시행인가전까지 (감평받기전) 해당 위반부분을 양성화해야 추후 매도시에 절세의 효과가 있는지 궁금합니다.
(위반건축물 해소하지않고 재개발이 진행된다면 1세대 1주택 비과세 미적용되어 분양권이 나온후 매도시 절세에 어려움이 있는지)
(위반건축물을 해소하여야 재개발이 진행된다면 1세대 1주택 비과세 적용되어 분양권이 나온후 매도시 절세에 도움이 되는지)
(추후 1세대 1주택 비과세 장기보유특별공제 80%까지 적용받기 위해서는 옥상 무단증축을 해소해야하는건지)
현재 옥상 위반건축물인 상태에서 매도계획은 없으시나 , 추후 재개발에 문제가 되신다면 빠른 시일내에 철거예정이십니다.
위와같은 사례가 있거나, 아시는분꼐서 고견남겨주시면 감사한 마음으로 배우고 현상황에 참고토록하겠습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
무단증축이 있는 다가구주택은 경우에 따라 다주택자로 간주되어 1세대 1주택 비과세 요건 미충족으로 양도세 폭탄 맞을 수 있습니다
재개발로 분양권이 나와도, 무단증축 해소 없이 분양권을 양도하면 비과세 요건에서 배제될 가능성이 높습니다
따라서 사업시행인가 전 (감정평가 전) 위반건축물 해소(철거)가 가장 안전한 절세 전략입니다
현재 상황에서 위반건축물 해소(옥상 철거)는 양도세 절세, 비과세 적용, 장기보유특별공제 적용을 위해 반드시 필요한 조치입니다
가장 중요한 시점은 사업시행인가 전, 가능하면 감정평가 기준일 이전에 해소하시는 것이 좋습니다
이후 양도 시에도 매도 전 세무사와 세부 요건을 점검하시기 바랍니다
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
재개발을 통한 절세 효과를 극대화하려면 옥상 무단 증축 문제를 조속히 해소하는 것을 권장드립니다. 해소하지 않고 재개발에 진입하면 비과세 적용 받기 어려워 세금 부담이 커질 수 있습니다. 또한 지자체별 위반 건축물 양성화 정책을 확인 후 이 제도를 적극 활용하시는 것도 좋을 듯 합니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
무단증축 8분의 1초과 시 다가구주택 요건 미충족 가능성이 커져 1세대 1주택 비과세 적용이 어려워지며 재개발 분양권 이후 매도 시 절세 효과가 현저하게 떨어질 것으로 예상이 됩니다.
사업시행인가 전 무단증축 해소하시면 정상 다가구 주택 조건으로 비과세 및 장기보유특별공제 혜택 받으실 수 있을 것으로 보입니다.개인적으로 철거가 절세에 유리해 보이시지만 진행 전 관할 관청을 통해 최종 확인해 보시고 진행하시는 것을 추천드립니다.1명 평가