경제
아파트 토지미등기 거래해도되나요?
준공된지8년됬는데 토지부분때문에 등기가안되는아파트이고 800세대정도거주하고있습니다.
거래해도되나요? 분양대금문제는아닌걸로알아요
9개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
준공 후 8년 동안 토지 미등기 상태라면 토지 소유주와의 소송이나 복잡한 채권 관계가 얽혀 있을 가능성이 높으므로 일반적인 거래보다 리크스가 매우 큽니다. 법적으로 거래는 가능하나 제 1금융권 담보대출이 제한될 수 있고 추후 매수가 나타나지 않아서 환금성이 떨어질 수 있다는 점을 반드시 고려해야 합니다. 분양대금 문제가 아니더라도 향후 토지 등기 시 예상치 못한 추가 분담금이 발생할 수 있으니 관리사무소를 통해서 정확한 미등기 사유를 파악하는 것이 우선입니다. 시세보다 현저하게 저렴하더라도 대지권 확보 여부가 불투명하다면 자산 가치가 불안정하므로 가급적이면 전문 법무사의 검토를 거치거나 등기가 완료된 안전한 매물을 선택하시길 권장드립니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
거래는 가능할 수 있지만, 일반 아파트보다 훨씬 큰 리스크가 있어서 매우 신중해야 하는 유형입니다
특히 토지 미등기는 그냥 서류 문제가 아니라 소유권 구조 자체가 불완전한 상태일 가능성이 있습니다
말씀하신 상황(준공 8년, 800세대 거주, 토지 등기 불가)은 보통 다음 중 하나일 가능성이 큽니다
,사업 시행 과정에서 토지 소유권 이전(정리)이 완료되지 않음
,일부 토지 소유자와 소송/미협의 상태
,시행사 또는 조합 명의 정리가 끝나지 않음
,드물게는 집합건물 등기 구조가 비정상적으로 남아있는 경우일수 있습니다
잘알아보고 결정은 하시기 바랍니다
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
준공 후 8년이 지났음에도 미등기 상태라면 1금융권 주택담보대출과 전세작므대출이 사실상 불가능해 전액 현금 거래를 해야 합니다. 미등기 양도 자산으로 간주도리 경우 양도세율이 70%에 달하며 1주택 비과세나 장기보유특별공제 혜택을 전혀 받을 수 없습니다. 토지와 건물을 동시에 취득하는 일반 아파트와 달리 건물만 취득하는 형태가 되어 추후 토지 등기 시 별도의 취득세와 지연 이자가 발생할 수 있습니다. 대출이 안되고 세금 문제가 복잡해 나중에 집을 다시 팔 때 매수자를 찾기 매우 어렵고 시세보다 낮은 가격에 처분해야 할 수 있습니다. 800세대 규모의 8년 미등기는 지자체 소송이나 기부채납 미이행 등 법적 결함이 크다는 신호이니 관리사무소를 통해서 등기 불능 사유를 반드시 확인하시기 바랍니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 대지권 미등기 아파트의 경우 매매는 가능 할 수 있지만 대출등에는 다소 제한적일 수 있습니다.
또한 향후 매도시에도 수요가 쉽게 들어오지 않을 가능성이 클 수 있고, 또한 전월세를 준다고 해도 세입자가 꺼릴 수 도 있으니 잘 판단을 하시는 것을 추천드립니다.
감사합니다.
준공된지8년됬는데 토지부분때문에 등기가안되는아파트이고 800세대정도거주하고있습니다.
거래해도되나요? 분양대금문제는아닌걸로알아요
===> 거래를 진행하여 되지만 대지권 미표시된 원인을 정확히 확인하여 계약을 진행하시기 바랍니다. 아마도 대지권 표시된 대지만큼 대금을 납부하지 않았기 때문입니다. 따라서 대지권을 확보하기 위해서 얼마의 비용을 부담해야 하는지도 확인이 필요합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
일단 질문에서도 토지문제로 인해 등기가 안되는 아파트라는 위험성을 알고 계신듯 보이는데, 이런 상황에서 거래를 해도 되는지는 당연히 안전성면에서는 추천드리기어렵습니다. 보통 800세대나 되는 단지에서 토지문제가 있다면 시간이 걸리더라도 해결을 할 것으로 보이나, 이는 추측일분 만약 해결이 안되는 경우에는 위와 같은 문제가 지속될수밖에 없기 떄문입니다. 그러므로 현상태에서 구매여부는 질문자님이 리스크를 감수하고 구매를 할 필요가 있다면 그에 따라 선택할 부분으로 보입니다.
안녕하세요. 김기욱 공인중개사입니다.
미등기라고 하신다면 집합건물(건물 자체)의 등기부가 없다는 말씀 맞으신가요?
아니면 집합건물 등기는 있으나 대지권 미등기이신 상태신가요?
만약 집합건물 자체 등기가 아예 없으시다면, 해당 주택은 권리로서 양도양수할 수 있습니다.
신축 아파트가 보존등기 되기 전까지는 분양권 혹은 입주권이라는 권리 상태로 거래를 합니다.
다만, 질문자님의 경우 8년차라고 하신 것으로 보아 다른 복잡한 권리관계가 얽혀있을 것으로 사료됩니다.
그리고 오랜 시간이 흘렀기 때문에 더욱 다양한 법률적 쟁점이 생기실 수도 있다고 생각합니다.
(소유권이전청구권, 분양대금 채권 등의 소멸시효 문제)
질문에서 분야대금 문제는 아니라고 하셨는데, 어떠한 이유로 등기가 되지 않고 있는 것인지 파악한 뒤 법률적 검토를 거쳐 의사결정 하시면 되겠습니다.
만약 집합건물 등기는 있으나 대지권이 없는 것이라면 분양대금을 완납했는지 확인하셔야 합니다.
질문 내용처럼 분양대금을 완납했다면 대지권은 집합건물법상 분리처분 금지 법리에 따라 대지권은 전유부분 처분에 따르게 됩니다.
지적정리 등을 마친 뒤 적법하게 대지권을 찾을 수 있으니 거래하시면 됩니다.
만약 수분양자가 분양대금을 완납하지 않았다면 시행사의 대지권 등기와 수분양자의 분양대금 및 지연이자 완납이 동시이행관계에 있기 때문에 분양대금 전액과 지연이자를 지급해야 대지권 등기를 할 수 있습니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
토지 미등기 아파트라고 거래 자체가 안되거나 불법은 아니지만 저는 개인적으로 무리해서 들어가는 매물은 아니라고 생각합니다