전세계약갱신권 사용할 때 무주택자의 매매일 경우

Question

양도세 때문에 집주인이 집을 내놨습니다

곧 만기 6개월 직전이며, 6개월이 되지않아 계약갱신권은 말하지않았습니다(6개월 전은 효력이 없다하여)

그런데 부동산에서 말하기를

새로운 집주인이 실거주를 위해 들어올 예정이라 계약갱신권을 사용할 수 없고 세입자는 이사비를 받고 나가거나 매매를 하거나 결정하라고 하였는데 매매생각은 없고 그렇다 해서 아직 새로운 임대인이 계약된 것도 아닙니다

이럴때 6개월이 되자마자 계약갱신하겠다고 말해도 앞으로의 2년은 보장되는것 아닌가요??

무주택자가 계약을 해버리면 갱신권이고 뭐고 효력이 없나요??

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

귀하가 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 현재 임대인에게 계약갱신요구권을 먼저 행사한다면 그 이후에 소유권을 취득한 매수인은 본인의 실거주를 이유로 질문자님의 갱신 요구를 거절할 수 없습니다. 즉 먼저 행사한 갱신권은 등기 전 매수인보다 우선합니다. 매수인이 실거주를 이유로 임차인의 갱신을 거절하려면 귀하가 갱신권을 행사하기 전에 반드시 소유권이전등기를 완료하여 법적인 임대인의 지위를 완전히 승계한 상태여야 합니다. 아직 계약만 체결하고 등기를 하지 않은 무주택 매수인은 귀하에게 퇴거를 강제할 법적 권리가 없습니다. 매수인이 무주택자라는 사실은 양도소득세 비과세 판단 등 세무적인 부분에는 중요할 수 있으나 임대차 보호법상 임차인의 갱신권을 무력화하는 사유가 되지 않습니다. 무주택자가 계약하면 갱신권이 효력이 없다라는 부동산의 주장은 현행법상 명백한 오류이며 허위 정보 입니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

일단 부동산의 이야기는 잘못된 부분이 있습니다. 일단 매매를 하더라도 갱신청구권 사용에는 문제가 없습니다. 다만 만기 6~2개월전에 매매가 이루어지고 새로운 임대인이 실거주를 한다면 퇴거를 할수 밖에 없지만 해당기간내 매매가 되지 않으면 갱신청구권사용에따라 퇴거를 할 이유가 없기 때문입니다, 즉, 매매가 위 기간내 이루어진다면 중개사말대로 퇴거가 되지만 매매를 이유로 임차인이 무조건 갱신청구권을 사용하지 못하거나 세입자가 매매를 하거나 퇴거하여야 한다는것은 확정적인 사실이 아닙니다, 즉, 갱신청구권은 사용하되 기간(만기 6~2개월전)까지 매매가 되지 않으면 추가적인 거주도 가능하며 현 임대인이 이후 매매를 하기 위해서는 현 연장계약의 중도해지를 해야하는 만큼 이사비용과 중개사비용등을 보상으로 받는 조건으로 동의하고 퇴거를 하거나 이를 거절하고 추가거주도 할수 있습니다. 즉, 매매가 되지 않은 현시점에서는 갱신청구권 사용에 문제가 없으며, 퇴거여부역시도 불확실한 부분입니다.

Answer 3

안녕하세요. 공인중개사입니다.

새 집주인이 실거주 목적이라도, 세입자가 법정 기한 내 갱신요구를 하면 원칙적으로 2년 연장 보호를 받습니다. 다만 매매 계약 체결 시점과 통지 시점이 중요하며, 법적 요건 충족 여부가 핵심입니다. 계약 만료 6~2개월 전 사이에 통지해야 효력이 있습니다.

Answer 4

양도세 때문에 집주인이 집을 내놨습니다

곧 만기 6개월 직전이며, 6개월이 되지않아 계약갱신권은 말하지않았습니다(6개월 전은 효력이 없다하여)

그런데 부동산에서 말하기를

새로운 집주인이 실거주를 위해 들어올 예정이라 계약갱신권을 사용할 수 없고 세입자는 이사비를 받고 나가거나 매매를 하거나 결정하라고 하였는데 매매생각은 없고 그렇다 해서 아직 새로운 임대인이 계약된 것도 아닙니다

이럴때 6개월이 되자마자 계약갱신하겠다고 말해도 앞으로의 2년은 보장되는것 아닌가요??

==> 네 주임법에 따르면 임대인이 임차인의 계약갱신 거부권을 행사할 수 있는 조건이 9가지입니다. 이 중 하나가 임대인의 입주 하는 경우도 포함됩니다. 이러한 경우 추가 2년을 보장받을 수가 없습니다.

무주택자가 계약을 해버리면 갱신권이고 뭐고 효력이 없나요??

==> 네 그렇습니다.

Answer 5

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

새로운 임대인이 소유권이전등기가 완료가 되게 되면 기존 임차인의 계약갱신청구권을 거절 할 수 있습니다.

단 기존 세입자가 계약갱신청구권을 행사기간안에 새로운 임대인이 소유권이전등기를 하기 전에 먼저 계약갱신청구권을 행사를 하게 되면 행사가 가능하게 되고 새로운 임대인이 소유권이전등기를 먼저 한 경우는 거절을 할 수 있습니다.

또한 토지거래허가구역일 경우 통상 매수를 하게 되면 실거주 의무가 있기 때문에 기존 세입자와 충돌이 날 가능성이 있을수도 있기 때문에 매매 시 기존 임차인 퇴거 합의서 등을 요해서 거래를 하는 경우가 있을 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

전세 계약갱신청구권은 무주택자 여부오 무관하게 행사 ㄱ능하며 6개월 전부터 1개월 전 사이에 통보하면 새 집주인도 거부할 수 없습니다. 현재 새 임대인이 정해지지 않았고 갱신권 행사 전이므로 만기 6개월 되자마자 즉시 행사하면 2년 거주 보장됩니다. 부동산의 주장은 오해라고 생각하시면 되겠습니다.

감사합니다.

Answer 7

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

만기 6개월 되는 날짜 정확히 체크해서

문자·내용증명으로 갱신요구 통지를 하시면 됩니다

2년 계약갱신요구권 행사합니다 명확히 표현하고

증거를 남기셔야 합니다

부동산 말만 믿고 기다리시면 안 됩니다

매도 예정이라고 갱신거절 사유는 아닙니다

새 집주인 실거주 확정되고 매매완료된 경우에만 거절 가능성이 있습니다

매도전까지는 본인의 권리행사를 하시면 됩니다