신축빌라 소유권이전등기 전 세입자 계약문의 드려요
신축빌라에 전세로 들어가려 합니다. 현재는 건설사 소유이고, 바뀔 임대인 분이 계시는데 중도금까지 치루신 상태래요. 저희가 전세들어갈때 저희 전세금으로 잔금을 치루실거라고 하더라구요.
이런경우가 처음이라 궁금한데
저희는 지금 소유자 이신 건설사와 계약과 전세잔금 마무리 하고, 건설사가 새로운 임대인에게 소유권이전등기 한뒤 새로운 임대인이 저희와 전세계약서를 다시쓰면 될까요?
주의 하거나 특약에 넣어야 하는 내용이 있을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
다소 신경이 쓰일 수 밖에 없는 거래인데요 일단 질문을 정리하면
신축빌라는 현재 건설사(분양사) 명의
분양을 받은 예비 임대인(바뀔 소유자)이 아직 잔금을 치르지 않음
귀하의 전세보증금으로 매수인의 잔금이 치러짐
입니다
전세계약은 누구와 해야 하나요?
현재 상황처럼 소유권이전 전이라면, 다음과 같은 방식이 일반적입니다.
귀하(세입자)는 건설사와 전세계약 체결 → 건설사가 직접 보증금 수령 → 매수인에게 소유권 이전
(*소유권 이전 후, 새로운 소유자와 전세계약서 다시 작성 또는 기존 계약의 권리 승계 특약 명시)
주의사항 및 특약에 추가를 고려할 내용
건설사와 전세계약을 한다면 아래 사항들을 계약서에 명확히 특약으로 넣어야 합니다.
“본 계약은 소유권이 ○○○(예비 임대인)에게 이전된 후 동일 조건으로 승계되며, 임대인의 변경은 임차인의 권리에 영향을 미치지 아니한다.”
“전세계약의 목적물은 매도인(건설사)이 ○○○에게 잔금 수령 후 소유권을 이전하고, 소유권 이전 완료 즉시 임대인 변경 계약을 체결한다.”
“전세보증금은 건설사 명의로 수령하되, 본 계약상 임차인의 권리는 소유권 이전 후의 임대인에게 승계된다.”
“만약 ○○○ 명의로 소유권이전등기가 완료되지 않을 경우, 계약은 무효로 간주되며, 전세보증금은 전액 반환한다.”
또한 가능하다면, 예비 임대인(새 소유자)이 보증보험(전세보증금 반환보증)을 가입할 수 있는지 여부도 사전에 확인해 두는 것이 좋습니다.
추가로 꼭 확인해야 할 점
건설사가 해당 세대를 실제로 분양한 것이 맞는지 (분양계약서 확인)
예비 임대인과 건설사 간 매매계약서에서 잔금일 및 소유권 이전 조건 확인
전입신고와 확정일자는 소유권이전등기 완료 후에 해야 법적 보호가 됩니다
그리고 가능하면 건설사, 예비 임대인, 임차인 세 당사자가 모두 서명하는 3자 계약서 형식으로 구성하면 안전성이 높아집니다안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세계약 후 임대인이 변경되더라도 새로운 임대인은 기존 임대인의 지위를 승계하므로 계약은 그대로 유효하고 같은 조건으로 거주할 수 있습니다. 전세대출이나 전세보증보험이 있다면 새로운 임대인과 계약서를 작성하여 은행에 제출해야 합니다. 그런데 새로운 임대인이 경제적인 상황이 좋지 않거나 다른 문제가 있을 가능성도 있으므로 등기부등본, 지방세 및 국세 납세증명서 등을 확인하실 필요가 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
가장 안전한 방법은 소유권 이전이 완료된 후, 새 임대인과 전세계약을 한 번만 체결하면 좋은데 부득이하게 사전계약 시 특약 은 필수입니다
① 본 계약은 매수인의 소유권 이전등기가 확정될 경우를 전제로 하며,
소유권 이전이 불가한 경우, 임차인은 계약을 해지하고 전세금을 전액 반환받을 수 있다.
② 본 계약 후 소유권 이전등기 완료 시, 새로운 소유자와 동일 조건의 전세계약서를 다시 작성한다
이행하지 않을 경우, 본 계약은 임차인 의사에 따라 해지할 수 있으며, 임대인은 지체 없이 전세금을 반환해야 한다
③ 전세금은 건설사의 채무 이행 보증을 전제로 지급되며, 건설사 또는 매수인이 전세보증금 반환보증보험에 가입할 수 없는 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있다
위 특약을 통해 보증보험 불가입·소유권 이전 불이행·계약 불이행 시 세입자 보호를 확보합니다.
부득이하게 소유권 이전 전에 계약할 경우, 위 특약들을 명확히 작성해야 하며,
보증보험 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
네 현재 건설사(임대인)과 계약을 체결을 하시고 향후 소유권이전되시는 임대인과 재계약서 작성을 다시 하셔도 무방합니다. 감사합니다.
신축빌라에 전세로 들어가려 합니다. 현재는 건설사 소유이고, 바뀔 임대인 분이 계시는데 중도금까지 치루신 상태래요. 저희가 전세들어갈때 저희 전세금으로 잔금을 치루실거라고 하더라구요.
이런경우가 처음이라 궁금한데
저희는 지금 소유자 이신 건설사와 계약과 전세잔금 마무리 하고, 건설사가 새로운 임대인에게 소유권이전등기 한뒤 새로운 임대인이 저희와 전세계약서를 다시쓰면 될까요?
주의 하거나 특약에 넣어야 하는 내용이 있을까요?
==> 네 새로운 임대인이 변경되는 경우 이 분과 다시 계약서를 작성하시고 임대차신고까지 진행하심이 적절합니다. 기존 특약조건에 따라 그대로 두시면 적절합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
현재 상태로 건설사가 소유주이므로 건설사와 계약을 해야 합니다.
전세 잔금도 건설사에게 지불하시면 되겠습니다.
건설사가 예비임대인에게 잔금을 받고 소유권 이전 등기를 진행하고 임대인이 전세 입주자와 새로운 전세 계약을 체결하시면 되겠습니다.
주의사항으로는 전세계약 시 소유권 이전 예정과 임대인 변경 상황을 명확하게 명시하고 임대인의 잔금 납부 및 소유권 이전 절차 확인하시길 바랍니다.
감사합니다.