안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
가계약금이란 임대계약을 정식으로 체결하기 전에 본 계약에 대한 약속의 의미로 주고받는 소액의 금원을 말합니다. 가계약금은 계약금의 일부로서 인정받을 수도 있고 없을 수도 있는데, 이는 가계약금을 주고받았을 때 어떤 행위들이 있었는지에 따라 달라집니다. 가계약금이 계약금의 일부로서 인정을 받으려면 가계약금을 주고받는 것과 함께 당사자가 임대계약의 "본질적 사항이나 중요사항"에 대해 합의가 있었는지가 중요합니다. 여기서 "중요사항 등"이란 임대 목적물에 대한 특정, 총 임대료, 보증금, 월세, 지급일 등입니다. 즉, 임대 목적물을 특정하고 임대료, 보증금, 월세, 지급일을 합의하고 가계약금을 주고받았다면 가계약금이 계약금의 일부로서 기능을 하게 됩니다. 물론 향후 합의 사실에 대한 논란에 대비하여 임대 목적물과 임대료, 보증금, 월세, 지급일 등을 문서 (가계약서)로 작성해 두거나, 문자로 남기고 이에 동의한다는 회신 (당사자 미참석시 신분증 사진 포함)을 받아두어야 합니다.
가계약금이 계약금의 일부로서 인정받을 경우, 가계약금은 계약금의 기능인 증약금과 해약금의 역할을 할 수 있습니다. 증약금이란 해당 계약행위 (또는 합의)가 일어났다는 증거로서의 의미를 가지는 계약금으로서, 계약금이 지급되었다면 해당 계약이 유효함을 인정합니다. 해약금이란 계약금을 포기하거나 배액을 상환함으로써 해당 계약을 해제할 수 있는 권리를 가지게 하는 금원을 말하는데, 계약금을 포기하면 (또는 배액을 상환하면) 합법적으로 계약을 해제할 수 있습니다.
가계약금이 계약금의 일부로서 인정받지 못할 경우, 가계약금은 단순한 보관금에 그치므로 부당이득으로서 상대방에게 반환해야 합니다. 또는 가계약서나 구두계약 시, 당사자가 서로 계약을 파기하려는 경우 교부된 가계약금을 포기하거나 배액상환으로 할 수 있다고 특약 (해약금 약정)을 했다면 가계약금의 포기나 배액상환으로 파기가 가능합니다.
따라서, 가격 협상을 완료하고 가계약금을 낸 후, 실제 계약 당일날 임대인이든 임차인이든 추가 가격 협상을 유도하여 계약이 파기될 경우에도 가계약금을 돌려받을 수 있는지는 가계약금이 계약금의 일부로서 인정받는지, 그리고 가계약서나 구두계약 시 해약금 약정이 있었는지에 따라 다릅니다. 만약 가계약금이 계약금의 일부로서 인정받고 해약금 약정이 없다면, 가계약금만 포기하거나 배액상환하면 계약을 해제할 수 없습니다. 반대로 가계약금이 계약금의 일부로서 인정받지 못하거나 해약금 약정이 있다면, 가계약금을 돌려받을 수 있습니다.
