상가가 경매로 나왔습니다. 아직 10년 중 5년이 남아 있는게 계속 영업 할 수 있는 방법이 있을까요?

Question

임대차보호법 10년 중 5년 정도 남아 있는 상가입니다. 가게 리뉴얼 한지 얼마 되지 않았는데 갑자기 경매를 진행하니 배당요구를 하라는 안내장을 받았습니다. 은행 근저당이후 계약을 진행했으며 대항력이 없다는 이야기를 들었습니다.

배당요구신청을 하면 계약을 해지 하겠다는 뜻이라는데. .

저희는 운영을 계속 하고 싶습니다.

1. 그럼 배당요구신청을 안하고 기다리면 되는건지. .?

2. 그리고 보증금은 회수가 어려울것 같은데 월세를 내지 않아도 되는지. ?

3. 혹시 경매시 계속 유찰이 되면 어떻게 되는건지?

(ex. 주인이 다시 가져가는지. . ?)

집합건물이고 낙후 되어 원래는 재건축 이야기가 있었는데 이렇게 되었습니다. 꽤 넒은 건물에 주인부부가 80% 지분을 가지고 있는데 일부가 경매로 나온 사항 인듯 합니다. .

계속 유찰 되어 낙찰이 되지 않을시도 어떻게 되는 것인지

궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.

1. 그럼 배당요구신청을 안하고 기다리면 되는건지. .?

==> 최선순위 권리자인 임차인이라면 배당신고를 않해도 되지만 그렇지 않는 경우에는 배당신고를 해야 합니다.

2. 그리고 보증금은 회수가 어려울것 같은데 월세를 내지 않아도 되는지. ?

==> 네 그렇게 해야 할 것으로 보입니다.

3. 혹시 경매시 계속 유찰이 되면 어떻게 되는건지?

(ex. 주인이 다시 가져가는지. . ?)

==> 그렇게 된다면 경매가 취소되지만 그럴 가능성이 거의 없습니다.

Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

상가 대항력의 요건은 사업자등록 + 인도 입니다. 소액임착인에 해당하고 대항력이 있으면 최우선변제권을 가집니다. 최우선변제권은 경매시 경매비용을 제외하고 가장 먼저 최우선변제금을 받습니다.

우선변제권의 요건은 대항력 +확정일자 입니다. 우선변제권은 경매시 후순보다 우선하여 배당을 받을 수 있는 권리입니다. 대항력이 없으면 우선변제권이 없습니다.

대항력이 없다면 우선변제권이 없어 배당신청을 하게 되며 가장 후순위에서 배당을 받게 됩니다. 권리순위에따라 배당이 이루어진 후 가장 마지막에 배당을 받습니다. 남은 금액에따라 배당을 모두 받을 수도 있고 못 받을 수도 있고 일부만 받을 수도 있습니다.

말소기준권리(저당, 근저당, 압류, 가압류, 가등기, 경매개시결정)보다 후순위채권자는 말소대상으로 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 그래서 낙찰이 된 후 상가 임차인이 계속 점유하고 있으면 낙찰자는 인도명령으로 법에 의해 강제 퇴거를 시행할 수 있거나 임차인에게 이사비지원이 더 저렴할 경우 낙찰자와 임차인이 협의하여 이사비를 지원하는 방법으로 퇴거를 할 수 있습니다.

월세를 지불하지 않으면 추후에 미납월세요청이 들어옵니다.

경매는 유찰횟수에 제한이 없습니다. 경매신청권자가 계속 진행을 원할 경우 횟수에 제한이 없이 유찰이 됩니다. 낙찰이 되지 않고 계속 응찰자가 없을 경우 경매를 신청한 채권자가 배당받지 못할 때까지 유찰이 된다면 법원은 경매신청권자에게 배당을 받지 못한 것을 알립니다. 이때 신청권자가 경매 진행을 계속 원할 경우 법원은 신청권자에게 매수 통지서를 발송합니다. 이때 매수하겠다는 의향서를 제출할 경우 경매는 취소되지 않고 계속 진행됩니다.

경매를 신청한 채권자(압류채권자)에게 돌아갈 배당액이 있어야만 경매를 속행하고 그렇지않은 무잉여의 경우에는 법원이 직권으로 경매를 취소하는 원칙을 말합니다. 잉여, 무잉여를 판단하는 기준은 당해 경매절차에 있어서의 최저 경매 가격이 되고, 법원은 최저 경매 가격을 기준으로 경매비용과 압류채권자에 우선하는 채권액을 변제하고 남은 금액이 없다고 판단될 때 경매를 직권으로 취소하게 됩니다.