10억 이하 아파트 재건축 불가능 한건가요?
10억원 이하 노후 단지들의 경우 부동산 하락장 이후 전고점을 회복하지 못하고 있고
공사비 부담만 늘어나고 있는 상황이라 향 후 이러한 단지들은 재건축을 추진하기가 어렵다고 하던데요..
이런 상황이라면 강남권 등 주요 지역을 제외하고 재건축 가능성은 없는 걸까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
지금 당장은 재건축 10억 이하 단지는 사업성 부족으로 대부분 지연·정체 상태입니다
강남 외 지역은 분양가를 높이기 어렵고, 미분양 위험도 큽니다
분양가가 낮으면 건설사·조합 모두 수익이 안 나와서 사업성이 없고 분양가가 높으면 미분양 위험이 있어 추진이 중단되거나 지연됩니다
향후 가능성은 입지, 용적률, 정부 정책에 따라 조건부 재추진 가능성이 존재합니다
다른 대안으로는 공공참여형 재건축, 리모델링 방식으로 고려 가능합니다
현재 서울에서 가장 빠르게 진행 중인 재건축은 강남 3구, 목동, 흑석동, 상계주공 등 입지+사업성 둘 다 갖춘 지역입니다
2025년 이후 금리 인하와 경기 회복, 정부 규제 추가 완화가 맞물리면 10억 이하 단지도 일부 기회를 얻을 수 있습니다
10억원 이하 노후 단지들의 경우 부동산 하락장 이후 전고점을 회복하지 못하고 있고
공사비 부담만 늘어나고 있는 상황이라 향 후 이러한 단지들은 재건축을 추진하기가 어렵다고 하던데요..
이런 상황이라면 강남권 등 주요 지역을 제외하고 재건축 가능성은 없는 걸까요?
==> 재건축시 경제성여부는 현재 용적율과 차후 용적율 차이 등을 가지고 판단해야 하는 문제이고 단지 현재 가격 만을 가지고 판단되는 것이 아닙니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
지금 현재로써는 아직까지 금리가 높고 건설경기 및 부동산 경기가 좋지 못해서 재건축 사업성이 불확실해서 말씀 하신 토지거래허가구역처럼 인기지역을 제외하고는 재건축 사업 진행을 서두르지 못하는 지역이 많이 있을 것으로 사료되지만 결국 특히 서울의 경우 공급이 절실하기 때문에 현 정부의 재개발 및 재건축 사업에 대한 규제 완화와 금리인하 및 부동산 그리고 건설경기가 회복이 될 때쯤 아마도 재건축 사업이 진행이 되지 않을까 사료됩니다.
현재로써는 사업성이 큰 사이트만 재건축 사업이 속도를 내고 있는 상황입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
네, 재건축 사업의 기본 원리는 수익성이 나와야 실행할 수 있다는 것입니다. 분양가가 낮거나 공사비가 너무 많이 들면 사업성이 붕괴되어 시행을 안하는 것이 나은 수준이 됩니다.
10억이하 단지의 경우 시세가 낮은 것이 가장 큰 문제입니다. 공사비는 계속 오르는데, 조합원들이 추가 분담금을 감당하기 어렵고 , 완료하더라도 분양가가 더 올라갈 수 없는 상한선이 존재하므로 (10억 근처) 시도를 하지 않는 것입니다.
강남이외의 아파트 단지 재건축의 경우 역세권이나 입지 우선으로 시행될 가능성이 높으며(시세상승의 여지가 있는 곳) 공공참여형 재건축으로 간다면, 수익성을 보장하면서도 분양가를 너무 올리지 않아도 되기 때문에 가능한 시나리오가 몇개 있습니다.
또한, 재 건축이 아닌 리모델링 방식으로 공사비를 줄여 진행하기도 하니, 이 점 참고해 주시기 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
말씀하신 부분에도 일리는 있지만 그렇다고 10억 이하 노후 아파트가 재건축이 아예 불가능한 것은 아닙니다.
향후 정부와 지자체의 사업성 개선 정책과 분담금 관리 및 분양가 정상화 등이 맞물린다면 강남 외 주요 단지에서도 충분하게 재건축 사업이 추진될 것으로 생각합니다.
하지만 개별 단지의 입지와 면적 및 용적률과 조합원 의견 등 여러 조건 들이 꼭 균형있게 맞아야 실제 착공에 이를 수 있는 만큼 현 시점에서는 강남권을 제외한다면 당분간은 노후 단지의 재건축 성공여부는 시간이 걸릴 것으로 보입니다.안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
결국 사업성이 나와야하는데
목동 신시가지 등 5~9층 이하 상급지의 경우 추진해도 수익이 남겠지만
그 외 서울 외곽지역은 현실적으로 추진되기 어렵습니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
현재 추가 분담금 문제로 재건축이 어려운 단지들이 많이 있습니다. 일반 분양을 통해 건설사 및 조합원들이 이득을 거둬야 하는데 일반 분양가를 높이면 미분양 나는 곳이 나타나 재건축이 쉽게 진행되지 않을 듯 합니다.
비강남권은 재건축 기대감이 약화된 상태고 조합 설립이나 추진위 단계에서 멈춘 곳이 다수라 앞으로 상황을 지켜봐야겠습니다.
감사합니다.