최우선변제금으로 근저당 보다 먼저 돈을 돌려받지 못하나요?
전세금을 돌려받지 못해 임차권등기를 설정하고, 지방으로 이사를 왔습니다.
서울 관악구 소재지의 원룸이고 보증금은 9천만원 입니다.
지방에 이사한 집도 보증금이 있어 전입신고와 확정신고를 했습니다.
임차권등기가 되어 있기에 최우선변제권이 보존된다고 하여 결정한 것인데,
이번에 또 알아보니...집에 살고 있지 않고, 전입신고가 되어 있지 않으면 대항력이 없어 최우선변제권을 보장받을 수 없다는 이야기를 들었습니다.....이게 맞나요?
그리고 임자권등기자는 권리금 바로 다음 순번으로 보증금을 받는 것 맞을까요?
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
임차권등기를 마쳤더라도 실제 거주지에서 전출한 경우에는 대항력과 우선변제권이 유지되지 않습니다. 임차권등기명령은 보증금 반환청구권을 보전하기 위한 절차일 뿐, 대항력과 우선변제권의 효력은 전입신고와 점유가 결합되어야만 인정됩니다. 따라서 임차인이 이미 이사로 인해 점유를 상실하고 전입신고를 이전 주소로 옮겼다면 최우선변제권은 소멸합니다. 다만 임차권등기를 통해 기존의 확정일자 효력은 유지되므로, 배당에서 근저당 다음 순위로 일반 우선변제권은 행사할 수 있습니다.법리 검토
주택임대차보호법에 따르면 임차인의 대항력은 주택 인도와 주민등록(전입신고)으로 발생하며, 그 효력은 두 요건 중 하나라도 상실하면 소멸합니다. 임차권등기는 이사 후에도 보증금 반환청구권을 유지시키는 절차로, 임대인이 보증금을 반환하지 않아도 다른 곳으로 전입이 가능하게 해 주는 제도입니다. 그러나 이는 단지 채권적 권리를 보전하는 기능에 불과하므로, 대항력과 최우선변제권과는 별개로 봅니다.수사 또는 재판 대응 전략
현재 상태에서는 임차권등기에 의한 일반 우선변제권을 행사해야 합니다. 근저당보다 선순위의 확정일자가 존재하지 않는 이상, 근저당권자보다 먼저 배당받기는 어렵습니다. 다만 근저당 설정 시점보다 임대차계약과 확정일자가 먼저라면 일부 금액이라도 앞서 배당받을 수 있습니다. 경매절차에서는 배당요구 종기 전까지 임차권등기부등본과 계약서, 확정일자증명서를 제출해야 하며, 이를 통해 채권자로서의 지위를 확정시킬 수 있습니다.추가 조치 또는 유의사항
이사로 인해 대항력이 상실된 이후에는 최우선변제권 회복이 불가능하므로, 새로운 거주지의 보증금 보호를 위해 반드시 확정일자와 전입신고를 다시 마쳐야 합니다. 기존 주택의 경매가 진행될 경우, 임차권등기 명의로 배당요구를 반드시 해야 하고, 그 순위는 선순위 담보권자 다음으로 배당됩니다. 향후 계약 체결 시에는 근저당 설정 여부와 전입일, 확정일자를 일치시키는 것이 가장 안전합니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
임차권 등기를 한 경우에는 최우선 변제에 있어서도 그 순위가 유지되는 것이기 때문에 최우선 변제보증금 범위에 포함된다면 현재 거주하고 있지 않아도 임차권 등기를 마친 이상 근저당권보다 우선하여 배당을 받게 됩니다