아파트를 건설할때 몇층까지 가능한가요
요즘 신축 아파트들마다 층이 다르던데요. 아파트는 몇층까지 지을수 있는건가요? 가능하면 높게 지어야 건설사들의 이윤이 커지지 않나요?
안녕하세요. 공인중개사입니다.
일단 건물을 지을 때, 건폐율이나 용적율이 정해져 있기 때문에 연면적 제한이 있으며 고도제한 또한 받고 있기 때문에 정확히 몇층까지라고는 단정할 수 없습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
아파트 높이는 해당 지역의 건폐율, 용적률, 고도제한등이 법적 기준에 따라서 층수가 제한 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
아파트가 몇 층까지 지어질 수 있는지는 단순히 건설사의 의지로 결정되는 것이 아니라, 국가와 지자체의 법적 기준, 주변 환경, 교통과 조망권, 기술적 제약, 그리고 시장 수요 등 여러 요소에 의해 결정됩니다. 말씀하신 대로 높게 지으면 건설사는 분양 세대 수를 늘릴 수 있어 수익이 커질 수 있지만, 그만큼 고려해야 할 사항도 많습니다.
1. 법적 제한: 용도지역과 용적률, 건폐율 기준
아파트를 지을 수 있는 토지는 대부분 도시지역의 준주거지역, 제2종·제3종 일반주거지역에 속합니다. 이런 용도지역마다 용적률(대지면적 대비 건물 전체 연면적 비율)과 건폐율(대지면적 대비 건물 바닥면적 비율)이 다르게 정해져 있습니다.
예를 들어, 제3종 일반주거지역에서는 용적률이 최대 300%, 준주거지역에서는 최대 400% 이상 가능하기도 합니다.
용적률이 높을수록 더 많은 층수를 올릴 수 있습니다.
다만, 아무리 용적률이 높더라도 건축법상 일조권 확보, 조망권 침해, 주변 건물과의 조화 등의 이유로 지자체가 층수 제한을 두는 경우가 많습니다.
예를 들어, 서울의 경우 일반주거지역은 보통 35층 이하로 제한되며, 특별한 허가 없이는 더 높게 짓기 어렵습니다.
2. 건축기술과 안전성 문제건축 기술적으로는 50층 이상 고층 아파트도 짓는 데 큰 문제가 없는 시대입니다. 실제로 서울 송파구 롯데월드타워 옆에 있는 롯데시그니엘 레지던스는 123층 건물에 포함되어 있습니다.
하지만 고층일수록 지반 보강, 구조 설계, 승강기 수직 동선 확보, 화재 및 재난 대피 시스템 등 안전 관련 건축 비용이 기하급수적으로 증가하게 됩니다.
3. 지자체와 지역 주민의 규제와 반대특히 아파트를 높게 지으면 주변의 일조권과 조망권 침해 문제가 발생해, 인근 주민들의 반대가 많습니다. 지자체는 이를 반영하여 일정 높이 이상은 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 승인해줍니다. 서울 강남처럼 고밀도 지역은 이미 많은 인프라가 포화 상태라 고층 아파트를 더 올리는 것에 제약이 많습니다.
4. 시장성과 분양 전략건설사 입장에서는 높게 지으면 더 많은 세대를 분양할 수 있어 수익성이 좋지만, 무조건 높은 게 유리한 건 아닙니다. 고층 아파트는 관리비, 대피 문제 등으로 선호도가 떨어질 수도 있고, 고가 아파트는 분양가 상한제 등 규제에 걸릴 수도 있어 오히려 수익이 낮아질 수도 있습니다. 또한, 지방 중소도시나 외곽 지역은 고층 아파트보다 중저층 아파트가 더 선호되기도 합니다.
도움이 되셨기를 바랍니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
각 지역은 도시계획법에 따라 용도지역(예: 제1종 일반주거지역, 준주거지역 등)으로 구분되며, 이에 따라 용적률과 건폐율이 제한됩니다
용적률이 높을수록 더 많은 층을 지을 수 있지만, 지역마다 정해진 한도가 있어 무한정 올릴 수 없습니다
고도지구, 경관지구, 비행안전구역 등에서는 층수 또는 건물 높이 자체를 제한하기도 합니다
특히 인천, 김포 등 공항 근처는 비행 안전 때문에 제한이 큽니다
최근 트렌드는 수도권은 보통 20~35층이 상이 일반적입니다
서울 강남권, 판교, 위례 등 고급지구는 40층 이상 초고층 아파트도 늘고 있습니다
지방 도시나 신도시는 지역 여건에 따라 10~25층으로 제한되기도 합니다
요즘 신축 아파트들마다 층이 다르던데요. 아파트는 몇층까지 지을수 있는건가요? 가능하면 높게 지어야 건설사들의 이윤이 커지지 않나요?
==> 아파트 층수는 도시계획확인원 및 용적율에 따라 결정됩니다. 따라서 지역별로 아파트 층고에 큰 차이가 있는 만큼 해당 지역 지자체 조례를 참고하시기 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
건축법이나 지자체 조례에 따라 아파트의 층수와 높이는 제한됩니다. 주거지의 용도 지역에 따라 규제 기준이 다르며 도시계획법, 건축물 높이 제한법 등이 적용됩니다.
예를 들어 경관 보호구역이나 문화재 보호구역에는 일정한 높이 제한이 있습니다.
건물 높이는 용적률과 건폐율이 중요한데 용적률200%라면 100m2 대지에 200m2까지 건물을 지을 수 있다는 뜻입닏다.
이와 같은 내용을 아시면 아파트 층수가 얼마나 높게 지을 수 있는지 아실 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
건축법에 아파트의 층수에 대한 제한은 따로 규정되어 있지 않습니다. 하지만 고도제한이나 용적률 등 여러가지 규제 사항으로 인해 제한이 될 수 있으며, 특히 현행 건축법상 건물층수가 50층을 넘거나 200m 이상의 높이가 되면 초고층 건축물로 분류되어 강도높은 법규(30층마다 피난 안전 구역 설치 등)를 적용받게 되어 아파트 시행사나 건설사 또는 조합에 비용 부담이 커지기 때문에 이를 초과하지 않는 49층까지 많이 건축을 하고 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보통 건물의 층수가 높아질수록 입주가능한 세대가 많아지기 떄문에 건설사 수익에도 유리한 게 사실입니다. 다만 우리나라의 경우 용도지역에 따른 용적률 제한이 있기 때문에 용도지역, 건폐율에 따라 높게 건축할수 있는 층에 제한이 있습니다, 용적율은 대지면적에 대한 연면적으로써 예를 들어 용적률이 300%이고 대지면적이 100제곱 / 건축물 한층의 바닥면적이 50제곱이라면 총 6층까지 건축이 가능합니다.
참고로 용적률 제한에 미치지 않더라도 아파트의 경우 49층을 초과하여 건축하는 경우는 거의 없습니다. 이유는 50층이상 초고층건물의 경우 건축법상 추가적인 규제가 강화되고 이에 충족하기 위해서는 더 높은 건설비용과 관리감독을 받기 때문입니다.