주전세 계약 시 추 후 계약내용 작성해야 할 사항
안녕하세요 송파구 재개발지역에 빌라를 소유하고 있으며 주전세 계약을 생각하고 있습니다. 임대인에서 임차인으로 변경이 되고 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황을 방지하기 위해서 어떻게 작성하고 준비하는 것이 좋을까요? 자세한 설명이 필요합니당
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
주전매매의 경우 본인이 임차인으로 들어가는 계약이니
보증보험 가입 여부에 대해 미리 알아보고, 해당 금액에 맞게 들어가면 됩니다.
공시가 대비 126%계산하여 보증보험 협조특약 넣고 진행하시길 바랍니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
1명 평가안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
일반적인 전세임대차 계약서를 작성하며 일반적인 전세 임대인 임차인 자격을 준용합니다
임차인은 보증금의 안전에 대해서는 전입일자 유지와 확정일자 등록을 통해 선순위를 확보하고, 임대인은
매수후 임차임의 순위보다 앞선 (대출 등)저당권의 설정 등 소유권 외 권리를 등기 하지 않는다는 특약을 할 수 있겠으며
보증보험가입의 대상 주택이라면 추가로 보증보험에 가입해두는 것도 좋을 것 입니다
이상 참고가 되셨기를 바랍니다안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 재개발 물건일 경우 향후 임대인에게 조합원 권리가 나오는데 소유권을 이전을 시키는 것에 대한 우려가 있지만 주전세계약을 하게 될 경우 무엇보다 확정일자 및 전입신고를 통해서 우선변제권 및 대항력을 가지는 것이 좋고 또한 전세보증보험 가입이 가능한 경우 크게 걱정을 하지 않으셔도 될 것으로 사료됩니다.
특약의 경우 임대인과 임차인 사이 협의에 의해서 작성을 하고 향후 이주비 및 보상 관련 부분에 요구사항등을 협의 후 기재하는 것이 좋다고 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
주전세계약이라도 반환시점에서는 일반임대차와 크게 다르지 않습니다. 이미 거주중이라면 소유자에서 임차인으로 변경되더라도 대항력은 전세잔금일 이후 생기게 되고, 별도의 확정일자부여는 해 두시는게 필요할듯 보입니다. 그리고 임대착신고를 하시고, 보증금에 대한 보증보험가입을 하시는게 가장 안전하다고 할수 있습니다, 그리고 주전세계약도 결국은 매매계약과 임대차계약 두건에 대해서 각각 계약서를 작성하시기 떄문에 각각의 사항등만 잘 살피시면 됩니다.
단, 보통은 그렇지 않지만, 매수자이자 임대인이 되는 사람이 별도의 대출이 있을 경우가 있는데 이런 경우를 대비해서 임대차계약시 다른 물권 설정금지 특약등을 넣어두시는게 필요합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전세라서 기본적으로 전입신고와 확정일자를 받으시고 근저당이 있는지 등기부등본을 확인하는 것이 기본입니다.
또한 보증보험을 들어 만약의 사태에 대비를 하시면 보증금을 떼일 염려는 하지 않으셔도 되겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요 송파구 재개발지역에 빌라를 소유하고 있으며 주전세 계약을 생각하고 있습니다. 임대인에서 임차인으로 변경이 되고 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황을 방지하기 위해서 어떻게 작성하고 준비하는 것이 좋을까요? 자세한 설명이 필요합니당
==> 우선적으로 가격적인 측면에서 보증금은 시세의 60% 이내에서 협의되어야 하고 주임법상 대항력을 유지하기 위해서는 전입신고 및 임대차신고 또는 전세권 설정을 해야 합니다. 또한 보증금 보호에 문제가 없도록 선순위 근저당을 말소하는 조건으로 진행되어야 합니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
전세 계약 시 추후 발생할 수 잇는 보증금 미 반환 문제나 기타 법적 분쟁을 방지하기 위해 반드시 포함해야 할 사항들을 살펴보겠습니다.
1. 재개발 특성을 반영한 핵심 특약 사항
재개발 진행 상황 및 보증금 반환 조건 명시 : 계약서에 재개발 진행 단계(예 : 이주 개시)를 명확히 기재하시고, 특정 단계 도래 시 계약을 해지하고 임대인이 보증금 전액을 즉시 반환해야 한다는 조항을 반드시 포함해야 합니다. 만약 이를 지연할 경우 지연 이자를 포함한다는 내용을 추가하면 더욱 안전합니다.
권리 관계 정리 및 임차인 보호 : 잔금일 또는 전입 신고 전까지 해당 부동산의 근저당 권 등 모든 제한 물 권을 말소하고, 임차인의 전입 신고 및 확정 일자 취득에 임대인이 적극 협조한다는 내용을 명시 하십시오. 또한, 임대인의 국세 및 지방세 체 납 여부를 확인하는 특약도 보증금 회수 위험을 줄이는 데 중요합니다.
2. 보증금 보호를 위한 추가적인 조치
전세 보증 보험 가입 지원 : 임차인이 전세 보증 보험에 가입할 수 있도록 안내하고 필요한 서류 제공 등 임대인의 협조 의무를 특약에 명시하는 것이 바람직합니다.
표준 계약서 활용 : 법무부 등에서 제공하는 표준 전세 계약서 양식을 기본으로 사용하시고, 위에 말씀드린 특약들을 추가하시면 법적 안정성을 확보하는데 도움이 됩니다.
결론적으로, 재개발 지역에 부동산을 소유하고 계시고, 임대인으로서 임차인의 보증금 보호에 신경 쓰시는 마음은 매우 긍정적입니다. 더불어 임대인에서 임차인으로 변경되고 전세 보증금을 돌려받지 못하는 상황을 방지 하시려는 고민은 , 혹 재개발이 진행되어 본인께서 조합원 입주 권을 보유하고 기존 주택에서 이주하거나 다른 곳에 임차인으로 거주하게 될 경우를 대비하는 것으로 이해되고, 현재 임차인과 계약을 맺으시는 시점에서는 위의 특약 사항들을 충실히 반영하시어 임차인의 보증금을 보호하고 법적 분쟁을 예방하는 것이 최우선입니다. 이는 곧 본인께서도 추후 조합원으로서 안전하게 재개발 진행에 참여하고 이주할 수 있는 기반이 될 것입니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
주전세를 하시는 경우 누가 누구에게 얼마를 언제까지 돌려주어야 하는지를 계약서와 특약으로 아주 명확하게 적어두시는 것이 핵심입니다 특히 재개발 구역이라면 도시정비법상 군리 구조까지 염두에 두고 써야 보증금 미반환 위험을 줄이실 수 있습니다