안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
전세권 설정은 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유하고 사용하기 위해 하는 등기입니다. 전세권 설정을 하면 전세금을 반환받을 권리를 등기부등본에 명시하고, 전세권자의 우선변제 순위를 보장받을 수 있습니다. 전세권 설정은 임대인과 세입자의 합의에 따라 계약서에 특약으로 넣을 수 있습니다.
전세권 설정 이후 재계약을 하거나 계약 내용에 변동이 있다면 이에 대해서도 등기를 해야합니다. 다만, 법률에 의해서 법정 갱신이 되는 경우에는 별도로 등기를 하지 않더라도 무방합니다. 법정 갱신이란 전세권자가 전세권의 기간이 만료되기 전에 임대인에게 전세권의 갱신을 요구하고, 임대인이 정당한 사유 없이 거절할 수 없는 경우를 말합니다.
질문자님의 경우, 전세 세입자에게 전세금을 일부 반환하고 다시 전세 계약을 진행한다고 하셨습니다. 이런 경우에는 전세권 설정을 다시 해야합니다. 왜냐하면 전세금의 변동이 있기 때문에 기존의 전세권 설정과 다른 내용이 되기 때문입니다. 전세권 설정을 다시 하려면 임대인과 세입자의 동의가 필요하고, 등기비용도 다시 부담해야합니다. 전세권 설정 비용은 전세금의 0.2%에 해당하는 등록면허세와 15,000원의 등기신청수수료로 구성됩니다.
전세권 설정은 세입자의 전세금을 보호하기 위한 중요한 수단입니다. 전세권 설정을 하지 않으면 임대인이 부동산을 양도하거나 담보로 제공할 수 있고, 전세금을 반환받기 어려울 수 있습니다. 전세권 설정을 한 세입자는 임대인이 전세금을 반환하지 않으면 임의경매를 신청할 수 있습니다. 따라서 전세권 설정을 권장합니다.
