지역주택조합에 투자하는 것이 위험한 이유가 뭔가요?
지역주택조합 투자를 알아보았는데 다들 지역주택조합 투자는 너무 위험해서 원수에게 권하는 것이라고 하더라구요. 그 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
지역주택조합은 조합원들을 모아서 토지부터 구입을 해야 합니다
그래서 기간이 오래걸리고 대부분 무산이 되는경우가 많습니다
오래걸리면 조합비를 계속 내야 하는데 그조합비를 어떻게 썼는지도 투명하지도 않다고 합니다
요즘같은 경우에는 일반아파트도 모든 비용이 비싸서 건축이 멈추거나 기간이 오래걸려 추가분담금이 많이 나와서 문제가 되는 경우가 많습니다
다 그렇지는 않겠지만 그래도 지주택은 조심해서 투자를 하셔야 합니다
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
지역주택조합은 동일지역에 거주하고 있는 주민들이 조합을 설립하고 직접 주체가 되어 사업부지를 매입해서 사업을 추진하는 방식입니다. 지역주택조합은 특히 토지 확보가 문제가 되는데, 토지소유주의 95% 이상의 동의를 얻어야 사업계획 승인을 받을 수 있으나 현실적으로 이러한 동의를 받기가 쉽지 않고 시간이 많이 걸려서 좋은 평판을 받지 못하고 있습니다. 또한 조합원 가입 후 분양계약 체결 전에는 포기하게되면 현금 청산을 받을 수 있지만, 계약 체결이후에는 대부분의 조합원가입계약서에는 탈퇴시기가 정해져 있고 그 시기가 경과하면 탈퇴하고 싶어도 조합의 승인이 없으면 탈퇴할 수 없게 되어 있습니다. 그러므로 분양대금을 납부하지 않으면 납부한 돈을 돌려받기 어려운 상황이 될 수 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
지역주택조합(지주택)의 경우는 간단하게 재건축, 재개발처럼 해당 개발지구의 소유자들이 모여 건물을 세우는 방식과 다르게 개발부지를 먼저 구매한 뒤 개발을 하는 방식입니다. 쉽게 말해 토지구매에 대한 과정이 있습니다. 그에 따라 개발부지내 토지사용동의를 일정수준 받으면 조합모집이 가능한데, 해당 사용동의라는게 직접 매수하여 소유권을 얻는 경우도 있지만 일단 조합원 모집을 위해 구매가 아닌 사용동의만 얻는 경우가 있고, 조합원들이 다 구해져 막상 토지를 구매하려고 할때 남은 5~10%토지소유자들이 매도를 하지 않고 버티는 일이 많기 때문입니다. 그에 따라 개발이 지연되고 조합원들은 발생하는 비용을 계속 부담하게 되면서 사업이 불투명해지는 경우까지 발생하게 됩니다. 이렇게 되면 조합을 탈퇴하고 싶어도 인수를 할 다른 사람이 없고, 그동안 납부한 분담금등은 날리게 되기 떄문에 이러지도 저러지도 못하는 상황이 흔하게 발생하게 됩니다. 즉 지주택의 경우 조합가입시 반드시 꼼꼼한 확인과 토지사용동의의 종류등을 잘 판단하시고 진행하셔야 합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
지역주택조합이 위험한 이유는 사업이 토지매입 및 사업계획승인 등 기본적인 사업진행절차 이루어지지 않은 상태에서 조합원이 모집됩니다.
따라서 분양가격이 바뀔 수 있으며 분담금 또한 추가될 수 있습니다.
또한 원칙적으로 조합원 탈퇴가 불가하여 투자금회수도 어려울 수 있습니다.
재개발과 지역주택조합의 가장 큰 차이는 누가 진행하냐는 것입니다.
재개발은 원주민들(토지 및 건축물의 소유주)이 진행합니다.
지역주택조합은 원주민 아닌 사람들이 아파트를 짓고자 하는 땅을 매입해서 진행합니다.
토지를 매입하기 위해 돈이 필요한데 조합원을 모아서 돈을 걷어서 토지를 매입합니다.
사업이 진행이 되려면 토지를 95%를 매입해야 사업인가를 받을 수 있는데 이 과정이 거의 불가능하다고 보시면 됩니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
지역주택 조합의 경우 사업이 실패하는 경우가 매우 많습니다. 아무래도 토지구매 부터 시작하고 이러한 토지를 매수하다보면 다음 단계로 넘어가기 위해 조합원을 계속해서 모아야 하는데, 실제 이러한 조합원이 가입하더라도 문제가 계속해서 발생할 경우 이자비용이 늘어나 사업성이 악화되어 망가지는 사업을 많이 보다보니 가격이 낮게 시작한다 하더라도 결국 짓지 못하면 그만이기 때문에 리스크가 매우 높습니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
지역주택조합에 가입하는 이유는 개발계획에 조합원으로 참여하기 위해 일정금액을 투자하여 조합권리를 얻기 위한 제도입나다
그래서 조합원을 모집하기 위하여 투자설명회등을 개최하는데 여기에서 3가지를 세밀한 분석이 팔요합니다
첫째는 업무 추진비나 관리비가 과중하게 편성될 경우입니다 차후 개발 계획이 취소되거나 무산될 때 조합원 투자금을 청산하게 돠는데 이때 과도한 손실을 각오 해야합니다
둘째는 개발계획이 성공을 위해서는 토지의 확보가당 중요합니다 여기에서 일부 사기성 있는 개발 계획은 토지사용권을 가지고 소유권이라고 포장하는 사례입니다
마지막으로 과도한 추가분담금을 부담할 수 있습니다
그리고 지역주택조합원의 성공율은 10ㅡ15% 내외인 것을 고려할 때 신중한 투자가 요구된다고 봅니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
지역주택조합은 토지를 먼저 확보하지 않은 상태에서 조합원 모집을 시작하는 경우가 많습니다. 만약 토지 매입에 실패하면 사업이 중단되거나 지연될 수 있으며, 조합원들이 낸 돈을 돌려받기 어려운 상황이 발생할 수 있습니다. 또한 조합이 원하는 일정대로 사업 승인이 이루어지지 않거나, 관련 법적 절차가 지연될 경우 사업이 몇 년씩 늦어질 수 있습니다. 이런 경우 조합원들은 계획된 시기에 입주하지 못할 뿐만 아니라, 추가적인 비용을 부담해야 할 가능성도 큽니다.
최악의 경우, 사업이 아예 실패로 돌아가면 조합원들이 투자한 금액을 거의 회수하지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다. 이는 기존에 시행된 많은 지역주택조합 사업이 무산된 전례 때문에 더욱 불안 요소로 작용합니다.
그만큼 지역주택조합의 사업 진행은 더디고, 성공 가능성이 낮기 때문이고, 오죽하면 지역주택조합은 원수에게 권한다는 말이 있을 정도 입니다.
감사합니다.