경매로 넘어갔는데 전세금보다 시세가 낮을경우

Question

선순위 없이 대항력이 있어 낙찰자가 부담해야할경우

보증금보다 경매가액이 낮으면 어떻게되나요?

시세가 회복이 안되면 아무리 유찰되어도

입찰할 이유가 없을것같은데

이러면 ?

세입자는 계속 보증금못받고 머물러야하는거죠?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

현 세입자가 선순위 대항력임차권인 경우 낙찰을 받아도 해당 세입자를 그대로 승계받게 됩니다. 즉 경매낙찰대금과 별개로 해당 세입자의 보증금을 인수받는 것과 같습니다. 결국 낙찰금액+세입자 보증금 = 실제 목적물 구매가격이 됩니다. 그래서 선순위 대항력 있는 임차인(슈퍼임차인)이 있는 경우 유찰이 계속 이어지게 되고, 입찰자 입장에서는 떠 앉을 보증금이 있기에 계속 유찰되어 최저입찰가격과 보증금 합이 시세보다 낮을 때 입찰을 하는 경우가 많습니다.

Answer 2

안녕하세요. 박병윤 공인중개사입니다.

네 경매보고 있는사람입장에서도 이득될게 없는 물건입니다.

세입자는 계속 머무르시던지 본인이 낙찰받아 소유권을 취득하시는 방법밖에 없을것으로 판단됩니다.
→ 최근 지속적 문제가 되고 있는 깡통전세 상황이신것 같습니다.

잘 해결되시길 바라겠습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

본인이 등기부상 가장 선순위이고 대항력(전입신고+거주)과 우선변제권(대항력+확정일자)이 있다면 두 가지 선택을 할 수 있습니다. 첫번째는 배당신청을 하여 전세보증금 모두를 배당받습니다.두번째는 낙찰자는 배당신청을 하지 않은 대항력있는 선순위 임차인을 인수해야되므로 임차인은 대항력에 의해 계약만료시까지 거주한 후 계약만료일에 보증금을 낙찰자(새임대인)에게 돌려받습니다.

경매가가 전세보증금보다 낮을 경우 배당신청을 할 경우 보증금을 모두 배당 받지 못하기 때문에 계속 거주하다가 계약만료일에 낙찰자에게 전세보증금을 받으면 됩니다.

낙찰자도 임차인을 인수해야되고 전세보증금을 반환해야된다는 사실을 인지하고 낙찰을 받습니다.

Answer 4

안녕하세요. 박태준 공인중개사입니다.

계속 유찰되다 결국 경매 취소건입니다. 아무도 안사요.. 세입자는 보증금 회수기회가 사라지죠.