부동산 중개수수료 문의 드립니다.(특별한 경우입니다.)
현재 경기도에서 학원 운영 중입니다.
규모는 실평 135평이고 보증금 1억에 월세 600만원(부가세 별도) 입니다. 관리비는 평균 300만 정도 나옵니다.(전기료 포함)
2019년 12월에 계약해서 2024년에 5년 재계약한 상태입니다. 최근 3년 평균 매출은 4억,순익은 약 2억 정도입니다.
한 달 전쯤 부동산에서 연락이 왔습니다. 200평 정도되는 병원 할 자리를 찾는데 우리 학원자리를 필요로 한다고 합니다. 우리 학원 옆에 70평 짜리 헬스장이 있었는데 현재 비어있어서 두 개를 합치면 200평이 되니 꼭 필요하다는 것입니다.
권리금을 1억 줄테니 마침 옆 건물 3층에 60평짜리 자리가 비었으니 옮기면 어떻겠냐는 것입니다.
현재 년 수익이 2억 정도이고 힘든 코로나를 어렵게 버티고 안정적으로 잘 운영되고 있어서 권리금 1억은 말도 안된다고 거절했습니다.
그 이후 부동산에서 1억 3천을 얘기해서 거절했습니다. 그 이후에 지속적으로 옮기기를 권유해서 2억을 요구 했더니 2억은 너무 비싸다고 1억5천까지 얘기 해보겠다고 해서 여러가지를 고려해서 그렇게 하기로 결정했습니다.
이전할 옆 상가는 현재보다 절반이상 작은 실평 60평에 보증금 6,000만/월세 350만(부가세 별도) 입니다.
잘 되고있는 업장을 옮기는 것과 더군다나 확장도 아니고 축소해서 이전하는데 따른 리스크가 있지만 임대료와 관리비등 고정비가 줄어들고 장기적으로 봤을때 학생수도 줄어드는 추세라 어렵게 결정했습니다.
여기서 부터 궁금한 사항이 있습니다.
부동산에서 먼저 지속적으로 요청해서 권리계약과 옆건물로 이전하기로 했는데
1.권리계약에 대한 수수료도 제가 부담해야 하나요?
2.옆 건물로 이전하는 임대차 계약 수수료는 제가 부담해야 하나요?
3.제가 먼저 의뢰한 계약이 아니라 수수료 의무가 없는건가요?
4.권리계약과 새로운 임대차 계약에 따른 수수료를 제가 부담해야 한다면 얼마를 부담해야 하나요?
전문가님의 고견 부탁드립니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
권리금의 대한 중개수수료를 문의하시는 듯 보입니다. 원칙상 권리금은 임차인간 별도 계약을 통해 주고받는 금액이기 떄문에 법이 정한 중개보수 싱한요율이 적용되지 않습니다. 그에 따라 통상적으로 지역이나 업종에 따라 다르게 적용되며 , 이는 중개사무소마다 차이가 있고 통상적으로 10%정도를 받게 됩니다.
1.권리계약에 대한 수수료도 제가 부담해야 하나요?
-> 권리금에 대한 수수료도 원칙상은 양쪽모두가 부담하게 되나, 대부분은 권리금을 받는 쪽에서만 받는 경우가 많습니다.
2.옆 건물로 이전하는 임대차 계약 수수료는 제가 부담해야 하나요?
-> 임대차 계약에 따른 수수료이기 떄문에 이전하는 건물과 관계없이 계약한건에 대해 발생하기에 부담하셔야 합니다.
3.제가 먼저 의뢰한 계약이 아니라 수수료 의무가 없는건가요?
-> 현 건물에 대해서 새로운임차인과 임대인간 임대차에 따른 중개보수는 부담하지 않지만, 새로 이사가는 건물에 질문자님과 임대인간 체결한 임대차에 따른 중개보수는 발생하게 됩니다. 즉 6000 /350 에 대한 중개보수는 내셔야됩니다. 다만 중개사와 여러 협의를 통해 이전을 한 만큼 산출된 중개보수에 대한 협의를 통해 부담을 낮추시도록 조정하시는게 필요해 보이긴 합니다.
4.권리계약과 새로운 임대차 계약에 따른 수수료를 제가 부담해야 한다면 얼마를 부담해야 하나요?
-> 권리금계약에 따른 수수료는 정확히 알수 없으나, 대략 1000~1500만원 사이일듯 보입니다.
-> 새로운 임대차에 따른 중개보수는 6000 / 350 기준으로 0.9%요율 적용 369만원이 될것으로 보입니다.
1명 평가1.권리계약에 대한 수수료도 제가 부담해야 하나요?
==> 통상 양돟인 및 양수인 간 협의에 따라 정해야 합니다.
2.옆 건물로 이전하는 임대차 계약 수수료는 제가 부담해야 하나요?
==> 그렇지 않습니다.
3.제가 먼저 의뢰한 계약이 아니라 수수료 의무가 없는건가요?
==> 네 그렇습니다
4.권리계약과 새로운 임대차 계약에 따른 수수료를 제가 부담해야 한다면 얼마를 부담해야 하나요?
전문가님의 고견 부탁드립니다. 감사합니다.
==> 임차조건 및 협의결과에 따라 사전 협의가 필요한 사항입니다.
1명 평가안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
번호 순서대로 답변을 달아 드리겠습니다. 이것은 제 경험상의 의견이오니, 반박 시 질문자님 상황을 충분히 고려하지 못한 저보다는 질문자님 말씀이 맞다고 미리 말씀드리겠습니다. 참고만 해주세요.
권리금 거래도 부동산 중개행위의 일환으로 보기 때문에, 현재 운영하시는 학원 입장에서도 권리금 1억 5천만 원을 받는 만큼 일정 비율의 수수료를 부담해야 할 가능성이 큽니다. 정확한 비율은 지역별 조례와 중개사무소의 약정에 따라 다르지만, 일반적으로는 권리금액의 0.9% 수준을 부담한다고 보시면 됩니다.
임대차 계약의 경우에는 전형적인 신규 임대차 계약이므로 중개 수수료를 내야 합니다. 이 경우 보증금과 월세를 환산한 금액(보증금 + [월세×100])을 기준으로 산정되며, 상가 임대차 중개보수 상한 요율(0.9% 이내)이 적용됩니다. 즉, 보증금 6천만 원 + 월세 350만 원×100 = 약 4억 1천만 원을 기준으로 계산되므로, 중개수수료 상한은 약 370만 원 내외가 됩니다.
중개업자가 거래를 알선하여 성사된 경우에는, 누가 먼저 의뢰했는지 여부와 관계없이 법적으로 중개의 결과를 누린 당사자 모두가 수수료를 부담할 의무가 있습니다. 따라서 권리금 계약, 임대차 계약 모두 일정 부분 수수료가 발생할 수밖에 없습니다.
위에 말씀드린 내용을 바탕으로 대략 500만원 안팍이 될 수 있습니다. 그러나, 이것은 상한 금액이며, 중개사무소와 협의하시어 조정을 하시는 것이 바람직합니다.
제 개인적인 의견으로는, 현재 매출과 순익을 보면 학원이 안정적으로 운영되는 상황이므로, 이전 자체가 리스크가 큰 결정입니다. 그렇기 때문에 권리금 1억 5천만 원은 적어도 리스크에 대한 보상 차원에서 받아야 하는 것이 맞다고 보이고, 수수료 역시 전액 다 부담하기보다는 협상 여지가 있으니 중개사무소와 적극적으로 협의하시길 권합니다. 특히 권리금 계약의 경우 수수료율이 명확히 규정되지 않은 부분이 많아, “권리금 부분은 상대방에게 부담하게 하자”는 식으로 협상할 수 있으니 꼭 협의하시길 바랍니다.
부디 잘 해결되시고 , 학원도 더 번창하시길 바랍니다. 감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
수수료 부담 여부는 누가 의뢰했는가에 따라 달라집니다.
만약 부동산에서 병원 측의 요청으로 먼저 제안하고 주도해서 성사된 권리 양도 계약이라면 일반적으로 의뢰한 병원 측이 중개수수료를 부담합니다. 계약이 진행되며 중개업소가 양쪽 모두 중개를 했다면 질문자님도 수수료를 부담해야 합니다.
질문자님이 그 자리에 입주하기로 확정한 경우 귀하가 임차인이므로 수수료 부담 의무가 있습니다.
중개업소가 먼저 제안했더라도 임차인 입장에서 새 임대차계약을 체결한 것이므로 법적 수수료 지금 의무가 생깁니다.
중개 의뢰 없이 성사된 계약이라면 수수료 의무가 없습니다.
공인중개사법상 권리금은 법적 중개 대상이 아닙니다. 수수료율은 자율입니다. 통장적으로 권리금 1~2% 수준에서 협의하시면 되겠습니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
권리금에 대한 수수료는 정해진 바 없습니다.
당사자간 합의 사항으로, 부동산에 미리 말씀을 해보시는게 좋을 거 같습니다.네 맞습니다.
첫번째와 동일하게, 본인이 옮기는 대신 중도퇴거에 대한 중개수수료와 새로 이전하는 상가의 중개수수료는
지불하지 않겠다고 미리 합의를 하셔야 합니다.먼저 의뢰를 했던 안했던, 중개행위가 있었으면 부동산에서는 중개보수청구권이 형성됩니다.
권리금은 수수료 요율이 정해진게 아니니 상관없고
새로 이전하는 상가의 중개수수료는 부가세 제외 3,690,000원 입니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
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