월세방 묵시적계약 연장 기간에 관한 질문드립니다.

Question

안녕하세요. 월세를 임대하고 있는 임대인입니다.

다름이 아니고 2019년 8월에 주인세대를 임대로 2년계약을 했습니다.

그리고 여지껏 임차인이 살고 있는데요. 여태까지는 구두로 2년씩 계약한다고 해서 연장을 해왔는데

올해는 2개월 지난시점까지 얘기를 안해서 묵시적으로 계약이 연장이 됐을 상황인데

저희가 내년에는 이 집에 들어가야 하는 상황이라 이 얘기하고 내년 8월까지 1년만 계약하겠다고 지금이라도 얘기를 해도 민사적으로 법적 문제가 없는 건지 궁금해서요.

아니면 계약 만료되고 2개월 지난 시점에서는 법적으로 2년 계약을 해줘야 하는건지요

그런데 이 임차인이 처음 계약 당시에 반려동물은 없다고 했고 가족도 부부 2명만 들어올거라고 했는데

들어오고 얼마 안있어서 보니까 반려견 데리고 들어오고 어르신 2명까지 데리고 들어와서 총 4명이 말도 안하고 여태 살고 있는 상태이긴 합니다. 그때 당시에 이 부분에 대해서 따지려고 하긴 했는데 그냥 넘어간 상황이구요. 안나간다고 하면 이 얘기를 해서 계약 종료를 할 수 있는지도 궁금합니다. 계약서에는 분명 반려동물은 반입 금지라고 적혀 있긴 했거든요.

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

주택임대차보호법상 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중에 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우에는 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 따라서 이미 묵시적갱신이 된 상태이므로, 기간 단축에 대해 임차인에게 이야기 할 수는 있겠으나 임차인이 받아들이지 않으면 별다른 조치를 할 방법이 없습니다. 임차인이 반려동물 금지 특약을 위반한 경우 특약 내용에 따라서 달라질 수 있는데, 위반시 계약해지를 명기했다면 계약을 해지할 수 있지만, 단순히 금지만 기재했다면 계약 위반을 시정할 것을 요구하고 시정이 되지 않는 경우에 계약해지를 할 수 있을 것입니다. 또한 계약갱신청구권을 사용한다고 해도 계약위반을 사유로 이를 거절할 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

월세방의 2년 계약 종료 후 임대인과 임차인 간의 별도로 계약 갱신 거절이나 조건 변경 통지가 없으면 묵시적 갱신이 되어 기존 계약과 동일한 조건으로 2년간 자동 연장됩니다. 따라서 임대인이 임대의사를 나중에 통보해 1년 계약을 요구하는 것은 법적으로 어렵고 원칙적으로 기존 계약 조건과 기간으로 계약이 유지됩니다. 임대인은 묵시적 갱신된 계약 기간 중 해지를 요구할 수 없으며 임차인만 해지를 원하면 최소 3개월 전에 통지해야 계약 해지가 가능합니다.

원만하게 해결하시길 바라겠습니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 임대차보호법에 의거를 해서 묵시적갱신으로 연장이 되게 되면 2년 거주는 보장을 해줘야 합니다.

또한 반려견 위반 규칙에 대해서는 별도로 요청을 하셔야 하고 반려견으로 인한 집안 손상분은 청구를 할 수 있는 부분이고 특약사항에 반려견 문제로 계약해지에 대한 문구가 있을 경우 그러한 부분으로 어필 하시면 될 것으로 사료되지만 금지라는 말로는 어필이 어려울수도 있다고 사료됩니다.

단 향후 묵시적갱신이 지나고 계약갱신청구권을 행사를 할 경우는 임대인 실거주 조건으로 무력화 시킬 수는 있습니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

임대인의 갱신 거절 통지가 없었으므로 계약은 2025년 8월까지 2년 연장되었을 가능성이 높습니다. 글쓴이님의 실거주를 이유로 하는 중도 해지는 임차인의 동의 없이는 어렵습니다.계약서에 반려동물 금지 특약이 있다면, 이는 계약 해지 사유가 될 수 있습니다. 다만, 실제 해지 가능성은 위반의 중대성(피해 정도)에 따라 달라지며, 법적 절차(명도소송)가 필요할 수 있습니다.먼저 임차인에게 반려동물 및 거주 인원 초과에 대한 계약 위반 사실을 명확히 고지하고, 시정(반려동물 퇴거 등)을 요구하는 내용증명을 보내세요. 만약 시정되지 않거나 위반 정도가 심각하다면 계약 해지 및 퇴거를 요구할 수 있습니다. 동시에, 내년 8월 이사를 원하는 상황이므로, 임차인에게 이사 합의금 등을 제안하여 원만한 합의 해지를 시도하는 것이 가장 빠른 해결 방법일 수 있습니다.

Answer 5

안녕하세요. 월세를 임대하고 있는 임대인입니다.

다름이 아니고 2019년 8월에 주인세대를 임대로 2년계약을 했습니다.

그리고 여지껏 임차인이 살고 있는데요. 여태까지는 구두로 2년씩 계약한다고 해서 연장을 해왔는데

올해는 2개월 지난시점까지 얘기를 안해서 묵시적으로 계약이 연장이 됐을 상황인데

저희가 내년에는 이 집에 들어가야 하는 상황이라 이 얘기하고 내년 8월까지 1년만 계약하겠다고 지금이라도 얘기를 해도 민사적으로 법적 문제가 없는 건지 궁금해서요.

아니면 계약 만료되고 2개월 지난 시점에서는 법적으로 2년 계약을 해줘야 하는건지요

==> 임차인의 선택에 따라 2년 거주를 주장할 수도 있는 만큼 이 부분에 대해서 잘 정리하시는 것이 적절해 보입니다.

그런데 이 임차인이 처음 계약 당시에 반려동물은 없다고 했고 가족도 부부 2명만 들어올거라고 했는데

들어오고 얼마 안있어서 보니까 반려견 데리고 들어오고 어르신 2명까지 데리고 들어와서 총 4명이 말도 안하고 여태 살고 있는 상태이긴 합니다. 그때 당시에 이 부분에 대해서 따지려고 하긴 했는데 그냥 넘어간 상황이구요. 안나간다고 하면 이 얘기를 해서 계약 종료를 할 수 있는지도 궁금합니다. 계약서에는 분명 반려동물은 반입 금지라고 적혀 있긴 했거든요.

==> 반려동물금지 특약조건을 위반하는 경우 이를 이유로 계약해제가능합니다.

Answer 6

안녕하세요. 공인중개사입니다.

묵시적 연장은 2년이 아닌 1년 단위 갱신이 원칙입니다.

임대인이 실거주 사유를 명확히 밝히면 계약종료 통보 가능합니다.

다만 반려동물금지 조항은 위반 사유가 될 수 있으나 반드시 증거 확보 후 통보가 필요합니다.

Answer 7

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

이미 묵시적갱신이 성립되었다면 주택의 경우 2년을 기간으로 보게 됩니다. 즉, 내년까지는 계약기간중이기에 실거주를 이유로 퇴거를 시킬수 없고 그래도 혹시나 현 상황을 임차인이게 전달하고 양해를 구해 합의한다면 계약서를 다시 작성하여 합의갱신으로 한다면 가능할수는 있습니다. 물론 임차인이 이러한 사항에 아무조건없이 동의할 가능성은 낮아 보입니다.

그리고 아래 부분 반려동물의 대한 문제는 계약시 특약이 반려동물금지특약이 있다면 계약해지 사유에 해당될수 있고, 임대인이 계약특약에 대한 위반으로써 계약해지를 요구할수 있습니다. 아무래도 실거주를 해야 한다면 이점을 근거로 계약해지의 요구를 하시는게 더 가능성은 있어보입니다. 단, 기간의 차이가 있는 만큼 이러한 계약위반사항과 내년퇴거를 조건으로 합의를 이끌어 내시는것도 방법이 될수 있습니다.

Answer 8

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.

묵시적 갱신 및 임대차 기간 안내 ==>

임대인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인이 계약 만료 2개월 전까지 갱신 거절 통지를 하지 않으면 기존 계약과 동일하게 '묵시적 갱신'이 됩니다. 현재 갈수록 재촉하는 목살님의 경우, 묵시적 갱신이 이루어졌을 가능성이 크며, 이 경우 임차인은 주택 임대차 보호 법에 따라 2년 간의 계약 기간을 보장 받습니다. 임대인께서 '1년만 계 약'을 요구하시더라도, 임차인이 동의하지 않는다면 법적으로 2년을 보장해야 합니다. 다만, 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생하며 보증금을 반환해 주셔야 합니다.

계약 위반(반려 동물 및 인원 초과)에 대한 대처 ==>

계약서에 명시된 "반려 동물 반입 금지" 특약을 위반하고 반려 견을 키우는 것은 명백한 계약 위반입니다. 또한, 합의된 거주 인원을 초과하는 위반입니다. 또한, 합의된 거주 인원을 초과하는 것도 계약 내용과 다를 수 있습니다. 과거에 구도로 문제 제기만 하고 넘어간 적이 있다면, 즉시 계약 해지가 어려울 수도 있으니 유의하셔야 합니다. 임대인께서 해결을 원하시면, 임차인에게 계약 위반 사항을 서면으로 고지하고 시점을 요구하는 것이 좋습니다. 시정 되지 않을 경우 계약 해지를 요구할 수 있습니다.

결론적으로 정리를 해보면

• 묵시적 갱신 기간 : 이미 묵시적 갱신이 되었다면 임차인은 2년의 계약 기간을 보장 받습니다. 1년 계약 요구는 어렵지만, 임차인은 언제든 해지 통지 후 3개월 계약을 종료할 수 있습니다.

• 계약 위반 사항 :

  반려 동물 특약 위반 및 인원 초과는 계약 해지 사유가 될 수 있습니다. 임차인에게 서면으로 고지하고 시정을 요구하는 절차를 밟으시는 것이 중요합니다.

• 대처 방안 :

  구체적인 증거를 확보하시고, 필요 시 변호사나 법률 전문가의 도움 받는 것도 고려해 보세요