임대차 계약을 집주인 대리해서 공인중개사랑 했는데 위임장이랑 인감증명서 받을려고 하는데 계약서 다시 작성해야되나요?
임대차 계약을 집주인 대리해서 공인중개사랑 했는데 위임장이랑 인감증명서 받을려고 하는데 계약서 다시 작성해야되나요?
1.
임대차 계약을 집주인 대리해서 공인중개사랑 했는데 위임장이랑 인감증명서 받을려고 하는데 계약서 다시 작성해야되나요?
2. 계약서 작성 날짜와 위임장 인감증명서 날짜가 모두 일치해야 나중에 문제 됬을때 법적효력이 발생되나요? 아님 날짜 달라도 상관없나요?
3. 계약서 작성하고 확정일자 받았는데 위임장때매 계약서 다시 작성하면 확정일자 다시 받아야하나요?
그리고 확정일자 다시 받아도 법적효력(우선변제권)에 있어서 문제가 없나요?
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.
계약서를 이미 작성했다면 추후에 집주인의 위임장(인감증명서 첨부)을 보완해도 괜찮겠지만 이 경우 반드시 집주인과 통화를 하는 등 공인중개사에게 임대차계약 권한을 위임한 사실이 있는지 확인해보시는게 좋을 것 같습니다.
임대차계약서와 위임장의 날짜가 반드시 일치할 필요는 없습니다. 집주인이 임대차계약체결권한을 공인중개사에게 위임한 사실만 확인하시면 됩니다.
계약서를 다시 작성해서 확정일자를 다시 받는다면 종전 확정일자의 효력이 소멸되고 확정일자의 순위가 뒤로 밀릴 수 있습니다(종전 계약내용을 파기하고 계약을 다시 체결한 것으로 해석될 경우). 단순히 위임장의 문제이고 계약 내용에는 특별히 하자가 없다면 계약서를 다시 작성할 필요는 없을 것 같습니다. 다만 우선변제권은 대항요건 + 확정일자를 기준으로 하는 것이므로 아직 대항요건(이사 + 전입신고)을 갖추기 전이라면 계약서를 다시 작성해서 확정일자를 다시 받더라도 어차피 우선변제권은 대항요건을 갖춘 이후에 취득하기 때문에 큰 실익은 없을 것 같습니다.
관련법령
주택임대차보호법
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015. 1. 6.>
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13.>
제3조의2(보증금의 회수)
② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. <개정 2013. 8. 13.>